دليل خطوة بخطوة لشراء عقار قيد الإنشاء في دبي 2026

بصفتي وسيطًا عقاريًا ومؤسسًا لوكالة في دبي، فإن أحد أكثر الأسئلة شيوعًا التي أسمعها من عملائي هو:

"ما هي بالضبط عملية شراء عقار قيد الإنشاء في دبي؟"

إذا كنت ترغب في شراء عقار قيد الإنشاء في دبيلذا، عليك فهم العملية خطوة بخطوة. في عام 2025، شكلت معاملات البيع على الخارطة أكثر من 601 تريليون عملية بيع من إجمالي مبيعات العقارات السكنية في دبي، أي ما يزيد عن 134 ألف صفقة. هذا ليس منتجًا متخصصًا، بل هو المسار الرئيسي الذي يدخل من خلاله معظم المشترين إلى سوق العقارات في دبي.

دعني أشرح لك العملية بالتفصيل حتى تعرف بالضبط ما يمكن توقعه.

ما هي العقارات قيد الإنشاء في دبي؟

العقار قيد الإنشاء هو وحدة سكنية تُشترى مباشرةً من المطور العقاري قبل اكتمال البناء. يلتزم المشترون بالشراء بناءً على المخططات المعمارية، وتصميمات الطوابق، والكتيبات، ووحدات العرض. تُبرم الصفقة رسميًا من خلال اتفاقية بيع وشراء، ويدفع المشتري أقساطًا وفقًا لجدول زمني متفق عليه.

على عكس عقار جاهزشراء الوحدات السكنية على الخارطة يتطلب فترة بناء تتراوح عادةً بين سنتين وأربع سنوات من تاريخ الحجز وحتى التسليم. عند اكتمال البناء، يتسلم المشتري الوحدة الجاهزة، ويتحول تسجيل عقد الإسكان المؤقت إلى سند ملكية كامل.

الخطوة الأولى: البحث عن المشاريع واختيار قائمة مختصرة

ابدأ بثلاثة معايير أساسية: سمعة المطور، وموقع المشروع، وشروط خطة الدفع. ابحث عن المجتمعات التي تتمتع ببنية تحتية متطورة - مثل توافق المخطط الرئيسي مع المخطط الحضري الرئيسي لدبي 2040، أو قربها من وسائل النقل الجديدة، أو المرافق المستقبلية.

الأسئلة الرئيسية التي يجب طرحها:

• من هو المطور؟ هل سبق له أن أنجز مشاريع في الوقت المحدد؟

• أين يقع المشروع؟ هل المنطقة تشهد نمواً؟

• ما هي خطة الدفع؟ هل يمكنني سداد الأقساط بسهولة؟

الخطوة الثانية: التحقق من المطور وتسجيل المشروع

قبل شراء عقار قيد الإنشاء في دبي، تأكد من أن المشروع مسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي ويخضع لإشراف هيئة تنظيم العقارات.

ما يجب التحقق منه:

• يمتلك المطور ترخيصًا ساريًا من هيئة تنظيم العقارات (RERA) وسجلًا حافلًا بالتسليم في الوقت المحدد

• المشروع مسجل لدى دي إل ديمع وجود جميع التصاريح والموافقات المطلوبة.

• يتم فتح حساب ضمان مخصص للمشروع لدى بنك معتمد من هيئة تنظيم العقارات (RERA).

• يحق للمطور بيع الوحدات في ذلك المشروع بشكل قانوني

يمكن للمشترين التحقق من حالة التسجيل وتفاصيل حساب الضمان وإتمام البناء من خلال تطبيق دبي REST - وهو تطبيق حكومي مجاني.

لماذا هذا مهم؟ وفقًا لقانون دبي رقم 13 لسنة 2008، يجب تسجيل جميع مبيعات العقارات قيد الإنشاء في السجل العقاري المؤقت الذي تحتفظ به دائرة الأراضي والأملاك بدبي. وفي حال عدم إتمام المطور لهذا التسجيل خلال 60 يومًا من تاريخ البيع، يُعتبر البيع باطلاً.

الخطوة 3: حساب إجمالي تكلفة استثمارك

بالإضافة إلى سعر الشراء، تشمل عمليات الشراء على الخارطة عدة رسوم إلزامية.

