Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf von Immobilien vom Plan in Dubai 2026

Als Immobilienmakler und Gründer einer Agentur in Dubai höre ich von meinen Kunden eine der häufigsten Fragen:

„Wie genau läuft der Kauf einer Immobilie vom Plan in Dubai ab?“

Wenn Sie wollen Kaufen Sie eine Immobilie vom Plan in DubaiSie müssen den Ablauf Schritt für Schritt verstehen. Im Jahr 2025 entfielen über 601.030 Billionen US-Dollar aller Wohnimmobilienverkäufe in Dubai auf Off-Plan-Transaktionen – mehr als 134.000 Abschlüsse. Dies ist kein Nischenprodukt, sondern der Hauptweg, über den die meisten Käufer in den Immobilienmarkt Dubais einsteigen.

Ich werde Ihnen den Ablauf erläutern, damit Sie genau wissen, was Sie erwartet.

Was sind Off-Plan-Immobilien in Dubai?

Eine Immobilie vom Plan ist eine Wohneinheit, die direkt vom Bauträger vor Fertigstellung des Baus erworben wird. Käufer verpflichten sich auf Basis von Architektenplänen, Grundrissen, Broschüren und Musterwohnungen. Die Transaktion wird durch einen Kaufvertrag formalisiert, und der Käufer zahlt in Raten gemäß einem vereinbarten Zahlungsplan.

Im Gegensatz zu bezugsfertige ImmobilieDer Kauf einer Immobilie vom Plan beinhaltet eine Bauzeit – in der Regel 2–4 Jahre von der Buchung bis zur Übergabe. Nach Fertigstellung erhält der Käufer die fertige Einheit, und die vorläufige Oqood-Registrierung wird in eine vollständige Eigentumsurkunde umgewandelt.

Schritt 1: Projekte recherchieren und eine Vorauswahl treffen

Konzentrieren Sie sich zunächst auf drei grundlegende Kriterien: den Ruf des Bauträgers, die Lage des Projekts und die Zahlungsbedingungen. Achten Sie auf Wohnanlagen mit Infrastruktur-Initiativen – beispielsweise die Ausrichtung des Masterplans auf den Stadtentwicklungsplan Dubai 2040, die Nähe zu neuen Verkehrsanbindungen oder die Verfügbarkeit geplanter Annehmlichkeiten.

Wichtige Fragen, die Sie stellen sollten:

• Wer ist der Projektentwickler? Hat er schon einmal Projekte termingerecht abgeliefert?

• Wo befindet sich das Projekt? Wächst die Region?

• Wie sieht der Zahlungsplan aus? Kann ich die Raten problemlos bezahlen?

Schritt 2: Entwickler- und Projektregistrierung überprüfen

Bevor Sie in Dubai eine Immobilie vom Plan kaufen, vergewissern Sie sich, dass das Projekt beim Dubai Land Department registriert ist und von der Real Estate Regulatory Agency überwacht wird.

Was zu überprüfen ist:

• Der Bauträger verfügt über eine gültige RERA-Lizenz und hat eine Erfolgsbilanz bei termingerechter Übergabe.

• Das Projekt ist bei der DLDmit allen erforderlichen Genehmigungen und Zulassungen

• Bei einer RERA-zugelassenen Bank wird ein spezielles, projektbezogenes Treuhandkonto eröffnet.

• Der Bauträger kann die Einheiten in dieser Anlage rechtmäßig verkaufen.

Käufer können den Registrierungsstatus, Details zum Treuhandkonto und den Baufortschritt über die Dubai REST App – eine kostenlose Regierungsanwendung – überprüfen.

Warum das wichtig ist: Gemäß Dubai-Gesetz Nr. 13/2008 müssen alle Verkäufe von Immobilien, die noch nicht im Bau sind, im vom DLD geführten vorläufigen Immobilienregister eingetragen werden. Erfolgt diese Eintragung durch den Bauträger nicht innerhalb von 60 Tagen nach dem Kaufabschluss, kann der Verkauf als ungültig erklärt werden.

Schritt 3: Berechnen Sie Ihre gesamten Investitionskosten

Neben dem Kaufpreis fallen bei Käufen von Immobilien, die noch nicht im Bau sind, mehrere obligatorische Gebühren an.

