在迪拜购买现房遵循一套清晰规范的流程。让我带您了解三个关键阶段，以便您清楚了解整个流程。
1. 表格 F：销售协议
F表是买卖双方之间的正式谅解备忘录（MOU）。它是根据合同签发的标准合同。 迪拜土地局（DLD） 在迪拜购买现房时，所有房产交易都必须遵守此规定。
F 表格包含以下内容：
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房产描述及价格
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付款条款和转账日期
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定金金额（通常为购买价格的 10%）
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双方同意的其他条件
存款支票： 买方在签署F表格时提供一张由阿联酋银行账户开出的10%存款支票。该支票通常由经纪人代为保管，直至转账完成。
钥匙保护： 如果买家无正当理由反悔，则定金不予退还。如果卖家反悔，则必须向买家退还双倍定金。
附加条款中应包含以下内容：
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如果该房产有租户，请确认其何时搬出并索取Ejari文件的副本。
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如果买方需要抵押贷款，则应在交易条款中加入以下规定：交易须经银行估值和最终抵押贷款审批。
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卖方保证所有改动均已获得适当批准。
重要提示：如果房产较旧，请检查 F 表格中是否有“按现状出售”条款。 这意味着您接受房产的所有现有缺陷，无论这些缺陷是已知的还是未知的。一旦签署协议，您将失去要求卖方维修的权利。
签署F表格使该交易具有法律约束力。
2. 缺陷检查：质量检查
验收检查是指在您验收房产之前，对房产进行详细的技术检查。在迪拜购买现房时，验收检查旨在发现房产的缺陷、未完成的工程或与约定规格不符之处。
法律并未强制要求进行挂牌检查。但如果没有这份合同，你就等于接受了房产的“现状”。签约后发现的任何缺陷都很难索赔。
故障排查期间需要检查的内容：
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墙壁和天花板 —裂缝、油漆不均匀、潮湿斑块
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地板 — 瓷砖松动、划痕、水平度一致性
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门窗 — 开/关、密封、锁定功能
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厨房 —水槽下方的橱柜、抽屉和管道
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浴室 水龙头、冲水、漏水、排水
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空调机组 — 制冷输出异常、噪音异常、冷凝
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电源插座 — 插座功能，开关操作
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阳台 — 栏杆稳定性、防水、排水
专业检修费用：
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标准公寓：500-1200迪拉姆
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较大房产：1200-2500迪拉姆
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别墅：2500迪拉姆起
报告故障的最佳实践：
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请仅通过官方渠道（开发者门户或电子邮件）进行报告。
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给每个缺陷编号（厨房缺陷编号为 K1、K2；浴室缺陷编号为 B1、B2）
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获得书面确认和双方同意的整改日期
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在所有材料缺陷修复完毕之前，请勿签署交接证书。
3. 交接：领取钥匙
在迪拜购买现房时，交房流程遵循一套结构化的顺序。
第一步：开发商发出竣工通知。 这确认已颁发建筑竣工证书。您通常有 30 天的时间完成交接手续。
第二步：结清所有未付账款。 这包括最终里程碑费用、服务费和DLD费用。
步骤 3：从开发商处获得无异议证明。 无异议证明确认无任何未缴费用。无异议证明的办理时间为 3-7 个工作日，费用为 500-5,000 迪拉姆，具体金额取决于开发商。
第四步：进行缺陷检查。 请勿省略此步骤。验收房产前，务必记录所有缺陷。
步骤 5：完成 DLD 传输。 请前往经DLD授权的受托人办公室。您需要携带：
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已签署的F表格（谅解备忘录）
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原始产权证
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开发商出具的无异议证明
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有效的阿联酋身份证或护照
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服务费结算
第六步：缴纳DLD费用。 过户费为房产价值的 4%。其他费用包括产权证签发费（580 迪拉姆）、登记费（根据房产价值，2000 迪拉姆或 4000 迪拉姆）以及知识/创新费（每项 10 迪拉姆）。
第七步：领取新的产权证。 付款验证后，买方将收到以其名义颁发的电子产权证。
缺陷责任期 (DLP)
即使进行了必要的检查，一些问题仍可能在之后出现。根据2019年迪拜第6号法律：
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10年责任期 结构缺陷（地基、承重墙、防水层）
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1年责任 机械、电气、管道和装修缺陷
托管代理人将在项目完成后一年内持有项目价值的 5%，以建立担保基金。
如果开发者拒绝修复问题：
正式书面投诉 → 通过迪拜REST应用程序向RERA（房地产监管局）投诉 → 向迪拜土地局争议解决机构投诉 → 向迪拜法院投诉
费用汇总
以下是您在迪拜购买现房时需要预算的项目：
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DLD过户费： 4% 的房产价值
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产权证签发： 580迪拉姆
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注册费： 2,000 迪拉姆（房产价格低于 500,000 迪拉姆）或 4,000 迪拉姆（房产价格超过 500,000 迪拉姆）
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NOC： 500迪拉姆 – 5000迪拉姆
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缺陷检查： 500 迪拉姆 – 2,500 迪拉姆以上
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代理佣金： 通常为2%的购买价格
总预算： 比购买价格高出约 7–10%
我最后的建议
- 不要跳过挂钩步骤。 这是你在签署交接证书之前记录缺陷的唯一机会。
- 所有事情都要以书面形式记录下来。 口头承诺是不够的。务必索取书面确认和时间表。
- 保留所有文件。 如果缺陷再次出现，您的交接记录、缺陷报告和DLD文件将是您的证据。
- 对于老旧房产而言， 请注意表格 F 中的“按现状出售”条款。签署前请进行检查。
迪拜的房地产市场是世界上监管最严格、对投资者最友好的市场之一。遵循这些流程，就能保护您的投资。
如果您对购买流程有任何疑问，我很乐意提供帮助。
作者：Liliia Ibragimova，Alira 房地产创始人
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