En tant que courtier immobilier et fondateur d'une agence à Dubaï, l'une des questions les plus fréquentes que me posent mes clients est :
« Quel est exactement le processus d'achat d'un bien immobilier sur plan à Dubaï ? »
Si vous voulez Acheter un bien immobilier sur plan à DubaïIl est essentiel de comprendre le processus étape par étape. En 2025, les transactions sur plan ont représenté plus de 601 000 milliards de dollars de l'ensemble des ventes résidentielles à Dubaï, soit plus de 134 000 transactions. Il ne s'agit pas d'un produit de niche : c'est le principal moyen d'accès au marché immobilier de Dubaï pour la plupart des acheteurs.
Permettez-moi de vous expliquer le processus afin que vous sachiez exactement à quoi vous attendre.
Qu’est-ce qu’un bien immobilier sur plan à Dubaï ?
Un bien immobilier sur plan est un logement acheté directement auprès d'un promoteur avant la fin des travaux. L'acheteur s'engage sur la base des plans architecturaux, des plans d'aménagement, des brochures et des appartements témoins. La transaction est formalisée par un contrat de vente, et l'acheteur paie par mensualités selon un échéancier convenu.
Contrairement à propriété prêteL’achat sur plan implique un délai de construction, généralement de 2 à 4 ans entre la réservation et la livraison. Une fois les travaux terminés, l’acheteur reçoit le logement et l’enregistrement provisoire Oqood se transforme en titre de propriété définitif.
Étape 1 : Recherche et sélection des projets
Commencez par trois critères essentiels : la réputation du promoteur, l’emplacement du projet et les modalités de paiement. Privilégiez les quartiers bénéficiant d’infrastructures clés : alignement du plan directeur sur le Plan directeur urbain de Dubaï 2040, proximité de nouveaux axes de transport ou futurs équipements.
Questions clés à poser :
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Qui est le développeur ? A-t-il déjà livré des projets dans les délais ?
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Où se situe le projet ? La région est-elle en développement ?
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Quel est le plan de paiement ? Pourrai-je facilement assumer les mensualités ?
Étape 2 : Vérifier l’enregistrement du développeur et du projet
Avant d'acheter un bien immobilier sur plan à Dubaï, vérifiez que le projet est enregistré auprès du Département foncier de Dubaï et supervisé par l'Agence de réglementation immobilière.
Ce qu'il faut vérifier :
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Le promoteur possède une licence RERA valide et a fait ses preuves en matière de respect des délais de livraison.
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Le projet est enregistré auprès de DLD, avec tous les permis et autorisations requis en place
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Un compte séquestre dédié et spécifique au projet est ouvert auprès d'une banque agréée par la RERA.
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Le promoteur peut légalement vendre des unités dans ce projet immobilier.
Les acheteurs peuvent vérifier l'état d'enregistrement, les détails du compte séquestre et l'achèvement des travaux via l'application Dubai REST — une application gouvernementale gratuite.
Pourquoi c'est important : Conformément à la loi n° 13/2008 de Dubaï, toute vente de biens immobiliers sur plan doit être enregistrée auprès du Registre immobilier provisoire tenu par le Département foncier de Dubaï (DLD). Si le promoteur ne procède pas à cet enregistrement dans les 60 jours suivant la transaction, la vente peut être annulée.
Étape 3 : Calculez le coût total de votre investissement
Outre le prix d'achat, les achats sur plan comprennent plusieurs frais obligatoires.
Coûts à prendre en compte :
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Acompte de réservation : 5–10% de la valeur de la propriété
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Frais d'inscription DLD : 4% du prix d'achat
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Frais administratifs DLD : 3 000 à 4 000 AED
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Frais d'inscription Oqood : À partir de 1 000 AED
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Frais de fiduciaire/d'administration : De 580 à 4 000 AED, selon le projet
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Frais de titre de propriété (à la remise des clés) : 250 AED
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Frais de carte : 250 AED
Note supplémentaire : Les acheteurs n'ont pas de frais d'agence à payer pour les achats sur plan, car les promoteurs prennent généralement en charge les commissions des agents immobiliers. Cela représente une économie considérable par rapport aux biens en revente.
Étape 4 : Réserver l’unité et signer le contrat de vente
Une fois le projet validé, vous réservez le logement en signant un contrat de réservation et en versant un acompte de réservation, généralement de 5 à 101 000 $ du prix du bien. Cet acompte fait partie du paiement initial total.
Après avoir effectué votre réservation, vous signez le contrat de vente (SPA) – un contrat juridiquement contraignant qui encadre l'intégralité de la transaction. Il précise :
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Description et prix du bien
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Échéancier de paiement (lié à des étapes clés ou basé sur un calendrier)
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Calendrier d'achèvement
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Conditions de livraison
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Conditions de séquestre
Vérifications essentielles avant signature :
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Assurez-vous que le contrat précise comment les paiements sont liés aux étapes clés de la construction.
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Confirmer l’obligation du promoteur d’enregistrer la vente auprès du DLD dans un délai de 60 jours.
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Déterminez si vous pouvez vendre avant la finalisation (cession) et à quelles conditions.
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Vérifiez que les frais administratifs sont transparents et approuvés par le DLD.