التكاليف التي يجب أخذها في الاعتبار:

• عربون الحجز: 5-10% من قيمة العقار

• رسوم التسجيل في دائرة الأراضي والقيود: 4% من سعر الشراء

• رسوم إدارة دائرة الأراضي والأملاك: 3000–4000 درهم إماراتي

• رسوم التسجيل في منظمة أوجود: ابتداءً من 1000 درهم إماراتي

• رسوم الوصاية/الرسوم الإدارية: يتراوح السعر بين 580 و4000 درهم إماراتي، حسب المشروع.

• رسوم سند الملكية (عند التسليم): 250 درهم إماراتي

• رسوم الخريطة: 250 درهم إماراتي

ملاحظة إضافية: لا يدفع المشترون رسوم وساطة عند شراء العقارات قيد الإنشاء، حيث يتكفل المطورون عادةً بعمولات الوكلاء. وهذا يوفر مبلغاً كبيراً مقارنةً بالعقارات المعاد بيعها.

الخطوة الرابعة: حجز الوحدة وتوقيع اتفاقية البيع والشراء

بعد التحقق من المشروع، يمكنك حجز الوحدة بتوقيع اتفاقية حجز ودفع عربون حجز يتراوح عادةً بين 5 و100 ألف جنيه إسترليني من سعر العقار. ويُشكل هذا العربون جزءًا من الدفعة المقدمة الإجمالية.

بعد الحجز، تقوم بتوقيع اتفاقية البيع والشراء (SPA) - وهي عقد ملزم قانونًا ينظم المعاملة بأكملها. وتحدد الاتفاقية ما يلي:

• وصف العقار وسعره

• جدول الدفع (مرتبط بمراحل محددة أو قائم على التقويم)

• الجدول الزمني للإنجاز

• شروط التسليم

• شروط الضمان

الفحوصات الأساسية قبل التوقيع:

• تأكد من أن العقد يحدد كيفية ربط المدفوعات بمراحل البناء

• تأكيد التزام المطور بتسجيل عملية البيع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي خلال 60 يوماً

• تأكد من إمكانية البيع قبل إتمام الصفقة (التنازل) وبموجب أي شروط

• تأكد من أن الرسوم الإدارية شفافة ومعتمدة من قبل دائرة الأراضي والأملاك.

الخطوة 5: إكمال تسجيل Oqood

بمجرد توقيع اتفاقية البيع والشراء، يتعين على المطور تسجيل عملية الشراء لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي عبر نظام عقود. وهذا يُنشئ سجلاً رسمياً لحقوق الملكية الخاصة بك.

Oqood هو سجل ملكيتك المؤقت. يؤكد ذلك اهتمامك بالعقار حتى اكتمال المشروع وإصدار سند ملكية كامل.

لماذا هذا مهم؟ يحمي تسجيل Oqood من البيع المزدوج - فبمجرد تسجيل الوحدة، لا يمكن بيعها قانونيًا إلى طرف آخر.

موعد التسليم: يجب على المطور التسجيل في غضون 60-90 يومًا من توقيع اتفاقية البيع والشراء.

الخطوة السادسة: سداد الأقساط وفقًا للخطة

تُعد خطط الدفع السمة المميزة للعقارات قيد الإنشاء - وهي الآلية التي تجعلها في متناول الجميع وجذابة.

هياكل الدفع الشائعة:

• 80/20: 80% أثناء الإنشاء، 20% عند التسليم

• 70/30: 70% أثناء الإنشاء، 30% عند التسليم

• 60/40: 60% أثناء الإنشاء، 40% عند التسليم

• 50/50: 50% أثناء الإنشاء، 50% عند التسليم

• بعد التسليم: 40-60% مؤجل لمدة تتراوح بين سنتين وخمس سنوات بعد التسليم

الارتباط بالمراحل الرئيسية مقابل الارتباط بالوقت:

• مرتبط بالمعالم الرئيسية: يتم الدفع عند التحقق من تقدم أعمال البناء. هذا هو الهيكل الأكثر أماناً.

• مرتبط بالوقت (معتمد على التقويم): يُستحق الدفع في تواريخ محددة بغض النظر عن تقدم أعمال البناء. وهذا يزيد من المخاطر في حال لم يُنجز المشروع وفقًا للجدول الزمني المحدد.

احرص دائمًا على توضيح الهيكل الذي ينطبق على كل دفعة.

