Как риелтор и основатель агентства недвижимости в Дубае, я чаще всего слышу от своих клиентов один и тот же вопрос:
«Каков именно процесс покупки строящейся недвижимости в Дубае?»
Если вы хотите Купить строящуюся недвижимость в ДубаеВам необходимо понимать пошаговый процесс. В 2025 году сделки с недвижимостью на стадии строительства составили более 601 тыс. трлн рупий от всех продаж жилой недвижимости в Дубае — более 134 000 сделок. Это не нишевый продукт. Это основной путь, по которому большинство покупателей выходят на рынок недвижимости Дубая.
Позвольте мне подробно рассказать вам о процессе, чтобы вы точно знали, чего ожидать.
Что такое строящаяся недвижимость в Дубае?
Приобретение недвижимости на этапе строительства — это покупка квартиры непосредственно у застройщика до завершения строительства. Покупатели принимают решение, основываясь на архитектурных планах, планировках этажей, брошюрах и демонстрационных образцах. Сделка оформляется договором купли-продажи, и покупатель производит платежи в рассрочку в соответствии с согласованным графиком.
В отличие от готовый объект недвижимостиПокупка недвижимости на этапе строительства предполагает определенный срок — обычно от 2 до 4 лет с момента бронирования до сдачи объекта. После завершения строительства покупатель получает готовую квартиру, а предварительная регистрация в Oqood превращается в полное свидетельство о праве собственности.
Шаг 1: Исследование и отбор проектов.
Начните с трех основных факторов: репутация застройщика, местоположение проекта и условия оплаты. Ищите районы с развитой инфраструктурой — соответствие генерального плана планировке Дубая до 2040 года, близость к новым транспортным развязкам или строящиеся объекты инфраструктуры.
Ключевые вопросы, которые следует задать:
-
Кто является разработчиком? Удавалось ли им ранее успешно завершать проекты в срок?
-
Где расположен проект? Развивается ли этот район?
-
Какой план оплаты? Смогу ли я без проблем оплачивать рассрочку?
Шаг 2: Проверка регистрации разработчика и проекта.
Прежде чем покупать строящуюся недвижимость в Дубае, убедитесь, что проект зарегистрирован в Земельном департаменте Дубая и находится под надзором Агентства по регулированию рынка недвижимости.
Что нужно проверить:
-
Застройщик имеет действующую лицензию RERA и подтвержденный опыт своевременной сдачи объектов в эксплуатацию.
-
Проект зарегистрирован в ДОЖДпри наличии всех необходимых разрешений и согласований.
-
Для каждого проекта открывается специальный эскроу-счет в банке, одобренном RERA.
-
Застройщик имеет законное право продавать квартиры в этом жилом комплексе.
Покупатели могут проверить статус регистрации, данные эскроу-счета и информацию о завершении строительства через приложение Dubai REST — бесплатное государственное приложение.
Почему это важно: Согласно Закону Дубая № 13/2008, все сделки по продаже строящейся недвижимости должны быть зарегистрированы во Временном реестре недвижимости, который ведет Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD). Если застройщик не завершит эту регистрацию в течение 60 дней с момента совершения сделки, продажа может быть признана недействительной.
Шаг 3: Рассчитайте общую стоимость ваших инвестиций.
Помимо цены покупки, при приобретении жилья на этапе строительства взимается ряд обязательных сборов.
Расходы, которые необходимо учесть:
-
Депозит за бронирование: 5–10% стоимости имущества
-
Регистрационный сбор DLD: 4% от покупной цены
-
Административный сбор DLD: 3000–4000 дирхамов ОАЭ
-
Регистрационный взнос Oqood: Цена от 1000 дирхамов ОАЭ.
-
Доверительные/административные сборы: Стоимость от 580 до 4000 дирхамов ОАЭ в зависимости от проекта.
-
Плата за оформление права собственности (при передаче): 250 дирхамов ОАЭ
-
Плата за карту: 250 дирхамов ОАЭ
Дополнительная заметка: При покупке недвижимости на этапе строительства покупатели не платят брокерские сборы, поскольку комиссионные агентам обычно покрываются застройщиками. Это существенная экономия по сравнению с недвижимостью на вторичном рынке.
Шаг 4: Забронируйте номер и подпишите договор купли-продажи.
После проверки проекта вы бронируете квартиру, подписав договор бронирования и внеся залог — обычно от 5 до 101 триллиона рупий от стоимости недвижимости. Этот залог является частью общей суммы первоначального взноса.
После бронирования вы подписываете Договор купли-продажи (ДКП) — юридически обязывающий контракт, регулирующий всю сделку. В нем изложены следующие положения:
-
Описание объекта недвижимости и цена
-
График платежей (привязанный к этапам или к календарному периоду)
-
График завершения
-
Условия доставки
-
Условия депонирования
Важные проверки перед подписанием:
-
Убедитесь, что в контракте четко указано, как платежи привязаны к этапам строительства.
-
Подтвердите обязанность застройщика зарегистрировать сделку купли-продажи в Департаменте земельных ресурсов (DLD) в течение 60 дней.
-
Выясните, можете ли вы продать недвижимость до завершения сделки (переуступка прав) и на каких условиях.
-
Убедитесь, что административные сборы прозрачны и одобрены Департаментом земельных ресурсов (DLD).
Шаг 5: Завершите регистрацию в Oqood.