Zu berücksichtigende Kosten:

• Buchungs-/Reservierungsanzahlung: 5–10% des Immobilienwerts

• DLD-Registrierungsgebühr: 4% des Kaufpreises

• DLD-Verwaltungsgebühr: 3.000–4.000 AED

• Oqood-Registrierungsgebühr: Ab 1.000 AED

• Treuhänder-/Verwaltungsgebühren: 580–4.000 AED, abhängig vom Projekt

• Gebühr für die Eigentumsurkunde (bei Übergabe): 250 AED

• Kartengebühr: 250 AED

Zusätzlicher Hinweis: Käufer zahlen beim Kauf von Neubauprojekten keine Maklergebühren, da die Bauträger in der Regel die Maklerprovisionen übernehmen. Dies stellt eine erhebliche Ersparnis im Vergleich zu Bestandsimmobilien dar.

Schritt 4: Reservieren Sie die Einheit und unterzeichnen Sie den Kaufvertrag.

Sobald Sie das Projekt geprüft haben, reservieren Sie die Einheit durch Unterzeichnung eines Buchungsvertrags und Zahlung einer Reservierungsanzahlung – üblicherweise 5–101³T des Immobilienpreises. Diese Anzahlung ist Teil der Gesamtanzahlung.

Nach der Reservierung unterzeichnen Sie den Kaufvertrag – einen rechtsverbindlichen Vertrag, der die gesamte Transaktion regelt. Darin sind folgende Punkte festgehalten:

• Objektbeschreibung und Preis

• Zahlungsplan (meilensteinbezogen oder kalenderbasiert)

• Fertigstellungszeitplan

• Lieferbedingungen

• Treuhandbedingungen

Wichtige Prüfungen vor der Unterzeichnung:

• Stellen Sie sicher, dass im Vertrag festgelegt ist, wie die Zahlungen an Baumeilensteine gekoppelt sind.

• Bestätigen Sie die Verpflichtung des Bauträgers, den Verkauf innerhalb von 60 Tagen beim DLD zu registrieren.

• Informieren Sie sich, ob und unter welchen Bedingungen Sie vor Fertigstellung verkaufen können (Abtretung).

• Prüfen Sie, ob die Verwaltungsgebühren transparent und von der DLD genehmigt sind.

Schritt 5: Oqood-Registrierung abschließen

Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist, muss der Bauträger Ihren Kauf über das Oqood-System beim Dubai Land Department registrieren. Dadurch wird ein offizieller Nachweis Ihrer Eigentumsrechte erstellt.

Oqood ist Ihr vorläufiger Eigentumsnachweis. Es bestätigt Ihr Interesse an der Immobilie bis zur Fertigstellung des Projekts und der Ausstellung einer vollständigen Eigentumsurkunde.

Warum das wichtig ist: Die Oqood-Registrierung schützt vor Doppelverkäufen – sobald eine Einheit registriert ist, kann sie nicht mehr rechtmäßig an eine andere Partei verkauft werden.

Frist: Der Entwickler muss sich innerhalb von 60 bis 90 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags registrieren.

Schritt 6: Ratenzahlungen gemäß dem Zahlungsplan leisten.

Zahlungspläne sind das charakteristische Merkmal von Immobilienprojekten, die noch nicht im Bau sind – der Mechanismus, der sie zugänglich und attraktiv macht.

Gängige Zahlungsstrukturen:

• 80/20: 80% während der Bauphase, 20% bei der Übergabe

• 70/30: 70% während der Bauphase, 30% bei der Übergabe

• 60/40: 60% während der Bauphase, 40% bei der Übergabe

• 50/50: 50% während der Bauphase, 50% bei der Übergabe

• Nach der Übergabe: 40–60% verschoben über 2–5 Jahre nach der Übergabe

Meilensteinbezogen vs. zeitbezogen:

• Meilensteinbezogen: Die Zahlung wird bei nachgewiesenem Baufortschritt ausgelöst. Dies ist die sicherste Vorgehensweise.

• Zeitbezogen (kalenderbasiert): Die Zahlung ist unabhängig vom Baufortschritt zu festen Terminen fällig. Dies erhöht das Risiko, falls das Projekt hinter dem Zeitplan zurückbleibt.

Es ist stets klarzustellen, welche Struktur für welche Installation gilt.

