Puoi ottenere un Visto di residenza negli Emirati Arabi Uniti: 400.000 AEDIn breve, sì. Ma lasciatemi spiegare esattamente come, perché le regole sono cambiate nell'aprile del 2026 e la maggior parte delle persone non ha ancora compreso appieno l'opportunità.
La settimana scorsa mi ha chiamato un cliente. Aveva 500.000 AED da investire e mi ha chiesto se per lui fosse possibile ottenere la residenza. Sei mesi fa avrei risposto di no. Oggi la mia risposta è completamente diversa.
Vi spiegherò cosa è cambiato, cosa è rimasto invariato e come potete trarne vantaggio fin da subito.
Cosa è cambiato nell'aprile 2026?
A fine aprile 2026, il Dipartimento del Territorio di Dubai ha aggiornato i requisiti di ammissibilità per il visto biennale per investitori immobiliari sulla sua piattaforma Cube Centre.
Ecco il punto cruciale:
Prima dell'aprile 2026: I proprietari unici dovevano possedere un immobile con un valore minimo di 750.000 AED per poter beneficiare del finanziamento.
Ora: Possono presentare domanda i proprietari unici, indipendentemente dal valore della loro proprietà. Non è previsto un importo minimo. Qualsiasi immobile residenziale completato e registrato a vostro nome è valido.
È ufficiale. È stato pubblicato sulla piattaforma Cube Centre del DLD (Dubai Land Department). E rappresenta uno dei maggiori cambiamenti nel panorama delle residenze a Dubai degli ultimi anni.
E per quanto riguarda i comproprietari?
Anche per i comproprietari le regole sono cambiate, ma in modo diverso.
Prima: Ciascun comproprietario doveva raggiungere individualmente la soglia massima di 750.000 AED.
Ora: Ciascun comproprietario deve detenere una quota minima di 400.000 AED per poter partecipare.
Non è possibile cumulare quote di importo inferiore. Se si possiede una quota 50% di un immobile del valore di 600.000 AED, la propria quota è di 300.000 AED. Questo non è sufficiente. Ogni persona deve possedere almeno 400.000 AED a proprio nome.
Un'importante eccezione per le coppie sposate: Se siete coniugi, potete richiedere il visto tramite il vostro coniuge, indipendentemente dalla divisione delle quote. È sufficiente presentare il certificato di matrimonio autenticato.
Ciò che non è cambiato
Non bisogna confondere il visto biennale con il Golden Visa. Si tratta di due prodotti diversi con regole diverse.
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Il visto d'oro decennale richiede ancora 2.000.000 di AED. Nessuna modifica.
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Il visto per pensionati della durata di cinque anni richiede ancora 1.000.000 di AED. Nessuna modifica.
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Gli immobili in fase di costruzione NON sono ancora idonei per il visto biennale. Solo gli immobili completati.
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Gli immobili ipotecati sono ancora consentiti, ma a determinate condizioni.
Se si desidera un permesso di soggiorno di dieci anni, sono ancora necessari 2 milioni di AED. Questa cifra non è cambiata.
Cosa significa questo per te in qualità di investitore
Questa è una vera svolta per chi acquista casa per la prima volta e per i piccoli investitori.
Prima dell'aprile 2026, servivano almeno 750.000 AED anche solo per pensare di ottenere la residenza. Questo escludeva completamente molte persone dal mercato.
Ora è possibile acquistare un monolocale o un bilocale per 400.000-500.000 AED e avere comunque diritto a un visto rinnovabile di due anni come unico proprietario.
Sto già notando un aumento della domanda in zone accessibili come JVC, Arjan, Dubai South e International City. Acquirenti che in precedenza non potevano ottenere la residenza ora stanno entrando nel mercato. Secondo i consulenti immobiliari, questa politica "amplia il bacino di acquirenti per assorbire l'offerta in arrivo" ed è un "significativo catalizzatore della domanda".
Se stai pensando di acquistare una proprietà per la residenza negli Emirati Arabi Uniti, consulta la nostra guida su JVC, Arjan e Dubai South: qual è la zona più conveniente per te nel 2026? per trovare la posizione giusta in base al tuo budget.
E per quanto riguarda gli immobili ipotecati?
Se stai acquistando con un mutuo, hai comunque delle opzioni a disposizione.
