Pouvez-vous obtenir un Visa de résidence aux Émirats arabes unis : 400 000 AEDLa réponse courte est oui. Mais laissez-moi vous expliquer précisément comment, car les règles ont changé en avril 2026 et la plupart des gens n'ont pas encore pleinement saisi cette opportunité.
Un client m'a appelé la semaine dernière. Il disposait de 500 000 AED à investir et m'a demandé si l'obtention d'un permis de séjour était envisageable. Il y a six mois, j'aurais répondu par la négative. Aujourd'hui, ma réponse est tout autre.
Permettez-moi de vous expliquer ce qui a changé, ce qui n'a pas changé et comment vous pouvez en tirer profit dès maintenant.
Qu'est-ce qui a changé en avril 2026 ?
Fin avril 2026, le Département foncier de Dubaï a mis à jour les règles d'éligibilité pour le visa d'investisseur immobilier de deux ans sur sa plateforme Cube Centre.
Voici la conclusion :
Avant avril 2026 : Les propriétaires uniques devaient posséder un bien d'une valeur minimale de 750 000 AED pour être éligibles.
Maintenant: Les propriétaires uniques peuvent déposer une demande, quelle que soit la valeur de leur bien. Aucun montant minimum n'est requis. Tout bien résidentiel achevé et immatriculé à votre nom est admissible.
C'est officiel. L'information a été publiée sur la plateforme Cube Centre du DLD. Il s'agit d'un des changements les plus importants intervenus ces dernières années dans le paysage de la résidence à Dubaï.
Qu’en est-il des copropriétaires ?
Les règles ont également changé pour les copropriétaires, mais différemment.
Avant: Chaque copropriétaire devait atteindre individuellement le seuil complet de 750 000 AED.
Maintenant: Chaque copropriétaire doit détenir une part minimale de 400 000 AED pour être éligible.
Les parts de faible valeur ne peuvent être regroupées. Si vous possédez 50% d'un bien immobilier d'une valeur de 600 000 AED, votre part s'élève à 300 000 AED. Ce montant n'est pas admissible. Chaque personne doit posséder au moins 400 000 AED à son nom.
Exception importante pour les couples mariés : Si vous êtes mariés, vous pouvez faire la demande de visa par l'intermédiaire de votre conjoint, quelle que soit la répartition des biens. Il vous suffit de fournir votre certificat de mariage certifié.
Ce qui n'a pas changé
Ne confondez pas le visa de deux ans avec le Golden Visa. Ce sont deux programmes différents, soumis à des règles différentes.
-
Le visa doré de dix ans exige toujours 2 000 000 AED. Rien n'a changé.
-
Le visa de retraité de cinq ans exige toujours 1 000 000 AED. Rien n'a changé.
-
Les logements sur plan ne sont toujours PAS éligibles au visa de deux ans. Seuls les logements achevés le sont.
-
Les propriétés hypothéquées sont toujours autorisées, mais sous certaines conditions.
Si vous souhaitez obtenir un permis de séjour de dix ans, il vous faut toujours 2 millions de dirhams. Ce montant n'a pas changé.
Ce que cela signifie pour vous en tant qu'investisseur
Cela change la donne pour les primo-accédants et les petits investisseurs.
Avant avril 2026, il fallait débourser au moins 750 000 AED pour envisager une demande de résidence. Ce montant excluait totalement de nombreuses personnes du marché immobilier.
Désormais, vous pouvez acheter un studio ou un appartement d'une chambre pour 400 000 à 500 000 AED et bénéficier d'un visa renouvelable de deux ans en tant que propriétaire unique.
Je constate déjà une demande accrue dans les zones abordables comme JVC, Arjan, Dubai South et International City. Des acheteurs qui, auparavant, ne pouvaient pas obtenir de permis de séjour, font désormais leur entrée sur le marché. Selon les consultants immobiliers, cette politique « élargit le bassin d'acheteurs potentiels afin d'absorber l'offre nouvelle » et constitue un « catalyseur significatif pour la demande ».
Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier en vue d'obtenir la résidence aux Émirats arabes unis, consultez notre guide sur JVC vs Arjan vs Dubai South : Quel quartier abordable est le meilleur pour vous en 2026 ? pour trouver l'emplacement idéal en fonction de votre budget.
Qu’en est-il des propriétés hypothéquées ?
Si vous achetez à crédit, vous avez encore des options.
Pour obtenir un visa de deux ans avec un bien immobilier hypothéqué, vous avez besoin de :
-
Un certificat de non-objection de votre banque
-
Preuve qu'au moins 501 000 000 AED de la valeur du bien OU 375 000 AED ont été payés (le montant le plus élevé étant retenu).
