Après des années d'expérience dans l'immobilier, j'ai retenu une règle essentielle : suivre l'évolution des infrastructures. À Dubaï, les principaux facteurs influençant les prix de l'immobilier ne sont ni les campagnes marketing ni les tendances passagères, mais les grands projets gouvernementaux qui transforment le mode de vie et de travail. En 2026, rien n'égale l'ampleur de l'agrandissement de l'aéroport international Al Maktoum.
Les chiffres sont impressionnants. Avec un investissement de 14 435 milliards de dirhams, l'aéroport accueillera plus de 260 millions de passagers par an, soit cinq fois plus que l'aéroport international de Dubaï. Il comprendra cinq pistes parallèles, deux terminaux passagers, sept halls et plus de 430 postes de stationnement pour avions. Des contrats d'une valeur de 13 milliards de dirhams sont déjà en cours d'exécution, et Dubaï prévoit d'en attribuer 55 milliards supplémentaires dans les prochains mois. La première phase devrait être opérationnelle en 2032.
Pour les investisseurs immobiliers, il ne s'agit toutefois pas seulement d'une histoire liée à l'aviation. Il s'agit de savoir où les gens vivront et travailleront au cours de la prochaine décennie.
L’« effet aéroportuaire » est déjà en cours.
Lorsqu'un aéroport de cette envergure est construit, une nouvelle ville se développe autour. Les gens s'installent plus près de leur lieu de travail, les entreprises ouvrent des bureaux, et des écoles, des commerces et des cafés voient le jour. C'est déjà le cas à Dubai South, un vaste quartier de 145 kilomètres carrés qui se développe autour de l'aéroport.
Les données du Département foncier de Dubaï indiquent que le volume des transactions à Dubai South a atteint 5,3 milliards de dirhams au premier trimestre 2026. Au cours des six derniers mois, les rendements locatifs dans ce secteur ont progressé de 22,81 billions de dirhams, la valeur des biens immobiliers étant estimée à 211,4 millions de dirhams. Les ventes sur plan représentent 861 billions de dirhams de l'ensemble des transactions.
Pourquoi cela se produit-il ? Parce que l’aéroport n’est pas qu’une simple plateforme de transport : il crée des emplois. Les projections indiquent que jusqu’à un million d’habitants et plus de 500 000 nouveaux emplois verront le jour dans la région une fois l’aéroport à pleine capacité. Les principales compagnies aériennes, les opérateurs logistiques et les entreprises technologiques installent déjà leurs bureaux à Dubai South et dans ses environs. Qui dit croissance de l’emploi dit aussi demande croissante de logements.
C’est le moment idéal pour investir. Les prix à Dubai South sont nettement inférieurs à la moyenne de la ville — environ 601 000 milliards de roupies de moins qu’à Business Bay ou Dubai Marina.
Ce que cela signifie pour les investisseurs
Pour les investisseurs, Dubai South offre l'opportunité d'entrer sur le marché dès ses débuts. Au cours des trois dernières années, les prix de l'immobilier à Dubai South ont augmenté de 30 à 501 milliards de dirhams. Les studios vendus 400 000 AED en 2022 se négocient désormais entre 550 000 et 650 000 AED. Depuis 2024, les prix ont progressé de 251 milliards de dirhams, tandis que les loyers ont augmenté de 201 milliards de dirhams.
Le rendement locatif moyen à Dubai South se situe entre 6,8 et 8,5 milliards de roupies (TP3T). À titre de comparaison, les rendements dans le centre de Dubaï n'excèdent généralement pas 5 à 6 milliards de roupies (TP3T). Ce rendement plus élevé s'explique en partie par une offre actuellement supérieure à la demande. Les promoteurs construisent activement de nouveaux projets et les propriétaires pratiquent des loyers compétitifs pour attirer les locataires. Avec l'expansion de l'aéroport et l'arrivée de nouveaux travailleurs, ce déséquilibre se réduira et les rendements devraient encore augmenter.
Ce que les investisseurs doivent garder à l'esprit :
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Horizon à long terme. Le principal risque réside dans le calendrier : l’aéroport n’atteindra sa pleine capacité qu’à partir de 2032. Investir à Dubai South exige de la patience et une vision à long terme (5 à 10 ans).
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Prix d'entrée abordables. Le prix moyen des transactions à Dubai South en 2026 est de 891 000 AED, ce qui en fait la zone la plus abordable que nous suivons.
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Avantages de la zone franche. Dubai South propose le régime de propriété étrangère 100%, une exonération totale d'impôt sur les sociétés et sur le revenu personnel, et son propre centre de visas.
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Plans de paiement flexibles. De nombreux promoteurs proposent des plans de paiement échelonnés sur 2 à 3 ans après la livraison.
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Éligibilité au Golden Visa. De nombreux projets à Dubai South sont proposés à un prix supérieur au seuil de 2 millions de dirhams, ce qui les rend éligibles au visa doré des Émirats arabes unis d'une durée de 10 ans.
Ce que cela signifie pour les acheteurs de maisons
Pour les acheteurs, Dubai South offre une opportunité rare à Dubaï : des logements spacieux et bien agencés à des prix abordables.
