Como agente inmobiliario y fundador de una agencia en Dubái, una de las preguntas más frecuentes que escucho de mis clientes es:
“¿Cuál es exactamente el proceso para comprar una propiedad sobre plano en Dubái?”
Si quieres Compre una propiedad sobre plano en Dubái.Es necesario comprender el proceso paso a paso. En 2025, las transacciones sobre plano representaron más del 601% del total de ventas residenciales en Dubái, es decir, más de 134 000 operaciones. No se trata de un producto de nicho, sino de la principal vía de acceso al mercado inmobiliario de Dubái para la mayoría de los compradores.
Permítanme explicarles el proceso para que sepan exactamente qué esperar.
¿Qué son las propiedades sobre plano en Dubái?
Una propiedad sobre plano es una vivienda que se compra directamente a un promotor antes de que finalice la construcción. Los compradores se comprometen a realizar la compra basándose en los planos arquitectónicos, la distribución de las plantas, los folletos y las viviendas piloto. La transacción se formaliza mediante un Contrato de Compraventa, y el comprador paga a plazos según un calendario acordado.
A diferencia de propiedad listaLa compra sobre plano implica un plazo de construcción, generalmente de 2 a 4 años desde la reserva hasta la entrega. Una vez finalizada la construcción, el comprador recibe la vivienda terminada y el registro provisional de Oqood se convierte en un título de propiedad definitivo.
Paso 1: Investigar y preseleccionar proyectos
Comience con tres aspectos fundamentales: la reputación del promotor, la ubicación del proyecto y las condiciones del plan de pago. Busque comunidades con catalizadores de infraestructura: alineación del plan maestro con el Plan Maestro Urbano de Dubái 2040, proximidad a nuevas conexiones de transporte o servicios futuros.
Preguntas clave que debe formularse:
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¿Quién es el desarrollador? ¿Ha entregado proyectos a tiempo anteriormente?
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¿Dónde se ubica el proyecto? ¿Está creciendo la zona?
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¿Cuál es el plan de pago? ¿Puedo afrontar las cuotas sin problemas?
Paso 2: Verificar el registro del desarrollador y del proyecto.
Antes de comprar una propiedad sobre plano en Dubái, confirme que el proyecto está registrado en el Departamento de Tierras de Dubái y supervisado por la Agencia Reguladora de Bienes Raíces.
Qué verificar:
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El promotor cuenta con una licencia RERA válida y un historial de entregas puntuales.
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El proyecto está registrado en el DLD, con todos los permisos y aprobaciones necesarios en regla.
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Se abre una cuenta de depósito en garantía específica para el proyecto en un banco aprobado por RERA.
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El promotor puede vender legalmente unidades en ese desarrollo.
Los compradores pueden consultar el estado del registro, los detalles de la cuenta de depósito en garantía y la finalización de la construcción a través de la aplicación Dubai REST, una aplicación gubernamental gratuita.
Por qué esto es importante: Según la Ley de Dubái n.º 13/2008, todas las ventas de propiedades sobre plano deben registrarse en el Registro Provisional de Bienes Raíces que mantiene el Departamento de Tierras de Dubái (DLD). Si el promotor no realiza este registro en un plazo de 60 días a partir de la transacción, la venta podrá considerarse inválida.
Paso 3: Calcula el costo total de tu inversión.
Además del precio de compra, las compras sobre plano conllevan varios gastos obligatorios.
Costes a tener en cuenta:
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Depósito de reserva: 5–10% del valor de la propiedad
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Cuota de inscripción del DLD: 4% del precio de compra
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Tarifa administrativa de DLD: 3.000–4.000 AED
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Cuota de inscripción de Oqood: Desde 1.000 AED
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Honorarios de administración/fideicomiso: Entre 580 y 4000 AED, dependiendo del proyecto.
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Tarifa de escritura de propiedad (en el momento de la entrega): 250 AED
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Tarifa del mapa: 250 AED
Nota adicional: En las compras sobre plano, los compradores no pagan comisiones de intermediación, ya que los promotores suelen cubrir los honorarios de los agentes. Esto supone un ahorro considerable en comparación con las propiedades de segunda mano.
Paso 4: Reserve la unidad y firme el contrato de compraventa.
Una vez que haya verificado el proyecto, reserve la unidad firmando un contrato de reserva y pagando un depósito, que suele ser del 5 % al 10 % del precio de la propiedad. Este depósito forma parte del pago inicial total.
Tras realizar la reserva, usted firma el Contrato de Compraventa (CPC), un contrato legalmente vinculante que rige toda la transacción. En él se detallan los siguientes puntos:
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Descripción y precio de la propiedad
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Calendario de pagos (vinculado a hitos o basado en un calendario)
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Cronograma de finalización
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Condiciones de entrega
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Condiciones de depósito en garantía
Comprobaciones importantes antes de firmar:
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Asegúrese de que el contrato especifique cómo se vinculan los pagos a los hitos de la construcción.
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Confirmar la obligación del promotor de registrar la venta ante el DLD en un plazo de 60 días.
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Entienda si puede vender antes de la finalización (cesión) y bajo qué condiciones.
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Verifique que las tarifas administrativas sean transparentes y estén aprobadas por el DLD.