Pour le Golden Visa avec un bien immobilier hypothéqué, les règles sont plus souples. Il n'y a pas de pourcentage de remboursement minimum. L'éligibilité est basée sur la valeur totale du bien certifiée par le DLD.
Pour plus de détails sur la résidence de longue durée, consultez notre article sur Visa d'or 2026 : Fin du paiement initial 50%.
Visa de deux ans contre visa doré : principales différences
Permettez-moi de vous détailler les principales différences afin que vous puissiez décider quel chemin vous convient le mieux.
Visa d'investisseur de deux ans
-
Propriétaire unique minimum : Aucun minimum
-
Copropriétaire minimum : 400 000 AED par personne
-
Éligible pour une vente sur plan : Non
-
Prêt hypothécaire autorisé : Oui, avec paiement de l'article 50% ou 375 000 AED
-
Parrainage familial : conjoint et enfants
-
Règle d'absence : Ne peut excéder 180 jours consécutifs hors des Émirats arabes unis
Visa doré de dix ans
-
Propriétaire unique minimum : 2 000 000 AED
-
Montant minimum requis pour les copropriétaires : chaque copropriétaire doit disposer de 2 000 000 AED.
-
Achat sur plan éligible : Oui, auprès de promoteurs agréés RERA
-
Prêt hypothécaire autorisé : Oui, sans versement minimum
-
Parrainage familial : conjoint, enfants et parents
-
Règle d'absence : aucune durée minimale de séjour requise
Comment postuler
La demande passe par le service Taskeen du DLD.
Documents requis :
-
Passeport valide (validité minimale de 6 mois)
-
Copie électronique de votre titre de propriété
-
Photo personnelle
-
Carte d'identité des Émirats (si vous en possédez une)
-
Certificat de bonne conduite délivré par la police de Dubaï (adressé au DLD)
-
assurance maladie
Pour les biens immobiliers hypothéqués, vous aurez également besoin d'un certificat de non-objection de votre banque.
Chronologie: 10 à 15 jours ouvrables entre le dépôt de la demande et la délivrance du visa, sous réserve que tous les documents soient complets.
Coût: Les frais de visa d'investisseur de deux ans s'élèvent à environ 10 545 AED pour les nouvelles demandes et à 8 215 AED pour les renouvellements.
Note importante concernant le renouvellement de visa
Voici un point souvent négligé par les investisseurs : lors du renouvellement, le DLD revérifie votre propriété.
Pour les propriétaires uniques, selon les nouvelles règles, une baisse de la valeur marchande de leur bien n'affecte PAS leur admissibilité au renouvellement. Il leur suffit de prouver qu'ils en sont toujours propriétaires.
Pour les copropriétaires, chaque copropriétaire doit toujours détenir une part d'une valeur d'au moins 400 000 AED au moment du renouvellement.
Pour les titulaires d'un Golden Visa, un risque existe cependant. Si la valeur de votre bien immobilier descend en dessous de 2 000 000 AED au moment du renouvellement, vous pourriez rencontrer des problèmes d'éligibilité, à moins de demander une évaluation officielle auprès du DLD ou de regrouper plusieurs biens.
Mes derniers conseils
Le changement d'avril 2026 est bien réel. Il est important. Et il a déjà des répercussions sur le marché.
Si vous achetez seul et que votre budget est inférieur à 750 000 AED, vous disposez désormais d'une voie d'accès simplifiée à la résidence, qui n'existait pas il y a deux mois. Les studios et les appartements d'une chambre dans les quartiers abordables sont devenus beaucoup plus attractifs grâce à l'obtention d'un visa.
Si vous envisagez d'acheter avec un copropriétaire, assurez-vous que votre part individuelle soit d'au moins 400 000 AED. Et si vous êtes marié(e), utilisez l'exonération pour conjoint afin de simplifier la procédure.
N'attendez pas trop longtemps. Je m'attends à ce que la demande de logements abordables augmente à mesure que les acheteurs prennent conscience des changements. Il est possible que cette opportunité de trouver de bonnes affaires aux prix actuels ne dure pas indéfiniment.
Si vous avez des questions concernant l'éligibilité de votre propriété à un Visa de résidence aux Émirats arabes unis : 400 000 AEDOu si vous souhaitez de l'aide pour trouver l'investissement adapté à votre budget, je serai ravi de vous aider.
Par Liliia Ibragimova, fondatrice d'Alira Real Estate
Réservez une consultation gratuite
📞 +971 58 833 7903