Éléments à prendre en compte par les acheteurs :
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Le prix au pied carré à Dubai South (1 200 à 1 800 AED) est de 40 à 551 000 AED inférieur à celui de Business Bay et de 60 à 651 000 AED inférieur à celui du centre-ville de Dubaï. Les studios sont proposés à partir de 490 000 AED et les appartements d'une chambre à partir de 920 000 AED.
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Le quartier est conçu comme une ville autonome. Des écoles, des parcs, des commerces et des bureaux seront construits à proximité des habitations. Vous n'aurez pas à attendre des années pour que les infrastructures soient mises en place.
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Un large éventail d'options de logement — des studios et appartements aux maisons de ville et villas en bord de mer.
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La région est encore en développement. Par conséquent, toutes les commodités ne sont pas encore disponibles. Si vous souhaitez intégrer une communauté établie dès le premier jour, Dubai South risque de ressembler davantage à un chantier.
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Dépendance à la voiture. Le quartier n'est pas encore bien desservi par les transports en commun, une voiture est donc indispensable.
Ce que cela signifie pour les locataires
Pour les locataires, Dubai South offre la possibilité de louer des logements modernes à des prix inférieurs à ceux des quartiers centraux, tout en vivant à proximité de leur lieu de travail.
Ce que les locataires doivent savoir :
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Loyers annuels moyens à Dubai South :
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Studio : 42 000 – 45 000 AED
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Appartement 1 chambre : 62 000 – 65 000 AED
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Appartement 2 chambres : 85 000 – 88 000 AED
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Les augmentations de loyer sont réglementées Conformément à la réglementation en vigueur à Dubaï, même en cas de forte demande, les propriétaires ne peuvent augmenter les loyers au-delà de l'indice officiel.
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La demande va augmenter. L'aéroport créant de nouveaux emplois, davantage de professionnels s'installeront dans la région, ce qui augmentera la concurrence pour les appartements de qualité.
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Si vous travaillez dans l'aviation, la logistique ou à proximité d'Expo CityVivre à Dubai South est pratique : votre trajet domicile-travail ne durera que 10 à 15 minutes au lieu d'une heure depuis le centre-ville.
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Les options de divertissement restent limitées. Mais la situation évolue rapidement avec l'ouverture régulière de nouveaux cafés, magasins et espaces publics.
Une nouvelle économie, une nouvelle ville
Dubai South est conçue comme une ville autosuffisante, et non comme une simple banlieue-dortoir :
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avantages de la zone franche : Propriété étrangère 100%, exonération fiscale totale et autorisation de visa sur place.
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planification urbaine intelligente : technologies durables, quartiers piétonniers, écoles, bureaux, parcs et commerces à proximité.
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Transport multimodal : la connectivité avec Etihad Rail, les nouvelles lignes de métro et les véhicules autonomes.
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Infrastructures culturelles : un opéra, des salles d'exposition et une académie des arts du spectacle.
De grands promoteurs ont déjà annoncé leurs projets : des complexes résidentiels haut de gamme signés Damac, des maisons en bord de mer à Southbay Lagoon, un complexe résidentiel avec golf développé par Emaar, et la transformation d’Expo City en un centre urbain moderne. Plus de 1 000 logements à South Bay et South Living devraient être livrés d’ici fin 2026.
Mes derniers conseils
L’agrandissement de l’aéroport international Al Maktoum ne se limite pas à un simple projet de transport. Il s’agit d’une transformation structurelle du fonctionnement de Dubaï pour les deux prochaines décennies. Des zones autrefois considérées comme « périphériques » deviennent le cœur d’un nouvel écosystème économique.
Si vous êtes un investisseur à long terme Il s'agit là d'une des opportunités les plus importantes du marché immobilier de Dubaï aujourd'hui. L'aéroport devrait ouvrir ses portes en 2032, mais le marché immobilier réagit déjà. Il est de plus en plus difficile d'investir aux prix actuels. L'activité se concentre actuellement sur le marché de la vente sur plan, où il est possible d'acquérir un bien dès le début.
Si vous achetez une maison Dubai South offre quelque chose de rare à Dubaï : des quartiers soigneusement aménagés, des prix abordables et un réel potentiel de croissance. Écoles, parcs et commerces y sont construits en même temps que les habitations, et non des années plus tard.
Si vous êtes locataire Dubai South offre la possibilité de vivre dans un quartier moderne, proche de son lieu de travail, à des prix inférieurs à ceux du centre-ville. Il faut toutefois être conscient que le quartier est encore en développement.
Les investisseurs les plus avisés que je connaisse n'attendent pas l'ouverture de l'aéroport. Ils achètent maintenant, alors que l'infrastructure est visible mais que la prime n'est pas encore pleinement intégrée aux prix.
Si vous envisagez d'investir à proximité du nouvel aéroport international Al Maktoum ou si vous souhaitez une recommandation personnalisée en fonction de votre budget et de vos objectifs, je serai ravi de vous aider.
Liliia Ibragimova, fondatrice d'Alira Real Estate
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