Per ottenere il visto biennale con un immobile ipotecato, è necessario:
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Un certificato di nulla osta rilasciato dalla tua banca
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Prova che è stato pagato almeno 50% del valore dell'immobile OPPURE 375.000 AED (a seconda di quale dei due importi sia maggiore)
Per il Golden Visa con un immobile ipotecato, le regole sono più flessibili. Non è prevista una percentuale minima di pagamento. L'ammissibilità si basa sul valore totale dell'immobile certificato dal DLD (Dipartimento del Catasto).
Per maggiori dettagli sulla residenza a lungo termine, leggi il nostro articolo su Golden Visa 2026: niente più pagamenti anticipati 50%.
Visto biennale contro visto d'oro: le principali differenze
Permettetemi di illustrarvi le principali differenze, così potrete decidere quale percorso è più adatto a voi.
Visto per investitori della durata di due anni
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Titolare unico: nessun minimo
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Quota minima di comproprietà: 400.000 AED a persona
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Ammissibile per acquisto fuori progetto: No
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Mutuo consentito: Sì, con pagamento del piano 50% o 375.000 AED
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Sponsorizzazione familiare: coniuge e figli
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Regola relativa alle assenze: non è possibile superare i 180 giorni consecutivi di permanenza al di fuori degli Emirati Arabi Uniti.
Visto d'oro decennale
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Titolare unico minimo: 2.000.000 AED
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Capitale minimo per comproprietario: ciascun comproprietario deve versare 2.000.000 AED
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Possibilità di acquisto su progetto: Sì, da costruttori approvati da RERA.
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Mutuo concesso: Sì, senza pagamento minimo
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Sponsorizzazione familiare: coniuge, figli e genitori
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Regola in caso di assenza: nessun requisito di soggiorno minimo
Come candidarsi
La domanda passa attraverso il servizio Taskeen del DLD.
Documenti richiesti:
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Passaporto valido (con validità minima di 6 mesi)
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Copia elettronica del tuo atto di proprietà
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Foto personale
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Emirates ID (se ne possiedi uno)
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Certificato di buona condotta rilasciato dalla polizia di Dubai (indirizzato al DLD)
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assicurazione sanitaria
Per gli immobili ipotecati, è necessario anche un certificato di nulla osta da parte della banca.
Cronologia: Da 10 a 15 giorni lavorativi dalla presentazione della domanda al rilascio del visto, a condizione che tutta la documentazione sia completa.
Costo: Il costo del visto per investitori, valido per due anni, è di circa 10.545 AED per le nuove richieste e di 8.215 AED per i rinnovi.
Nota importante sul rinnovo del visto
Ecco un aspetto che molti investitori trascurano. Al momento del rinnovo, il DLD (Dipartimento del Catasto) verifica nuovamente la proprietà dell'immobile.
Per i proprietari unici, secondo le nuove norme, un calo del valore di mercato dell'immobile NON pregiudica l'idoneità al rinnovo. È sufficiente dimostrare di essere ancora proprietari dell'immobile.
Per i comproprietari, ciascun comproprietario deve detenere una quota del valore di almeno 400.000 AED al momento del rinnovo.
Per i titolari di Golden Visa, tuttavia, esiste un rischio. Se il valore della vostra proprietà scende al di sotto di 2.000.000 AED al momento del rinnovo, potreste incorrere in problemi di idoneità a meno che non richiediate una valutazione ufficiale al DLD (Dipartimento del Catasto) o accorpiate più proprietà.
Il mio ultimo consiglio
Il cambiamento previsto per aprile 2026 è reale. È significativo. E sta già influenzando il mercato.
Se siete acquirenti singoli con un budget inferiore a 750.000 AED, ora avete a disposizione un percorso chiaro per ottenere la residenza, cosa che non esisteva fino a due mesi fa. Monolocali e appartamenti con una camera da letto in zone a prezzi accessibili sono diventati molto più attraenti perché ora includono il visto.
Se state pensando di acquistare con un comproprietario, assicuratevi che la vostra quota individuale sia di almeno 400.000 AED. E se siete sposati, utilizzate l'esenzione per il coniuge per semplificare la procedura.
Non aspettate troppo. Prevedo che la domanda di immobili a prezzi accessibili aumenterà man mano che un numero maggiore di acquirenti si renderà conto di cosa è cambiato. L'opportunità di trovare buoni affari ai prezzi attuali potrebbe non durare in eterno.
Se hai domande sul fatto che la tua specifica proprietà sia idonea per un Visto di residenza negli Emirati Arabi Uniti: 400.000 AEDOppure, se desideri aiuto per trovare l'investimento più adatto al tuo budget, sarò lieto di aiutarti.
Di Liliia Ibragimova, fondatrice di Alira Real Estate
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