¿Puedes conseguir un? Visado de residencia en los EAU: 400.000 AEDLa respuesta corta es sí. Pero permítanme explicarles exactamente cómo, porque las reglas cambiaron en abril de 2026 y la mayoría de la gente aún no ha comprendido del todo la oportunidad.
Un cliente me llamó la semana pasada. Tenía 500.000 AED para invertir y me preguntó si la residencia era siquiera posible para él. Hace seis meses, le habría dicho que no. Hoy, mi respuesta es completamente diferente.
Permítanme explicarles qué cambió, qué no y cómo pueden aprovechar esto ahora mismo.
¿Qué cambió en abril de 2026?
A finales de abril de 2026, el Departamento de Tierras de Dubái actualizó los requisitos de elegibilidad para el visado de inversor inmobiliario de dos años en su plataforma Cube Centre.
En resumen:
Antes de abril de 2026: Los propietarios únicos debían tener una propiedad con un valor mínimo de 750.000 AED para poder optar a la ayuda.
Ahora: Los propietarios únicos pueden solicitarlo independientemente del valor de su propiedad. No hay mínimo. Cualquier propiedad residencial terminada y registrada a su nombre es válida.
Es oficial. Se publicó en la plataforma Cube Centre del Departamento de Tierras de Dubái (DLD). Y representa uno de los cambios más significativos en el panorama de la residencia en Dubái en años.
¿Qué ocurre con los copropietarios?
Las reglas también cambiaron para los copropietarios, pero de forma diferente.
Antes: Cada copropietario debía cumplir individualmente con el umbral máximo de 750.000 AED.
Ahora: Para poder optar a esta opción, cada copropietario debe poseer una participación mínima de 400.000 AED.
No se pueden combinar participaciones más pequeñas. Si usted posee una participación 50% de una propiedad valorada en 600 000 AED, su participación es de 300 000 AED. Esto no cumple con los requisitos. Cada persona debe tener al menos 400 000 AED a su nombre.
Excepción importante para parejas casadas: Si son cónyuges, pueden solicitar la visa a través de su cónyuge, independientemente de la distribución de los bienes. Solo necesitan presentar su certificado de matrimonio.
Lo que no ha cambiado
No confunda la visa de dos años con la Visa Dorada. Son productos diferentes con reglas diferentes.
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La visa dorada de diez años sigue requiriendo 2.000.000 AED. Sin cambios.
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El visado de jubilado de cinco años sigue requiriendo 1.000.000 AED. Sin cambios.
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Las propiedades sobre plano todavía NO son elegibles para la visa de dos años. Solo las propiedades terminadas.
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Todavía se permiten las propiedades hipotecadas, pero con condiciones.
Si quieres diez años de residencia, todavía necesitas 2 millones de AED. Eso no ha cambiado.
Qué significa esto para usted como inversor
Esto supone un cambio radical para los compradores primerizos y los pequeños inversores.
Antes de abril de 2026, se necesitaban al menos 750 000 AED para siquiera plantearse la posibilidad de obtener la residencia. Esto hacía que muchas personas quedaran completamente fuera del mercado.
Ahora, puedes comprar un estudio o un apartamento de una habitación por entre 400.000 y 500.000 AED y aún así optar a un visado renovable de dos años como propietario único.
Ya estoy observando un aumento de la demanda en zonas asequibles como JVC, Arjan, Dubai South e International City. Compradores que antes no podían obtener la residencia ahora están entrando en el mercado. Según los consultores inmobiliarios, esta política «amplía el grupo de compradores para absorber la nueva oferta» y es un «importante catalizador de la demanda».
Si está considerando comprar una propiedad para obtener la residencia en los Emiratos Árabes Unidos, consulte nuestra guía sobre JVC vs Arjan vs Dubai South: ¿Qué zona asequible es la mejor para ti en 2026? para encontrar la ubicación adecuada que se ajuste a su presupuesto.
¿Qué ocurre con las propiedades hipotecadas?
Si va a comprar con una hipoteca, aún tiene opciones.
Para obtener la visa de dos años con una propiedad hipotecada, necesita:
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Un certificado de no objeción de su banco.
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Prueba de que se ha pagado al menos 50% del valor de la propiedad O 375.000 AED (lo que sea mayor).
