Aufenthaltsvisum für die VAE 400.000 AED: Ist das jetzt schon mit einem Studio möglich?

Kannst du ein Aufenthaltsvisum für die VAE: 400.000 AEDDie kurze Antwort lautet: Ja. Aber lassen Sie mich das genauer erklären, denn die Regeln haben sich im April 2026 geändert, und die meisten Menschen haben die damit verbundenen Möglichkeiten noch nicht vollständig erkannt.

Letzte Woche rief mich ein Kunde an. Er hatte 500.000 AED zu investieren und fragte, ob eine Aufenthaltsgenehmigung für ihn überhaupt möglich sei. Vor sechs Monaten hätte ich das verneint. Heute sähe meine Antwort ganz anders aus.

Ich erkläre Ihnen, was sich geändert hat, was nicht und wie Sie das jetzt für sich nutzen können.

Was hat sich im April 2026 geändert?

Ende April 2026 aktualisierte das Dubai Land Department die Zulassungsbestimmungen für das zweijährige Immobilieninvestorenvisum auf seiner Cube Centre-Plattform.

Hier die Quintessenz:

Vor April 2026: Alleinige Eigentümer benötigten einen Mindestimmobilienwert von 750.000 AED, um sich zu qualifizieren.

Jetzt: Alleineigentümer können sich unabhängig vom Wert ihrer Immobilie bewerben. Es gibt keinen Mindestbetrag. Jede fertiggestellte Wohnimmobilie, die auf Ihren Namen eingetragen ist, ist zulässig.

Das ist offiziell. Es wurde auf der Cube Centre-Plattform des DLD veröffentlicht. Und es handelt sich um eine der größten Veränderungen im Aufenthaltsrecht in Dubai seit Jahren.

Was ist mit Miteigentümern?

Die Regeln änderten sich auch für Miteigentümer, allerdings auf andere Weise.

Vor: Jeder Miteigentümer musste die volle Schwelle von 750.000 AED individuell erreichen.

Jetzt: Um sich zu qualifizieren, muss jeder Miteigentümer einen Mindestanteil von 400.000 AED halten.

Kleinere Anteile können nicht zusammengelegt werden. Besitzen Sie beispielsweise einen Anteil von 50% an einer Immobilie im Wert von 600.000 AED, beträgt Ihr Anteil 300.000 AED. Dies genügt nicht. Jede Person muss mindestens 400.000 AED in eigenem Namen besitzen.

Wichtige Ausnahme für Ehepaare: Wenn Sie verheiratet sind, können Sie das Visum über Ihren Ehepartner beantragen, unabhängig von der Vermögensverteilung. Legen Sie einfach Ihre beglaubigte Heiratsurkunde vor.

Was sich nicht verändert hat

Verwechseln Sie das Zweijahresvisum nicht mit dem Goldenen Visum. Es handelt sich um unterschiedliche Produkte mit unterschiedlichen Bestimmungen.

• Für das zehnjährige Goldene Visum sind weiterhin 2.000.000 AED erforderlich. Keine Änderung.

• Für das fünfjährige Rentnervisum ist weiterhin eine Kaution in Höhe von 1.000.000 AED erforderlich. Keine Änderung.

• Für Immobilien, die sich noch in der Planungsphase befinden, wird weiterhin kein Zweijahresvisum gewährt. Dies gilt nur für bereits fertiggestellte Immobilien.

• Hypothekenbelastete Immobilien sind weiterhin zulässig, jedoch unter Auflagen.

Wer eine zehnjährige Aufenthaltsgenehmigung anstrebt, benötigt weiterhin 2 Millionen AED. Daran hat sich nichts geändert.

Was das für Sie als Investor bedeutet

Dies ist ein Wendepunkt für Erstkäufer und Kleinanleger.

Vor April 2026 benötigte man mindestens 750.000 AED, um überhaupt an eine Aufenthaltsgenehmigung denken zu können. Das schloss viele Menschen komplett vom Markt aus.

Jetzt können Sie ein Studio-Apartment oder eine Einzimmerwohnung für 400.000 bis 500.000 AED kaufen und haben trotzdem noch Anspruch auf ein zweijähriges, verlängerbares Visum als Alleineigentümer.

Ich beobachte bereits eine steigende Nachfrage in erschwinglichen Gegenden wie JVC, Arjan, Dubai South und International City. Käufer, die zuvor keine Aufenthaltsgenehmigung erhalten konnten, drängen nun auf den Markt. Immobilienberatern zufolge erweitert diese Politik den Käuferkreis, um das neu hinzukommende Angebot aufzunehmen, und wirkt als wichtiger Nachfragetreiber.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie für den Aufenthalt in den VAE in Erwägung ziehen, schauen Sie sich unseren Leitfaden an. JVC vs. Arjan vs. Dubai South: Welches erschwingliche Viertel ist 2026 das beste für Sie? um den passenden Standort für Ihr Budget zu finden.

Wie verhält es sich mit hypothekenbelasteten Immobilien?

Auch wenn Sie mit einer Hypothek kaufen, haben Sie noch Optionen.

Für das zweijährige Visum mit einer als Sicherheit hinterlegten Immobilie benötigen Sie:

• Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung Ihrer Bank

• Nachweis, dass mindestens 50% des Immobilienwertes ODER 375.000 AED gezahlt wurden (je nachdem, welcher Betrag höher ist).

Für das Golden Visa mit einer belasteten Immobilie gelten flexiblere Regeln. Es gibt keinen Mindestzahlungsprozentsatz. Die Berechtigung richtet sich nach dem vom DLD (Department of Land Management) bestätigten Gesamtwert der Immobilie.