الخطوة 7: مراقبة تقدم أعمال البناء

مع تقدم أعمال البناء، يقدم المطورون تحديثات حول مراحل الإنجاز. وللمشترين الحق في معرفة نسبة الإنجاز الحالية للمشروع قبل صرف الدفعات.

استخدم القنوات الرسمية:

• تطبيق دبي ريست — تتبع التقدم في الوقت الفعلي

• موقع هيئة تنظيم العقارات (RERA) — بيانات رصد المشروع

• تقارير الاستشاريين المعتمدة

إذا كنت تفكر في الشراء عن طريق قرض عقاري، فلاحظ أن الحد الأقصى لنسبة القرض إلى قيمة العقار للعقارات قيد الإنشاء هو عادةً 50%. بعض البنوك لديها متطلبات محددة فيما يتعلق بالمشاريع المؤهلة.

الخطوة 8: إجراء فحص للممتلكات وتحديد العيوب

الفحص الدقيق هو عملية تفتيش تقوم فيها بفحص ممتلكاتك بحثًا عن العيوب أو الأعمال غير المكتملة أو العناصر غير العاملة.

ما يجب التحقق منه:

• التشطيبات مطابقة للمواصفات

• الأجهزة مثبتة وتعمل

• تعمل أنظمة السباكة والكهرباء بشكل صحيح

• لا يوجد أي تلف ظاهر أو عمل غير مكتمل

لا توقع على شهادة التسليم حتى يتم إصلاح جميع العيوب المادية.

الخطوة التاسعة: إتمام الدفعات النهائية واستلام سند الملكية

بمجرد حل المشاكل، تنتقل إلى عملية نقل الملكية النهائية:

1. قم بتسوية جميع المدفوعات المستحقة (المراحل المتبقية، رسوم الخدمة، رسوم دائرة الأراضي والأملاك)

2. يسلم المطور المفاتيح

3. تتحول شهادة عقود إلى سند ملكية كامل صادر عن دائرة الأراضي والأملاك بدبي

4. يتسلم المشتري سند الملكية الرقمي باسمه

يتم إصدار سند الملكية من خلال تطبيق دبي REST - وهو إثبات الملكية الرسمي الخاص بك.

ماذا يحدث إذا تخلف المطور عن السداد؟

يُعد سوق العقارات قيد الإنشاء في دبي من أكثر الأسواق تنظيماً وشمولاً في العالم.

• نظام حساب الضمان:
  يجب إيداع جميع مدفوعات المشترين في حساب ضمان خاص بالمشروع. ولا تُفرج الأموال إلا بعد أن تتحقق هيئة تنظيم العقارات (RERA) من مراحل البناء. وفي حال فشل المشروع، تبقى الأموال غير المُفرج عنها محمية.
• حقوق المطور في حالة التقصير:
  في حال تخلف المشتري عن السداد، يُلزم المطورون بإخطار دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) واتباع الإجراءات القانونية. وبناءً على نسبة إنجاز المشروع، يمكن للمطورين القيام بما يلي:

1. احتفظ بالعقد

2. طلب مزادات علنية

3. إلغاء العقد مع الخصومات

في الحالات التي يتم فيها إلغاء المشروع أو عدم البدء فيه مطلقاً، يحق للمشترين استرداد المبلغ بالكامل.

نصيحتي الأخيرة

1. قم بإجراء بحثك اللازم. تحقق من تسجيل المشروع وحسابات الضمان وسجل المطور قبل توقيع أي شيء.
2. افهم خطة الدفع الخاصة بك. اعرف ما إذا كانت الأقساط مرتبطة بمراحل محددة أو مرتبطة بفترة زمنية معينة.
3. ضع في اعتبارك التكاليف الإضافية. تُضاف رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) البالغة 4%، ورسوم تسجيل Oqood، والرسوم الأخرى ما يقارب 7-10% إلى سعر الشراء.
4. خطط للمدى البعيد. يشهد سوق العقارات قيد الإنشاء في دبي نضجاً ملحوظاً. ويعتمد النجاح الآن على اتخاذ قرارات مدروسة بدلاً من الاعتماد على الزخم وحده.

إذا كنت تفكر في شراء عقار على الخارطة وترغب في الحصول على توصية شخصية بناءً على ميزانيتك وأهدافك، فسيسعدني تقديم المساعدة.

بقلم ليليا إبراجيموفا، مؤسسة شركة أليرا العقارية

احجز استشارة مجانية

📞 +971 58 833 7903