Schritt 7: Baufortschritt überwachen

Im Zuge des Baufortschritts informieren die Bauträger regelmäßig über die jeweiligen Meilensteine. Käufer haben das Recht, den aktuellen Fertigstellungsgrad des Projekts zu erfahren, bevor sie Ratenzahlungen leisten.

Nutzen Sie die offiziellen Kanäle:

• Dubai REST App — Echtzeit-Fortschrittsverfolgung

• RERA-Website — Projektüberwachungsdaten

• Genehmigte Gutachten

Wenn Sie den Kauf mit einer Hypothek in Erwägung ziehen, beachten Sie, dass der maximale Beleihungswert für Immobilien, die noch nicht gebaut wurden, in der Regel 501 % beträgt. Einige Banken haben spezifische Anforderungen an förderfähige Projekte.

Schritt 8: Objektbesichtigung und Mängelbehebung durchführen

Bei einer Mängelprüfung wird Ihr Objekt auf Mängel, unvollständige Arbeiten oder nicht funktionierende Elemente untersucht.

Was zu überprüfen ist:

• Die Oberflächen entsprechen den Spezifikationen

• Die Geräte sind installiert und funktionieren

• Die Sanitär- und Elektroinstallationen funktionieren einwandfrei.

• Keine sichtbaren Schäden oder unvollständige Arbeiten

Unterzeichnen Sie das Übergabezertifikat erst, wenn alle materiellen Mängel behoben sind.

Schritt 9: Die letzten Zahlungen abschließen und die Eigentumsurkunde erhalten

Sobald alle Mängel behoben sind, erfolgt die endgültige Eigentumsübertragung:

1. Alle ausstehenden Zahlungen begleichen (verbleibende Meilensteine, Servicegebühren, DLD-Gebühren)

2. Der Entwickler übergibt die Schlüssel

3. Das Oqood-Zertifikat wird in eine vollständige DLD-Eigentumsurkunde umgewandelt.

4. Der Käufer erhält die digitale Eigentumsurkunde in seinem Namen.

Die Eigentumsurkunde wird über die Dubai REST App ausgestellt – Ihr offizieller Eigentumsnachweis.

Was passiert, wenn der Entwickler die Standardeinstellungen festlegt?

Der Markt für Immobilienprojekte in Dubai, die noch nicht im Bau sind, ist einer der am umfassendsten regulierten der Welt.

• Treuhandkontosystem:
  Alle Käuferzahlungen müssen auf ein projektbezogenes Treuhandkonto eingezahlt werden. Die Gelder werden erst freigegeben, nachdem die RERA (Real Estate Regulatory Authority) die erreichten Baumeilensteine bestätigt hat. Im Falle eines Scheiterns des Projekts bleiben die nicht freigegebenen Gelder geschützt.
• Rechte des Entwicklers im Falle eines Zahlungsverzugs:
  Bei Zahlungsverzug des Käufers sind Bauträger verpflichtet, die DLD zu benachrichtigen und die rechtlichen Verfahren einzuhalten. Je nach Fertigstellungsgrad des Projekts können Bauträger:

1. Bewahren Sie den Vertrag auf.

2. Öffentliche Auktionen anfordern

3. Den Vertrag mit Abzügen kündigen

Falls das Projekt abgebrochen oder gar nicht erst begonnen wird, haben die Käufer Anspruch auf eine vollständige Rückerstattung.

Mein abschließender Rat

1. Führen Sie Ihre Sorgfaltsprüfung durch. Prüfen Sie die Projektregistrierung, die Treuhandkonten und die bisherige Erfolgsbilanz des Bauträgers, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
2. Informieren Sie sich über Ihren Zahlungsplan. Informieren Sie sich, ob die Ratenzahlungen an Meilensteine oder an einen bestimmten Zeitpunkt gekoppelt sind.
3. Planen Sie zusätzliche Kosten ein. Die DLD-Gebühr 4%, die Oqood-Registrierung und weitere Gebühren erhöhen Ihren Kaufpreis um etwa 7–10%.
4. Planen Sie langfristig. Der Markt für Neubauprojekte in Dubai reift. Erfolg basiert heute auf fundierten Entscheidungen und nicht mehr allein auf der bestehenden Dynamik.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie vom Plan in Erwägung ziehen und eine auf Ihr Budget und Ihre Ziele abgestimmte, individuelle Empfehlung wünschen, helfe ich Ihnen gerne weiter.

Von Liliia Ibragimova, Gründerin von Alira Real Estate

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