Guida passo passo all'acquisto di immobili su progetto a Dubai nel 2026

In qualità di agente immobiliare e fondatore di un'agenzia a Dubai, una delle domande più frequenti che mi pongono i miei clienti è:

"Qual è esattamente la procedura per acquistare un immobile in costruzione a Dubai?"

Se lo desidera acquistare immobili su progetto a DubaiÈ necessario comprendere il processo passo dopo passo. Nel 2025, le transazioni su progetto hanno rappresentato oltre 601.000 miliardi di euro di tutte le vendite residenziali a Dubai, ovvero più di 134.000 transazioni. Non si tratta di un prodotto di nicchia. È la via principale attraverso cui la maggior parte degli acquirenti accede al mercato immobiliare di Dubai.

Vi spiegherò il procedimento in modo che sappiate esattamente cosa aspettarvi.

Che cosa si intende per immobili in costruzione a Dubai?

Un immobile in costruzione è un'unità immobiliare acquistata direttamente dal costruttore prima del completamento dei lavori. Gli acquirenti si impegnano sulla base dei progetti architettonici, delle planimetrie, delle brochure e degli appartamenti campione. La transazione viene formalizzata tramite un contratto di compravendita (SPA) e l'acquirente effettua i pagamenti a rate secondo un piano concordato.

A differenza di proprietà prontaL'acquisto su progetto implica una tempistica di costruzione, in genere dai 2 ai 4 anni dalla prenotazione alla consegna. Al termine dei lavori, l'acquirente riceve l'unità finita e la registrazione provvisoria su Oqood si converte in un atto di proprietà definitivo.

Fase 1: Ricerca e selezione dei progetti

Parti da tre elementi fondamentali: la reputazione del costruttore, l'ubicazione del progetto e le condizioni del piano di pagamento. Cerca quartieri con infrastrutture che fungano da catalizzatori, come l'allineamento del piano regolatore con il Piano Urbanistico di Dubai 2040, la vicinanza a nuovi collegamenti di trasporto o la presenza di servizi in fase di sviluppo.

Domande chiave da porsi:

• Chi è lo sviluppatore? Ha già consegnato progetti nei tempi previsti?

• Dove si trova il progetto? La zona è in espansione?

• Qual è il piano di pagamento? Posso gestire comodamente le rate?

Passaggio 2: Verifica dello sviluppatore e della registrazione del progetto

Prima di acquistare un immobile sulla carta a Dubai, verificate che il progetto sia registrato presso il Dipartimento del Territorio di Dubai e supervisionato dall'Agenzia di Regolamentazione Immobiliare.

Cosa verificare:

• Lo sviluppatore possiede una licenza RERA valida e vanta una comprovata esperienza nel rispetto delle tempistiche di consegna.

• Il progetto è registrato presso il DLD, con tutti i permessi e le autorizzazioni necessari in regola

• Presso una banca autorizzata da RERA viene aperto un conto di deposito a garanzia dedicato al progetto.

• Lo sviluppatore può legalmente vendere unità in quel complesso

Tramite l'app Dubai REST, un'applicazione governativa gratuita, gli acquirenti possono verificare lo stato della registrazione, i dettagli del conto di deposito a garanzia e il completamento dei lavori di costruzione.

Perché è importante: Secondo la legge di Dubai n. 13/2008, tutte le vendite di immobili su progetto devono essere registrate nel Registro Immobiliare Provvisorio tenuto dal DLD (Dipartimento del Catasto di Dubai). Se il costruttore non completa tale registrazione entro 60 giorni dalla transazione, la vendita può essere considerata nulla.

Passaggio 3: Calcola il costo totale del tuo investimento

Oltre al prezzo di acquisto, gli acquisti di immobili su progetto prevedono diverse spese obbligatorie.

Costi da tenere in considerazione:

• Deposito di prenotazione: 5–10% del valore della proprietà

• Costo di registrazione DLD: 4% del prezzo di acquisto

• Costo amministrativo DLD: 3.000–4.000 AED

• Quota di iscrizione a Oqood: A partire da 1.000 AED

• Spese di gestione/amministrative: Da 580 a 4.000 AED, a seconda del progetto.

• Costo dell'atto di proprietà (al momento della consegna): 250 AED

• Costo della mappa: 250 AED

Nota aggiuntiva: Gli acquirenti non pagano commissioni di intermediazione per gli acquisti su progetto, poiché in genere sono i costruttori a coprire le commissioni degli agenti. Questo rappresenta un notevole risparmio rispetto agli immobili di seconda mano.

Fase 4: Prenotare l'unità e firmare il contratto di compravendita.

Una volta verificato il progetto, si riserva l'unità firmando un contratto di prenotazione e versando un acconto, in genere pari al 5-10% del prezzo dell'immobile. Questo acconto fa parte del pagamento totale.

Dopo la prenotazione, si firma il Contratto di Compravendita (SPA), un contratto legalmente vincolante che disciplina l'intera transazione. Esso definisce:

• Descrizione e prezzo dell'immobile

• Piano di pagamento (legato al raggiungimento di traguardi o basato su un calendario)

• Tempistiche di completamento

• Termini di consegna

• Condizioni di deposito a garanzia

Verifiche critiche prima della firma:

• Assicurati che il contratto specifichi come i pagamenti sono collegati alle tappe fondamentali della costruzione.

• Confermare l'obbligo del costruttore di registrare la vendita presso il DLD entro 60 giorni

• Scopri se puoi vendere prima del perfezionamento (cessione) e a quali condizioni

• Verificare che le spese amministrative siano trasparenti e approvate dal DLD.