Paso 5: Completar el registro en Oqood
Una vez firmado el contrato de compraventa, el promotor debe registrar su compra ante el Departamento de Tierras de Dubái a través del sistema Oqood. Esto crea un registro oficial de sus derechos de propiedad.
Oqood es su registro de propiedad provisional. Confirma su interés en la propiedad hasta que se complete el proyecto y se emita el título de propiedad definitivo.
Por qué esto es importante: El registro de Oqood protege contra la doble venta: una vez que una unidad está registrada, no puede venderse legalmente a otra persona.
Fecha límite: El promotor deberá registrarse en un plazo de 60 a 90 días a partir de la firma del contrato de compraventa.
Paso 6: Realice los pagos a plazos según el plan.
Los planes de pago son la característica distintiva de las propiedades sobre plano: el mecanismo que las hace accesibles y atractivas.
Estructuras de pago comunes:
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80/20: 80% durante la construcción, 20% en el momento de la entrega.
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70/30: 70% durante la construcción, 30% en el momento de la entrega.
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60/40: 60% durante la construcción, 40% en el momento de la entrega.
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50/50: 50% durante la construcción, 50% en el momento de la entrega
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Tras la entrega: 40–60% diferido durante 2–5 años después de la entrega
Vinculado a hitos frente a vinculado al tiempo:
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Vinculado a hitos: El pago se activa una vez verificado el progreso de la construcción. Esta es la estructura más segura.
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Vinculado al tiempo (basado en el calendario): El pago se realiza en fechas fijas, independientemente del avance de la construcción. Esto aumenta el riesgo si el proyecto no cumple con el cronograma previsto.
Siempre aclare qué estructura se aplica a cada entrega.
Paso 7: Supervisar el progreso de la construcción
A medida que avanza la construcción, los promotores informan sobre los hitos alcanzados. Los compradores tienen derecho a conocer el porcentaje de finalización del proyecto antes de recibir los pagos.
Utilice los canales oficiales:
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Aplicación REST de Dubái — Seguimiento del progreso en tiempo real
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Sitio web de RERA — datos de seguimiento del proyecto
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Informes de consultoría aprobados
Si está considerando comprar con una hipoteca, tenga en cuenta que el porcentaje máximo de préstamo sobre el valor de la propiedad para inmuebles sobre plano suele ser de 50%. Algunos bancos tienen requisitos específicos con respecto a los proyectos elegibles.
Paso 8: Realizar la inspección de la propiedad y la detección de defectos.
La inspección de defectos consiste en examinar la propiedad para detectar fallos, trabajos incompletos o elementos que no funcionan correctamente.
Qué comprobar:
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Los acabados se ajustan a las especificaciones.
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Los electrodomésticos están instalados y funcionan correctamente.
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Los sistemas de fontanería y electricidad funcionan correctamente.
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No se observan daños ni trabajos incompletos.
No firme el certificado de entrega hasta que se hayan subsanado todos los defectos materiales.
Paso 9: Realice los pagos finales y reciba el título de propiedad.
Una vez resueltos los problemas, se procede a la transferencia final de propiedad:
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Liquidar todos los pagos pendientes (hitos restantes, cargos por servicio, tarifas DLD).
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El desarrollador entrega las llaves.
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El certificado Oqood se convierte en un título de propiedad completo del DLD.
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El comprador recibe el título de propiedad digital a su nombre.
El título de propiedad se emite a través de la aplicación Dubai REST, que constituye su comprobante oficial de propiedad.
¿Qué sucede si el desarrollador utiliza la configuración predeterminada?
El mercado inmobiliario sobre plano de Dubái es uno de los más regulados del mundo.
- Sistema de cuenta de depósito en garantía:
Todos los pagos de los compradores deben depositarse en una cuenta de garantía bloqueada específica para el proyecto. Los fondos se liberan únicamente después de que RERA verifique los hitos de la construcción. Si el proyecto fracasa, los fondos no liberados permanecen protegidos. - Derechos del desarrollador en caso de incumplimiento:
Si un comprador incumple el contrato, los promotores están obligados a notificarlo al DLD y seguir los procedimientos legales. Dependiendo del porcentaje de finalización del proyecto, los promotores pueden:
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Conservar el contrato
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Solicitar subastas públicas
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Cancelar el contrato con deducciones
En los casos en que el proyecto se cancele o nunca se inicie, los compradores tienen derecho a un reembolso completo.
Mi consejo final
- Haz tu debida diligencia. Antes de firmar cualquier documento, verifique el registro del proyecto, las cuentas de depósito en garantía y el historial del promotor.
- Comprenda su plan de pago. Averigüe si los plazos están vinculados a hitos o a plazos.
- Presupuestar gastos adicionales. La tarifa DLD de 4%, el registro en Oqood y otros cargos añaden aproximadamente entre 7 y 10% al precio de compra.
- Planifica a largo plazo. El mercado inmobiliario sobre plano de Dubái está madurando. El éxito ahora depende de la toma de decisiones informadas, más que del mero impulso del mercado.
Si está considerando la posibilidad de comprar una vivienda sobre plano y desea una recomendación personalizada en función de su presupuesto y objetivos, estaré encantado de ayudarle.
Por Liliia Ibragimova, fundadora de Alira Real Estate
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