Étape 5 : Finaliser l’inscription à Oqood
Une fois le contrat de vente signé, le promoteur doit enregistrer votre achat auprès du Département foncier de Dubaï via le système Oqood. Cela crée un registre officiel de vos droits de propriété.
Oqood est votre registre de propriété provisoire. Elle confirme votre intérêt pour la propriété jusqu'à ce que le projet soit achevé et qu'un titre de propriété complet soit délivré.
Pourquoi c'est important : L’enregistrement Oqood protège contre la double vente : une fois qu’une unité est enregistrée, elle ne peut légalement être vendue à une autre partie.
Date limite: Le développeur doit s'enregistrer dans un délai de 60 à 90 jours suivant la signature du contrat SPA.
Étape 6 : Effectuez les paiements échelonnés conformément au plan
Les plans de paiement sont la caractéristique déterminante de la vente sur plan — le mécanisme qui la rend accessible et attrayante.
Structures de paiement courantes :
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80/20: 80% en construction, 20% lors de la livraison
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70/30: 70% en construction, 30% à la livraison
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60/40: 60% en construction, 40% à la livraison
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50/50: 50% en construction, 50% à la livraison
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Après la passation de pouvoir : 40–60% différé sur 2 à 5 ans après le transfert
Lié à des jalons vs lié au temps :
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Lié à une étape importante : Le paiement est déclenché par la vérification de l'avancement des travaux. C'est la structure la plus sûre.
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Lié au temps (basé sur un calendrier) : Le paiement est dû à des dates fixes, indépendamment de l'avancement des travaux. Cela accroît les risques en cas de retard du projet.
Toujours préciser la structure applicable à chaque versement.
Étape 7 : Surveiller l'avancement des travaux
Au fur et à mesure de l'avancement des travaux, les promoteurs communiquent régulièrement sur les différentes étapes. Les acheteurs ont le droit de connaître le pourcentage d'achèvement actuel du projet avant le versement des acomptes.
Utilisez les canaux officiels :
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Application REST de Dubaï — suivi des progrès en temps réel
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Site web de RERA — données de suivi de projet
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Rapports de consultants agréés
Si vous envisagez un achat à crédit, sachez que le ratio prêt/valeur maximal pour les propriétés sur plan est généralement de 50%. Certaines banques ont des exigences spécifiques concernant les projets admissibles.
Étape 8 : Inspection et correction des malfaçons
L'inspection des réceptions consiste à examiner votre propriété afin de déceler les défauts, les travaux inachevés ou les éléments non fonctionnels.
Que vérifier :
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Les finitions sont conformes aux spécifications
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Les appareils sont installés et fonctionnent.
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Les systèmes de plomberie et d'électricité fonctionnent correctement
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Aucun dommage visible ni travaux inachevés
Ne signez pas le certificat de réception tant que tous les défauts matériels n'ont pas été corrigés.
Étape 9 : Effectuer les paiements finaux et recevoir le titre de propriété
Une fois les problèmes résolus, vous procédez au transfert final de propriété :
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Réglez tous les paiements en suspens (étapes restantes, frais de service, frais DLD).
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Le développeur remet les clés
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Le certificat Oqood se transforme en un titre de propriété DLD complet.
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L'acheteur reçoit le titre de propriété numérique à son nom.
L’acte de propriété est délivré via l’application Dubai REST — votre preuve officielle de propriété.
Que se passe-t-il si le développeur fait défaut ?
Le marché de la vente sur plan à Dubaï est l'un des plus réglementés au monde.
- Système de compte séquestre :
Tous les paiements des acheteurs doivent être déposés sur un compte séquestre dédié au projet. Les fonds ne sont débloqués qu'après vérification des étapes clés de la construction par la RERA. En cas d'échec du projet, les fonds non débloqués restent protégés. - Droits du développeur en cas de manquement :
En cas de défaillance d'un acheteur, les promoteurs sont tenus d'en informer le DLD et de suivre les procédures légales. Selon le pourcentage d'achèvement du projet, les promoteurs peuvent :
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Conserver le contrat
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Demander des ventes aux enchères publiques
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Résilier le contrat avec déductions
Dans les cas où le projet est annulé ou n'a jamais commencé, les acheteurs ont droit à un remboursement intégral.
Mes derniers conseils
- Faites preuve de diligence raisonnable. Vérifiez l'enregistrement du projet, les comptes séquestres et les antécédents du promoteur avant de signer quoi que ce soit.
- Comprenez votre plan de paiement. Sachez si les versements sont liés à des étapes clés ou à une durée déterminée.
- Prévoir un budget pour les coûts supplémentaires. Les frais DLD 4%, l'enregistrement Oqood et autres frais ajoutent environ 7 à 10% à votre prix d'achat.
- Planifiez à long terme. Le marché de la vente sur plan à Dubaï arrive à maturité. Le succès repose désormais sur des décisions éclairées plutôt que sur la seule dynamique du marché.
Si vous envisagez un achat sur plan et souhaitez une recommandation personnalisée en fonction de votre budget et de vos objectifs, je serai ravi de vous aider.
Par Liliia Ibragimova, fondatrice d'Alira Real Estate
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