После подписания договора купли-продажи застройщик обязан зарегистрировать вашу покупку в Земельном департаменте Дубая через систему Oqood. Это создаст официальный документ, подтверждающий ваши права собственности.
Oqood — это ваш промежуточный документ, подтверждающий право собственности. Это подтверждает ваш интерес к недвижимости до завершения проекта и выдачи полного свидетельства о праве собственности.
Почему это важно: Регистрация в системе Oqood защищает от двойной продажи — после регистрации объект недвижимости не может быть законно продан другому лицу.
Крайний срок: Разработчик должен зарегистрироваться в течение 60–90 дней с момента подписания соглашения о купле-продаже.
Шаг 6: Вносите платежи в рассрочку в соответствии с планом.
Планы рассрочки платежей — это определяющая особенность строящейся недвижимости, механизм, который делает ее доступной и привлекательной.
Типичные структуры платежей:
-
80/20: 80% во время строительства, 20% при передаче заказчику.
-
70/30: 70% во время строительства, 30% при передаче заказчику.
-
60/40: 60% во время строительства, 40% при передаче заказчику.
-
50/50: 50% во время строительства, 50% при передаче объекта заказчику.
-
После передачи полномочий: 40–60% откладывается на 2–5 лет после передачи.
Привязка к этапу против привязки ко времени:
-
Связано с важным этапом: Оплата производится по мере подтверждения хода строительства. Это самая безопасная конструкция.
-
Привязано ко времени (на основе календаря): Оплата производится в установленные сроки независимо от хода строительства. Это увеличивает риски, если проект не будет выполнен в срок.
Всегда уточняйте, какая структура применяется к каждому платежу.
Шаг 7: Мониторинг хода строительства
По мере продвижения строительства застройщики предоставляют информацию о достигнутых этапах. Покупатели имеют право знать текущий процент завершения проекта до начала выплат.
Используйте официальные каналы:
-
Приложение Dubai REST — отслеживание прогресса в режиме реального времени
-
Веб-сайт RERA — данные мониторинга проекта
-
Утвержденные отчеты консультантов
Если вы рассматриваете покупку с использованием ипотеки, обратите внимание, что максимальное соотношение суммы кредита к стоимости залога для строящихся объектов обычно составляет 50%. Некоторые банки предъявляют особые требования к соответствующим проектам.
Шаг 8: Проведение осмотра объекта недвижимости и выявление недоделок.
Проверка на наличие дефектов — это осмотр, в ходе которого вы осматриваете свою недвижимость на предмет недостатков, незавершенных работ или неисправных элементов.
Что проверить:
-
Отделка соответствует техническим характеристикам.
-
Бытовая техника установлена и работает.
-
Сантехнические и электросистемы функционируют исправно.
-
Нет видимых повреждений или незавершенной работы.
Не подписывайте акт передачи до тех пор, пока не будут устранены все существенные дефекты.
Шаг 9: Завершите окончательные платежи и получите свидетельство о праве собственности.
После устранения всех недочетов вы переходите к окончательной передаче права собственности:
-
Погасите все непогашенные платежи (оставшиеся этапы, плата за услуги, сборы DLD).
-
Разработчик передает ключи
-
Сертификат Oqood преобразуется в полноценный документ о праве собственности, выданный Департаментом земельных и социальных служб (DLD).
-
Покупатель получает электронное свидетельство о праве собственности на свое имя.
Документ, подтверждающий право собственности, выдается через приложение Dubai REST — ваше официальное подтверждение права собственности.
Что произойдет, если разработчик выберет значение по умолчанию?
Рынок строящегося жилья в Дубае является одним из наиболее строго регулируемых в мире.
- Система эскроу-счетов:
Все платежи покупателей должны поступать на специальный эскроу-счет, предназначенный для данного проекта. Средства высвобождаются только после того, как RERA подтвердит выполнение этапов строительства. В случае провала проекта невыплаченные средства остаются под защитой. - Права разработчика в случае неисполнения обязательств:
В случае невыполнения покупателем своих обязательств застройщики обязаны уведомить Департамент земельных ресурсов (DLD) и следовать установленным законом процедурам. В зависимости от процента завершения проекта застройщики могут:
-
Сохраните контракт
-
Запросить публичные аукционы
-
Расторгнуть договор с вычетами
В случаях отмены проекта или его неначала, покупатели имеют право на полный возврат средств.
Мой последний совет
- Проявите должную осмотрительность. Перед подписанием каких-либо документов проверьте регистрацию проекта, эскроу-счета и репутацию застройщика.
- Ознакомьтесь с вашим планом оплаты. Уточните, привязаны ли платежи к этапам или ко времени.
- Заложите в бюджет дополнительные расходы. Сбор DLD в размере 4%, регистрация в Oqood и другие платежи увеличат стоимость вашей покупки примерно на 7–10%.
- Планируйте на долгосрочную перспективу. Рынок строящегося жилья в Дубае находится на стадии зрелости. Успех теперь достигается за счет принятия взвешенных решений, а не просто за счет инерции.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости на этапе строительства и хотели бы получить индивидуальную рекомендацию, основанную на вашем бюджете и целях, я с удовольствием вам помогу.
Лилия Ибрагимова, основатель Alira Real Estate
Запишитесь на бесплатную консультацию
📞 +971 58 833 7903
