Nel corso degli anni di lavoro nel settore immobiliare, ho imparato una regola: seguire le infrastrutture. I fattori più affidabili che influenzano i prezzi degli immobili a Dubai non sono le campagne di marketing o le tendenze passeggere, bensì i progetti governativi su larga scala che cambiano il modo in cui le persone vivono e lavorano. Nel 2026, nulla sarà paragonabile alla portata dell'espansione dell'aeroporto internazionale Al Maktoum.
Le cifre sono impressionanti. Con un investimento di 1.435 miliardi di AED, l'aeroporto gestirà oltre 260 milioni di passeggeri all'anno, risultando cinque volte più grande dell'aeroporto internazionale di Dubai. Sarà dotato di cinque piste parallele, due terminal passeggeri, sette aree di imbarco e più di 430 piazzole di sosta per aeromobili. Sono già in corso di esecuzione contratti per un valore di 13 miliardi di AED e Dubai prevede di assegnarne altri 55 miliardi nei prossimi mesi. La prima fase dovrebbe entrare in funzione nel 2032.
Per gli investitori immobiliari, tuttavia, questa non è solo una storia legata all'aviazione. Riguarda il luogo in cui le persone vivranno e lavoreranno nel prossimo decennio.
L'"effetto aeroporto" è già in atto.
Quando viene costruito un aeroporto di queste dimensioni, intorno ad esso si sviluppa una nuova città. Le persone si trasferiscono più vicino al luogo di lavoro, le aziende aprono uffici e, di conseguenza, sorgono scuole, negozi e caffè. Questo sta già accadendo a Dubai South, un vasto distretto di 145 chilometri quadrati che si sta sviluppando intorno all'aeroporto.
I dati del Dipartimento del Territorio di Dubai mostrano che i volumi delle transazioni a Dubai South hanno raggiunto i 5,3 miliardi di AED nel primo trimestre del 2026. Negli ultimi sei mesi, i rendimenti da locazione nella zona sono aumentati di 22,81 miliardi di AED, con un valore degli immobili stimato a 211,4 milioni di AED. Le vendite su progetto rappresentano 861 miliardi di AED di tutte le transazioni.
Perché sta succedendo tutto questo? Perché l'aeroporto non è solo un nodo di trasporto, ma anche un creatore di posti di lavoro. Le proiezioni suggeriscono che, una volta che l'aeroporto raggiungerà la piena capacità, nella zona sorgeranno fino a un milione di residenti e verranno creati oltre 500.000 nuovi posti di lavoro. Le principali compagnie aeree, gli operatori logistici e le aziende tecnologiche stanno già aprendo uffici a Dubai South e dintorni. Dove cresce l'occupazione, cresce anche la domanda di alloggi.
Il momento ideale per investire è adesso. I prezzi a Dubai South sono significativamente inferiori alla media cittadina, circa 601.0
Cosa significa questo per gli investitori
Per gli investitori, Dubai South offre l'opportunità di entrare nel mercato in una fase iniziale. Negli ultimi tre anni, i prezzi degli immobili a Dubai South sono aumentati del 30-501 AED. I monolocali che nel 2022 venivano venduti a 400.000 AED ora vengono scambiati a 550.000-650.000 AED. Dal 2024, i prezzi sono aumentati del 251 AED, mentre i canoni di locazione sono cresciuti del 201 AED.
I rendimenti medi degli affitti a Dubai Sud si attestano tra 6,8 e 8,51 TP3T. A titolo di confronto, i rendimenti nel centro di Dubai in genere non superano i 5-61 TP3T. Tuttavia, questo rendimento più elevato è in parte dovuto al fatto che l'offerta attualmente supera la domanda. Gli sviluppatori stanno costruendo attivamente nuovi progetti e i proprietari stanno fissando prezzi competitivi per attrarre inquilini. Con l'espansione dell'aeroporto e l'arrivo di un maggior numero di lavoratori, questo squilibrio si ridurrà e si prevede un ulteriore aumento dei rendimenti.
Cosa dovrebbero tenere a mente gli investitori:
-
Orizzonte a lungo termine. Il rischio principale è legato alle tempistiche: l'aeroporto raggiungerà la piena capacità solo a partire dal 2032. Investire a Dubai South richiede pazienza e una prospettiva a 5-10 anni.
-
Prezzi d'ingresso accessibili. Il prezzo medio di transazione a Dubai South nel 2026 è di 891.000 AED, il che la rende la zona più conveniente tra quelle che monitoriamo.
-
Vantaggi delle zone franche. Dubai South offre la possibilità di proprietà straniera ai sensi della sezione 100%, l'esenzione totale dalle imposte sul reddito delle società e delle persone fisiche e un proprio centro visti.
-
Piani di pagamento flessibili. Molti costruttori offrono piani di pagamento post-consegna della durata di 2-3 anni.
-
Requisiti per il Golden Visa. Molti progetti a Dubai South hanno un prezzo superiore alla soglia di 2 milioni di AED, il che li rende idonei per il visto d'oro decennale degli Emirati Arabi Uniti.
Cosa significa questo per chi acquista casa
Per chi desidera acquistare casa, Dubai South offre una rara opportunità a Dubai: abitazioni spaziose e ben progettate a prezzi accessibili.
