2026年迪拜期房购买分步指南

作为一名迪拜房地产经纪人和一家房地产公司的创始人，我从客户那里听到最多的问题之一是：

“在迪拜购买期房的具体流程是什么？”

如果你想 在迪拜购买期房你需要了解具体的步骤。2025年，期房交易额占迪拜所有住宅销售额的60%亿卢比以上，交易笔数超过13.4万笔。这并非小众产品，而是大多数购房者进入迪拜房地产市场的主要途径。

让我带你了解整个流程，这样你就能确切地知道会发生什么。

迪拜的期房是什么？

期房是指在房屋建成之前直接从开发商处购买的房产。买家根据建筑设计图、户型图、宣传册和样板房做出购买决定。交易通过买卖协议（SPA）正式确定，买家按照约定的付款计划分期付款。

与……不同 现成房产购买期房意味着要经历一个施工周期——通常从预订到交房需要2-4年。竣工后，买家将收到已装修好的房屋，临时产权登记（Oqood登记）将转换为正式产权证。

第一步：研究和筛选项目

首先要考虑三个基本要素：开发商信誉、项目位置和付款计划条款。寻找那些拥有基础设施优势的社区——例如，总体规划与《迪拜2040城市总体规划》相符、靠近新的交通枢纽或即将建成的配套设施。

需要提出的关键问题：

• 开发商是谁？他们之前按时交付过项目吗？

• 项目位于哪里？该地区正在发展吗？

• 付款计划是什么？我能轻松负担得起分期付款吗？

步骤 2：核实开发商和项目注册信息

在迪拜购买期房之前，请确认该项目已在迪拜土地局注册，并受房地产监管局监管。

需要核实的内容：

• 开发商持有有效的RERA许可证，并有按时交付的良好记录。

• 该项目已在以下机构注册： 动态激光二极管激光器所有必需的许可证和批准文件均已到位。

• 会在一家经 RERA 批准的银行开设一个专门用于该项目的托管账户。

• 开发商可以合法出售该项目中的单元房。

买家可以通过迪拜 REST 应用程序（一款免费的政府应用程序）查看注册状态、托管账户详情和施工完成情况。

重要性： 根据迪拜第13/2008号法律，所有期房销售都必须在迪拜土地局（DLD）维护的临时房地产登记册中进行登记。如果开发商未在交易完成后的60天内完成登记，则该笔交易可能被视为无效。

步骤 3：计算您的总投资成本

除了购买价格之外，期房购买还包括几项强制性费用。

需要考虑的成本：

• 预订/订金： 5–10% 房产价值

• DLD注册费： 4% 的购买价格

• DLD管理费： 3000-4000迪拉姆

• Oqood注册费： 起价 1,000 迪拉姆

• 受托人/管理费： 根据项目不同，费用为 580 至 4,000 迪拉姆。

• 产权证费用（交接时）： 250迪拉姆

• 地图费用： 250迪拉姆

补充说明： 购买期房无需支付中介费，因为开发商通常会承担这部分佣金。与二手房相比，这可以节省一大笔钱。

第四步：预订单元并签署买卖协议

项目确认无误后，您即可签署预订协议并支付预订定金（通常为房产价格的5%至10%）来预订房源。该定金将计入首付款总额。

预订成功后，您需要签署《销售与购买协议》（SPA）——一份具有法律约束力的合同，它规范着整个交易流程。协议内容包括：

• 房产描述及价格

• 付款计划（按里程碑或按日历）

• 完成时间表

• 交货条款

• 托管条件

签字前的关键检查：

• 确保合同中明确规定付款如何与施工里程碑挂钩。

• 确认开发商有义务在 60 天内向迪拜土地局 (DLD) 登记销售事宜。

• 了解您是否可以在交割前出售（转让）以及出售的条件

• 核实行政费用是否透明且经迪拜土地局批准。

第五步：完成 Oqood 注册

买卖协议签署后，开发商必须通过Oqood系统向迪拜土地局登记您的购房信息。这将正式记录您的所有权。

Oqood 是您的临时所有权记录。 它确认您对该房产的兴趣，直到项目完成并颁发正式产权证为止。

重要性： Oqood 注册可防止重复出售——一旦房产登记，就不能合法出售给另一方。

最后期限： 开发商必须在签署股份购买协议后 60-90 天内进行注册。

第六步：按计划分期付款

付款计划是期房的标志性特征——正是这种机制使期房变得易于购买且具有吸引力。

常见的支付方式：

• 80/20: 施工期间为 80%，移交时为 20%

• 70/30: 施工期间为 70%，移交时为 30%

• 60/40: 施工期间为 60%，移交时为 40%

• 50/50: 施工期间的 50%，移交时的 50%

• 交接后： 40–60% 在交接后 2–5 年内延期

里程碑式与时间式：

• 与里程碑相关： 付款将根据核实后的施工进度而定。这是最安全的结构。

• 时间关联（基于日历）： 无论施工进度如何，款项都必须按固定日期支付。如果项目未能按时完工，这将增加公司的风险。

务必明确每期款项适用的结构。

步骤 7：监控施工进度

随着工程建设的推进，开发商会定期发布项目里程碑信息。购房者有权在支付分期付款前了解项目的当前完成百分比。

使用官方渠道：

• 迪拜 REST 应用 — 实时进度跟踪

• RERA网站 — 项目监测数据

• 经批准的顾问报告

如果您考虑通过抵押贷款购买房产，请注意，期房的最高贷款价值比通常为 50%。部分银行对符合条件的房产项目有具体要求。

步骤 8：进行房产检查和缺陷检查

验收检查是指检查您的房产是否存在缺陷、未完成的工作或无法正常运作的部件。

检查内容：

• 表面处理符合规格

• 电器已安装并正常运行

• 水暖和电气系统运行正常

• 无明显损坏或未完成的工作

在所有材料缺陷修复之前，请勿签署交接证书。

第九步：支付尾款并领取产权证

一旦所有问题都已解决，您就可以进行最终的所有权转移：

1. 结清所有未付款项（剩余里程碑款项、服务费、DLD费用）

2. 开发商交出钥匙

3. Oqood证书可转换为完整的DLD产权证。

4. 买方将收到以其名义颁发的电子产权证。

产权证通过迪拜 REST 应用程序签发——这是您的官方所有权证明。

如果开发者使用默认设置会发生什么？

迪拜的期房市场是世界上监管最全面的市场之一。

• 托管账户系统：
  所有买方付款必须存入项目专用托管账户。资金仅在房地产监管局 (RERA) 核实施工里程碑后方可发放。如果项目失败，未发放的资金将继续受到保护。
• 开发者在违约情况下的权利：
  如果买家违约，开发商必须通知迪拜土地局（DLD）并遵循法律程序。根据项目完成百分比，开发商可以：

1. 保留合同

2. 请求公开拍卖

3. 取消合同并扣除相应费用

如果项目被取消或从未启动，买家有权获得全额退款。

我最后的建议

1. 做好尽职调查。 在签署任何文件之前，请务必核实项目注册信息、托管账户以及开发商的过往记录。
2. 了解您的付款计划。 了解分期付款是按里程碑节点还是按时间节点进行。
3. 预留额外费用预算。 4% DLD 费用、Oqood 注册费和其他费用将使您的购买价格增加约 7-10%。
4. 要有长远规划。 迪拜的期房市场正在走向成熟。如今的成功更多地来自于明智的决策，而不仅仅是依靠势头。

如果您正在考虑购买期房，并希望根据您的预算和目标获得个性化建议，我很乐意提供帮助。

作者：Liliia Ibragimova，Alira 房地产创始人

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