多年从事房地产行业，我总结出一条经验：紧跟基础设施建设。迪拜房价最可靠的驱动因素并非营销活动或短期趋势，而是那些改变人们生活和工作方式的大型政府项目。2026年，没有任何项目能与阿勒马克图姆国际机场扩建的规模相提并论。
这些数字令人瞩目。这座机场投资高达14350亿迪拉姆，建成后年旅客吞吐量将超过2.6亿人次，是迪拜国际机场的五倍。它将拥有五条平行跑道、两座航站楼、七个候机大厅以及超过430个停机位。目前，价值130亿迪拉姆的合同正在执行中，迪拜计划在未来几个月内再授予550亿迪拉姆的合同。一期工程预计将于2032年投入运营。
然而，对于房地产投资者来说，这不仅仅是一个航空业的故事，它还关乎未来十年人们将在哪里生活和工作。
“机场效应”已经开始显现
当一座如此规模的机场建成时，一座新城市便会在其周围拔地而起。人们会搬到离工作地点更近的地方居住，公司会在此开设办公室，学校、商店和咖啡馆也会随之而来。这种情况已经在迪拜南部出现——这是一个围绕机场而建的、面积达145平方公里的庞大区域。
迪拜土地局数据显示，2026年第一季度迪拜南部地区的交易额达到53亿迪拉姆。过去六个月，该地区的租金收益率增长了22.81万亿迪拉姆，房产价值估计为2.114亿迪拉姆。期房销售占所有交易额的861万亿迪拉姆。
为什么会出现这种情况？因为机场不仅仅是交通枢纽，它还是就业创造者。据预测，一旦机场达到满负荷运转，该地区将新增多达一百万居民和超过五十万个就业岗位。各大航空公司、物流运营商和科技公司已经在迪拜南部及其周边地区设立办事处。就业增长的地方，住房需求也会随之增长。
现在正是投资的最佳时机。迪拜南部的房价远低于全市平均水平——比商业湾或迪拜码头低约 601 万亿至 3 万亿迪拜镑。
这对投资者意味着什么
对于投资者而言，迪拜南部提供了早期入市的绝佳机会。过去三年，迪拜南部的房价上涨了3000万至501万亿迪拉姆。2022年售价为40万迪拉姆的单间公寓，如今售价已达55万至65万迪拉姆。自2024年以来，房价上涨了251万亿迪拉姆，而租金也上涨了201万亿迪拉姆。
迪拜南部的平均租金收益率为每千吨 6.8 至 8.51 吨。相比之下，迪拜市中心的收益率通常不超过每千吨 5 至 61 吨。然而，较高的收益率部分原因是目前供应超过需求。开发商正在积极建设新项目，而业主则设定具有竞争力的价格来吸引租户。随着机场的扩建和更多工作人员的到来，这种供需失衡的局面将会缩小，预计收益率将进一步上升。
投资者应该注意以下几点：
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着眼长远。 主要风险在于时机：该机场要到2032年及以后才能达到满负荷运转。投资迪拜南区需要耐心和5-10年的长远规划。
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入门价格实惠。 2026 年迪拜南部的平均交易价格为 891,000 迪拉姆，是我们追踪到的最经济实惠的地区。
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自由贸易区优势。 迪拜南区提供 100% 外国所有权、完全免征企业所得税和个人所得税，并设有自己的签证中心。
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灵活的付款方式。 许多开发商提供交房后2-3年的分期付款计划。
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黄金签证资格。 迪拜南部的许多项目定价都超过 200 万迪拉姆，因此有资格获得 10 年的阿联酋黄金签证。
这对购房者意味着什么
对于购房者来说，迪拜南部提供了一个在迪拜难得的机会：宽敞、规划完善且价格适中的住宅。
买家应考虑以下因素：
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迪拜南部每平方英尺的价格（1200-1800迪拉姆）比商业湾低40-55%，比迪拜市中心低60-65%。 单间公寓起价 490,000 迪拉姆，一居室公寓起价 920,000 迪拉姆。
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该地区被设计成一个自给自足的城市。 学校、公园、商店和办公楼都与住宅毗邻而建。您无需等待多年才能享受到基础设施。
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多种多样的住房选择 — 从单间公寓和普通公寓到联排别墅和海滨别墅。
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该地区仍在发展中 因此，并非所有配套设施都已完善。如果您希望从一开始就入住成熟的社区，那么迪拜南区可能会让您感觉太像一个建筑工地。
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对汽车的依赖。 该地区公共交通与市中心连接尚不完善，因此汽车是必不可少的。
这对租房者意味着什么
对于租房者来说，迪拜南部提供了以低于市中心的价格租到现代化住房的机会，同时还能靠近工作地点。
租房者须知：
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迪拜南部平均年租金：
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单间：42,000 – 45,000 迪拉姆
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一居室：62,000 – 65,000 迪拉姆
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两居室：85,000 – 88,000 迪拉姆
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租金上涨受到监管。 按照迪拜的标准规定，即使需求旺盛，房东也不能将租金提高到官方指数之上。
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需求将会增长。 随着机场创造新的就业机会，更多专业人士将迁居该地区，加剧优质公寓的竞争。
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如果您在航空、物流行业工作，或者在世博城附近工作住在迪拜南部很方便——从市中心通勤只需 10-15 分钟，而不是一个小时。
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娱乐选择仍然有限。 但随着新的咖啡馆、商店和公共空间不断开业，情况正在迅速变化。
新经济，新城市
迪拜南区被设计成一座自给自足的城市，而不仅仅是一个郊区住宅区：
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自由区优势 ：100% 外国所有权，完全免税，并可获得现场签证授权。
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智慧城市规划 ：可持续技术、适宜步行的社区、学校、办公室、公园和商店近在咫尺。
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多式联运 ：与阿提哈德铁路、新地铁线路和自动驾驶汽车的连接。
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文化基础设施 ：一座歌剧院、展览馆和一所表演艺术学院。
各大开发商已公布多个项目：达马克（Damac）的高端住宅项目、南湾泻湖（Southbay Lagoon）的滨水别墅、伊玛尔（Emaar）的高尔夫球场社区，以及将世博城（Expo City）改造为现代化都市中心的计划。南湾（South Bay）和南生活（South Living）的1000多套住宅单元预计将于2026年底前交付。
我最后的建议
阿勒马克图姆国际机场的扩建不仅仅是一个交通项目，它更将改变迪拜未来二十年的发展格局。曾经被视为“边缘”的地区，如今正成为全新经济生态系统的中心。
如果您是一位长期投资者 这是目前迪拜市场最重要的投资机会之一。虽然机场预计将于2032年开放，但房地产市场已经开始做出反应。以当前价格入场的窗口期正在关闭。目前大部分交易活动都集中在期房市场，您可以尽早参与其中。
如果您正在购买房屋 迪拜南部拥有迪拜难得一见的特色：精心规划的社区、适中的房价以及真正的增长潜力。学校、公园和商店与住宅同步建设，而非几年之后才兴建。
如果你是租房者 迪拜南部提供了一个在现代化区域居住的机会，既靠近工作地点，价格又比市中心低。但需要注意的是，该区域仍在发展中。
我认识的最精明的投资者并没有坐等机场开放。他们现在就开始买入，趁着基础设施已经建成，但溢价尚未完全反映在价格里。
如果您正在考虑在新建的阿勒马克图姆国际机场附近投资，或者希望根据您的预算和目标获得个性化的建议，我很乐意提供帮助。
Liliia Ibragimova，Alira 房地产创始人
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