Passaggio 5: Completa la registrazione a Oqood

Una volta firmato il contratto di compravendita, il costruttore deve registrare l'acquisto presso il Dipartimento del Territorio di Dubai tramite il sistema Oqood. Questo crea una registrazione ufficiale dei vostri diritti di proprietà.

Oqood è il tuo registro provvisorio di proprietà. Conferma il tuo interesse per l'immobile fino al completamento del progetto e al rilascio dell'atto di proprietà definitivo.

Perché è importante: La registrazione Oqood protegge dalla doppia vendita: una volta registrata, un'unità non può essere legalmente venduta a terzi.

Scadenza: Lo sviluppatore deve registrarsi entro 60-90 giorni dalla firma del contratto di compravendita.

Passaggio 6: Effettua i pagamenti rateali secondo il piano

I piani di pagamento sono la caratteristica distintiva degli immobili in costruzione: il meccanismo che li rende accessibili e attraenti.

Strutture di pagamento comuni:

• 80/20: 80% durante la costruzione, 20% alla consegna

• 70/30: 70% durante la costruzione, 30% alla consegna

• 60/40: 60% durante la costruzione, 40% alla consegna

• 50/50: 50% durante la costruzione, 50% alla consegna

• Dopo la consegna: 40–60% differito di 2–5 anni dopo il trasferimento

Legato a traguardi specifici vs. legato a una scadenza temporale:

• Collegato alle tappe fondamentali: Il pagamento viene effettuato solo dopo la verifica dell'avanzamento dei lavori. Questa è la struttura più sicura.

• Collegato al tempo (basato sul calendario): Il pagamento è dovuto a date fisse, indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori. Ciò aumenta il rischio qualora il progetto non rispetti la tempistica prevista.

È sempre necessario chiarire quale struttura si applica a ciascuna rata.

Fase 7: Monitorare l'avanzamento dei lavori

Man mano che la costruzione procede, gli sviluppatori forniscono aggiornamenti sulle tappe fondamentali. Gli acquirenti hanno il diritto di conoscere la percentuale di completamento attuale del progetto prima di effettuare i pagamenti.

Utilizzare i canali ufficiali:

• Applicazione REST di Dubai — monitoraggio dei progressi in tempo reale

• Sito web di RERA — dati di monitoraggio del progetto

• Rapporti di consulenti approvati

Se stai valutando l'acquisto con un mutuo, tieni presente che il rapporto massimo prestito/valore (LOV) per gli immobili in costruzione è in genere di 50%. Alcune banche hanno requisiti specifici riguardo ai progetti ammissibili.

Fase 8: Eseguire l'ispezione dell'immobile e la verifica dei difetti

L'ispezione di verifica è un'ispezione in cui si esamina la proprietà per individuare difetti, lavori incompleti o elementi non funzionanti.

Cosa controllare:

• Le finiture corrispondono alle specifiche

• Gli elettrodomestici sono installati e funzionanti

• Gli impianti idraulici ed elettrici funzionano correttamente

• Nessun danno visibile o lavoro incompleto.

Non firmare il certificato di consegna finché non saranno stati risolti tutti i difetti materiali.

Passaggio 9: Completare i pagamenti finali e ricevere l'atto di proprietà.

Una volta risolti eventuali problemi, si procede al trasferimento definitivo della proprietà:

1. Saldare tutti i pagamenti in sospeso (tappe rimanenti, spese di servizio, commissioni DLD).

2. Lo sviluppatore consegna le chiavi

3. Il certificato Oqood si converte in un atto di proprietà DLD completo

4. L'acquirente riceve l'atto di proprietà digitale a suo nome

L'atto di proprietà viene rilasciato tramite l'app Dubai REST: è la prova ufficiale della proprietà.

Cosa succede se lo sviluppatore ripristina le impostazioni predefinite?

Il mercato immobiliare di Dubai, in fase di progettazione, è uno dei più regolamentati al mondo.

• Sistema di conto di deposito a garanzia:
  Tutti i pagamenti degli acquirenti devono essere versati in un conto di deposito a garanzia specifico per il progetto. I fondi vengono sbloccati solo dopo che RERA ha verificato il raggiungimento delle tappe fondamentali della costruzione. In caso di fallimento del progetto, i fondi non ancora sbloccati rimangono protetti.
• Diritti dello sviluppatore in caso di inadempimento:
  In caso di inadempienza da parte dell'acquirente, gli sviluppatori sono tenuti a notificare il DLD (Dipartimento del Catasto) e a seguire le procedure legali. A seconda della percentuale di completamento del progetto, gli sviluppatori possono:

1. Mantenere il contratto

2. Richiesta di aste pubbliche

3. Annullare il contratto con detrazioni

Nei casi in cui il progetto venga annullato o non venga mai avviato, gli acquirenti hanno diritto a un rimborso completo.

Il mio ultimo consiglio

1. Effettuate le dovute verifiche. Prima di firmare qualsiasi documento, verifica la registrazione del progetto, i conti di deposito a garanzia e la reputazione dello sviluppatore.
2. Comprendi il tuo piano di pagamento. Scopri se le rate sono legate al raggiungimento di traguardi o a una scadenza temporale.
3. Prevedere un budget per i costi aggiuntivi. La tassa DLD di 4%, la registrazione a Oqood e altri oneri aggiungono circa 7–10% al prezzo di acquisto.
4. Pianifica a lungo termine. Il mercato immobiliare di Dubai, basato su immobili in costruzione, sta maturando. Il successo ora deriva da decisioni ponderate, non solo dall'inerzia della situazione.

Se state valutando l'acquisto di un immobile su progetto e desiderate un consiglio personalizzato in base al vostro budget e ai vostri obiettivi, sarò lieto di aiutarvi.

Di Liliia Ibragimova, fondatrice di Alira Real Estate

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