Para la Visa Dorada con una propiedad hipotecada, las reglas son más flexibles. No hay un porcentaje mínimo de pago. La elegibilidad se basa en el valor total de la propiedad certificado por el Departamento de Tierras de Dubái (DLD).
Para obtener más detalles sobre la residencia a largo plazo, lea nuestro artículo sobre Visa Dorada 2026: No más pago inicial 50%.
Visa de dos años vs. Visa Dorada: Diferencias clave
Permítanme explicarles las diferencias clave para que puedan decidir qué camino es el adecuado para ustedes.
Visa de inversionista de dos años
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Mínimo de propietario único: Sin mínimo
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Copropietario mínimo: 400.000 AED por persona
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Apto para compra sobre plano: No
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Hipoteca permitida: Sí, con el pago del 50% o 375.000 AED.
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Patrocinio familiar: Cónyuge e hijos
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Norma de ausencia: No se puede exceder de 180 días consecutivos fuera de los EAU.
Visa dorada de diez años
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Mínimo para propietario único: 2.000.000 AED
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Copropietarios mínimos: Cada copropietario debe aportar 2.000.000 AED.
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Posibilidad de compra sobre plano: Sí, a través de promotores aprobados por RERA.
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Hipoteca permitida: Sí, sin pago mínimo.
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Patrocinio familiar: Cónyuge, hijos y padres
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Norma de ausencia: No se requiere estancia mínima.
Cómo solicitar
La solicitud se tramita a través del servicio Taskeen del Departamento de Tierras de Delhi (DLD).
Documentos requeridos:
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Pasaporte válido (con una vigencia mínima de 6 meses)
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Copia electrónica de su escritura de propiedad
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Fotografía personal
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Documento de identidad de los Emiratos Árabes Unidos (si lo tiene)
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Certificado de buena conducta expedido por la Policía de Dubái (dirigido al Departamento de Tierras de Dubái).
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seguro médico
Para las propiedades hipotecadas, también necesita un certificado de no objeción de su banco.
Cronología: El plazo para la emisión del visado es de 10 a 15 días hábiles a partir de la presentación de la solicitud, siempre que todos los documentos estén completos.
Costo: La tasa para obtener un visado de inversor de dos años es de aproximadamente 10.545 AED para las nuevas solicitudes y de 8.215 AED para las renovaciones.
Nota importante sobre la renovación de visas
Hay algo que muchos inversores pasan por alto. Al momento de la renovación, el DLD vuelve a verificar la titularidad de su propiedad.
Según las nuevas normas, para los propietarios únicos, una disminución en el valor de mercado de su propiedad NO afecta su elegibilidad para la renovación. Solo necesita demostrar que aún es el propietario.
En el caso de copropietarios, cada uno de ellos deberá mantener una participación por un valor mínimo de 400.000 AED en el momento de la renovación.
Sin embargo, para los titulares de la Visa Dorada existe un riesgo. Si el valor de su propiedad cae por debajo de 2.000.000 AED al momento de la renovación, podría enfrentar problemas de elegibilidad a menos que solicite una tasación oficial del Departamento de Tierras de Dubái (DLD) o combine propiedades adicionales.
Mi consejo final
El cambio de abril de 2026 es real. Es significativo. Y ya está influyendo en el mercado.
Si eres comprador individual con un presupuesto inferior a 750.000 AED, ahora tienes un camino claro hacia la residencia que no existía hace dos meses. Los estudios y apartamentos de una habitación en zonas asequibles se han vuelto mucho más atractivos porque ahora incluyen un visado.
Si está considerando comprar una propiedad con un copropietario, asegúrese de que su participación individual sea de al menos 400 000 AED. Y si está casado, utilice la exención para cónyuges para simplificar el proceso.
No espere demasiado. Preveo que la demanda de viviendas asequibles aumentará a medida que más compradores se den cuenta de los cambios. La oportunidad de encontrar buenas ofertas a los precios actuales podría no durar para siempre.
Si tiene preguntas sobre si su propiedad específica califica para un Visado de residencia en los EAU: 400.000 AEDO si desea ayuda para encontrar la inversión adecuada para su presupuesto, con gusto le ayudaré.
Por Liliia Ibragimova, fundadora de Alira Real Estate
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