Weitere Einzelheiten zur Langzeitresidenzen finden Sie in unserem Artikel über Golden Visa 2026: Keine Vorauszahlung mehr gemäß 50%.

Zweijahresvisum vs. Goldenes Visum: Die wichtigsten Unterschiede

Ich werde Ihnen die wichtigsten Unterschiede erläutern, damit Sie entscheiden können, welcher Weg der richtige für Sie ist.

Zweijähriges Investorenvisum

• Mindestbetrag für Alleininhaber: Kein Mindestbetrag

• Mindestanteil für Miteigentümer: 400.000 AED pro Person

• Außerplanmäßig berechtigt: Nein

• Hypothek zulässig: Ja, bei Zahlung von 50% oder 375.000 AED

• Familienpatenschaft: Ehepartner und Kinder

• Abwesenheitsregel: Darf 180 aufeinanderfolgende Tage außerhalb der VAE nicht überschreiten.

Zehnjähriges Goldenes Visum

• Mindestbetrag für Alleineigentümer: 2.000.000 AED

• Mindestanteil für Miteigentümer: Jeder Miteigentümer muss 2.000.000 AED einbringen.

• Für Off-Plan-Finanzierungen geeignet: Ja, von RERA-zugelassenen Bauträgern.

• Hypotheken möglich: Ja, keine Mindestzahlung

• Familienpatenschaft: Ehepartner, Kinder und Eltern

• Abwesenheitsregel: Keine Mindestaufenthaltsdauer erforderlich

So bewerben Sie sich

Der Antrag wird über den Taskeen-Service des DLD abgewickelt.

Erforderliche Dokumente:

• Gültiger Reisepass (mindestens 6 Monate Gültigkeit)

• Elektronische Kopie Ihrer Eigentumsurkunde

• Persönliches Foto

• Emirates ID (falls Sie eine besitzen)

• Führungszeugnis der Polizei von Dubai (adressiert an das DLD)

• Krankenversicherung

Bei mit einer Hypothek belasteten Immobilien benötigen Sie außerdem eine Unbedenklichkeitsbescheinigung Ihrer Bank.

Zeitleiste: Von der Einreichung bis zur Visumserteilung vergehen 10 bis 15 Werktage, vorausgesetzt, alle Dokumente sind vollständig.

Kosten: Die Gebühr für das zweijährige Investorenvisum beträgt ungefähr 10.545 AED für Neuanträge und 8.215 AED für Verlängerungen.

Wichtiger Hinweis zur Visumserneuerung

Hier ist etwas, das viele Investoren übersehen: Bei der Verlängerung der Eigentumsrechte überprüft das DLD (Department of Land Management) diese erneut.

Für Alleineigentümer gilt gemäß den neuen Bestimmungen: Ein Rückgang des Marktwerts Ihrer Immobilie hat keinen Einfluss auf Ihre Berechtigung zur Verlängerung. Sie müssen lediglich nachweisen, dass Sie weiterhin Eigentümer der Immobilie sind.

Bei Miteigentümern muss jeder Miteigentümer zum Zeitpunkt der Verlängerung weiterhin einen Anteil im Wert von mindestens 400.000 AED halten.

Für Inhaber eines Goldenen Visums besteht jedoch ein Risiko. Sollte der Wert Ihrer Immobilie bis zum Verlängerungsdatum unter 2.000.000 AED fallen, könnten Probleme mit Ihrer Anspruchsberechtigung auftreten, es sei denn, Sie beantragen eine offizielle Bewertung durch das DLD oder schließen mehrere Immobilien zusammen.

Mein abschließender Rat

Die Änderung im April 2026 ist real. Sie ist bedeutsam. Und sie beeinflusst den Markt bereits.

Für Alleinkäufer mit einem Budget unter 750.000 AED bietet sich nun ein klarer Weg zur Aufenthaltsgenehmigung, der vor zwei Monaten noch nicht existierte. Studios und Einzimmerwohnungen in erschwinglichen Gegenden sind deutlich attraktiver geworden, da sie nun mit einem Visum verbunden sind.

Wie Ali Siddiqui, Forschungsleiter bei Cavendish Maxwell, feststellte: „Die überarbeiteten Schwellenwerte bedeuten, dass bestehende Immobilieneigentümer, die zuvor die Anspruchskriterien nicht erfüllten, nun möglicherweise Anspruch auf eine Aufenthaltsgenehmigung haben, während potenzielle Käufer, die den Vorteil der Aufenthaltsgenehmigung zuvor als unerreichbar abgetan hatten, ihn nun als überzeugenden Grund für eine Investition sehen könnten.“

Wenn Sie den Kauf mit einem Miteigentümer in Erwägung ziehen, stellen Sie sicher, dass Ihr individueller Anteil mindestens 400.000 AED beträgt. Und wenn Sie verheiratet sind, nutzen Sie die Ehepartnerfreigrenze, um den Prozess zu vereinfachen.

Warten Sie nicht zu lange. Ich gehe davon aus, dass die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigen wird, sobald mehr Käufer die Veränderungen erkennen. Das Zeitfenster für Schnäppchen zu den aktuellen Preisen wird sich möglicherweise nicht ewig öffnen.

Wenn Sie Fragen dazu haben, ob Ihre Immobilie für eine solche Förderung in Frage kommt Aufenthaltsvisum für die VAE: 400.000 AEDOder falls Sie Hilfe bei der Suche nach der passenden Investition für Ihr Budget benötigen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Von Liliia Ibragimova, Gründerin von Alira Real Estate

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