Cosa dovrebbero considerare gli acquirenti:
-
Il prezzo al metro quadro a Dubai Sud (1.200–1.800 AED) è inferiore di 40–551 AED rispetto a Business Bay e inferiore di 60–651 AED rispetto a Downtown Dubai. I monolocali partono da 490.000 AED, mentre gli appartamenti con una camera da letto partono da 920.000 AED.
-
Il distretto è concepito come una città autosufficiente. con scuole, parchi, negozi e uffici costruiti accanto alle case. Non dovrai aspettare anni perché le infrastrutture arrivino.
-
Un'ampia gamma di opzioni abitative — da monolocali e appartamenti a case a schiera e ville sul lungomare.
-
La zona è ancora in fase di sviluppo. Pertanto, non tutti i servizi sono ancora disponibili. Se desiderate una comunità già consolidata fin dal primo giorno, Dubai South potrebbe sembrarvi troppo simile a un cantiere.
-
Dipendenza dall'auto. La zona non è ancora ben collegata al centro città dai mezzi pubblici, quindi l'auto è indispensabile.
Cosa significa questo per gli inquilini
Per chi cerca un alloggio in affitto, Dubai Sud offre la possibilità di trovare soluzioni abitative moderne a prezzi inferiori rispetto alle zone centrali, pur rimanendo vicini al luogo di lavoro.
Cosa devono sapere gli inquilini:
-
Affitti medi annui a Dubai Sud:
-
Monolocale: da 42.000 a 45.000 AED
-
Appartamento con 1 camera da letto: da 62.000 a 65.000 AED
-
Appartamento con 2 camere da letto: da 85.000 a 88.000 AED
-
-
Gli aumenti degli affitti sono regolamentati Secondo le normative standard di Dubai. Anche in presenza di un'elevata domanda, i proprietari non possono aumentare gli affitti oltre l'indice ufficiale.
-
La domanda aumenterà. Con la creazione di nuovi posti di lavoro da parte dell'aeroporto, un numero maggiore di professionisti si trasferirà nella zona, aumentando la concorrenza per gli appartamenti di qualità.
-
Se lavori nel settore dell'aviazione, della logistica o nelle vicinanze di Expo CityVivere a Dubai South è comodo: il tragitto dal centro città durerà 10-15 minuti anziché un'ora.
-
Le opzioni di intrattenimento sono ancora limitate , ma la situazione sta cambiando rapidamente con l'apertura regolare di nuovi caffè, negozi e spazi pubblici.
Una nuova economia, una nuova città
Dubai South è stata progettata per essere una città autosufficiente, non solo un sobborgo dormitorio:
-
Vantaggi della zona franca Codice 100%: proprietà straniera, esenzione fiscale completa e autorizzazione al rilascio di visti in loco.
-
pianificazione urbana intelligente Tecnologie sostenibili, quartieri percorribili a piedi, scuole, uffici, parchi e negozi facilmente raggiungibili.
-
Trasporto multimodale : connettività con Etihad Rail, nuove linee della metropolitana e veicoli a guida autonoma.
-
infrastrutture culturali : un teatro dell'opera, sale espositive e un'accademia di arti performative.
Importanti sviluppatori hanno già annunciato progetti: complessi residenziali di lusso di Damac, case sul lungomare a Southbay Lagoon, un complesso residenziale con campo da golf di Emaar e la trasformazione di Expo City in un moderno centro urbano. Oltre 1.000 unità abitative a South Bay e South Living dovrebbero essere consegnate entro la fine del 2026.
Il mio ultimo consiglio
L'ampliamento dell'aeroporto internazionale Al Maktoum non è solo un progetto infrastrutturale. Rappresenta una trasformazione strutturale del funzionamento di Dubai nei prossimi due decenni. Aree un tempo considerate "periferiche" stanno diventando il centro di un nuovo ecosistema economico.
Se sei un investitore a lungo termine Questa è una delle opportunità più significative nel mercato immobiliare di Dubai oggi. L'aeroporto dovrebbe aprire nel 2032, ma il mercato immobiliare sta già reagendo. La finestra di opportunità per entrare ai prezzi attuali si sta chiudendo. La maggior parte dell'attività è attualmente concentrata sul mercato degli immobili in costruzione, dove è possibile entrare in una fase iniziale.
Se stai acquistando una casa Dubai South offre qualcosa di raro a Dubai: quartieri progettati con cura, prezzi accessibili e un reale potenziale di crescita. Scuole, parchi e negozi vengono costruiti insieme alle abitazioni, non anni dopo.
Se sei un inquilino Dubai South offre l'opportunità di vivere in una zona moderna, vicina al luogo di lavoro, a prezzi inferiori rispetto al centro città. Bisogna però tenere presente che l'area è ancora in fase di sviluppo.
Gli investitori più avveduti che conosco non stanno aspettando l'apertura dell'aeroporto. Stanno comprando ora, mentre le infrastrutture sono visibili ma il sovrapprezzo non è ancora pienamente incorporato nel prezzo.
Se state valutando di investire nei pressi del nuovo aeroporto internazionale Al Maktoum o desiderate un consiglio personalizzato in base al vostro budget e ai vostri obiettivi, sarò lieto di aiutarvi.
Liliia Ibragimova, fondatrice di Alira Real Estate
Prenota una consulenza gratuita
📞 +971 58 833 7903
