Tras años trabajando en el sector inmobiliario, he aprendido una regla: hay que seguir la infraestructura. Los factores más fiables que influyen en los precios de los inmuebles en Dubái no son las campañas de marketing ni las tendencias pasajeras, sino los grandes proyectos gubernamentales que transforman la forma de vida y de trabajo de las personas. En 2026, nada se compara con la magnitud de la ampliación del Aeropuerto Internacional Al Maktoum.
Las cifras son impactantes. Con una inversión de 1.040.350 millones de dirhams, el aeropuerto gestionará más de 260 millones de pasajeros al año, lo que lo convierte en cinco veces más grande que el Aeropuerto Internacional de Dubái. Contará con cinco pistas paralelas, dos terminales de pasajeros, siete vestíbulos y más de 430 puestos de estacionamiento para aeronaves. Ya se están ejecutando contratos por valor de 13.000 millones de dirhams, y Dubái planea adjudicar otros 55.000 millones de dirhams en los próximos meses. Está previsto que la primera fase entre en funcionamiento en 2032.
Para los inversores inmobiliarios, sin embargo, esto no es solo una cuestión de aviación. Se trata de dónde vivirá y trabajará la gente durante la próxima década.
El “efecto aeropuerto” ya se está produciendo.
Cuando se construye un aeropuerto de esta magnitud, surge una nueva ciudad a su alrededor. La gente se muda más cerca de sus trabajos, las empresas abren oficinas y, posteriormente, se instalan escuelas, tiendas y cafeterías. Esto ya está ocurriendo en Dubai South, un extenso distrito de 145 kilómetros cuadrados que se está desarrollando en torno al aeropuerto.
Según datos del Departamento de Tierras de Dubái, el volumen de transacciones en Dubai South alcanzó los 5.300 millones de AED en el primer trimestre de 2026. En los últimos seis meses, la rentabilidad de los alquileres en la zona ha aumentado en 22,81 TP3T, con un valor estimado de las propiedades de 211,4 millones de AED. Las ventas sobre plano representan 861 TP3T del total de transacciones.
¿Por qué ocurre esto? Porque el aeropuerto no es solo un centro de transporte, sino también un generador de empleo. Las proyecciones indican que, una vez que el aeropuerto alcance su plena capacidad, la zona albergará hasta un millón de residentes y creará más de 500 000 nuevos puestos de trabajo. Las principales aerolíneas, operadores logísticos y empresas tecnológicas ya están estableciendo oficinas en Dubai South y sus alrededores. Donde crece el empleo, crece la demanda de vivienda.
El momento ideal para invertir es ahora. Los precios en Dubai South están significativamente por debajo del promedio de la ciudad, aproximadamente 601 TP3T más bajos que en Business Bay o Dubai Marina.
Qué significa esto para los inversores
Para los inversores, Dubai South ofrece la oportunidad de entrar en el mercado en una fase temprana. En los últimos tres años, los precios de las propiedades en Dubai South han aumentado entre 30 y 501 TP3T. Los estudios que se vendían por 400 000 AED en 2022 ahora se cotizan entre 550 000 y 650 000 AED. Desde 2024, los precios han aumentado en 251 TP3T, mientras que los alquileres han crecido en 201 TP3T.
La rentabilidad media de los alquileres en Dubai South se sitúa entre 6,8 y 8,51 TP3T. En comparación, en el centro de Dubai, la rentabilidad no suele superar los 5-61 TP3T. Sin embargo, esta mayor rentabilidad se debe en parte a que la oferta actualmente supera la demanda. Los promotores están construyendo activamente nuevos proyectos y los propietarios están fijando precios competitivos para atraer inquilinos. A medida que el aeropuerto se expanda y atraiga a más trabajadores, este desequilibrio se reducirá y se prevé que la rentabilidad siga aumentando.
Lo que los inversores deben tener en cuenta:
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Horizonte a largo plazo. El principal riesgo radica en el factor tiempo: el aeropuerto no alcanzará su plena capacidad hasta 2032 o más adelante. Invertir en Dubai South requiere paciencia y una perspectiva a 5-10 años.
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Precios de entrada asequibles. El precio medio de transacción en Dubai South en 2026 es de 891.000 AED, lo que la convierte en la zona más asequible que analizamos.
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Ventajas de la zona franca. Dubai South ofrece propiedad extranjera bajo el código 100%, exención total del impuesto sobre la renta corporativa y personal, y su propio centro de visados.
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Planes de pago flexibles. Muchos promotores ofrecen planes de pago posteriores a la entrega de la vivienda a lo largo de 2 o 3 años.
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Requisitos para obtener la Visa Dorada. Muchos proyectos en Dubai South tienen un precio superior al umbral de 2 millones de AED, lo que los hace elegibles para la Visa Dorada de los EAU de 10 años.
¿Qué significa esto para los compradores de vivienda?
Para quienes buscan comprar una vivienda, Dubai South ofrece una oportunidad única en Dubái: casas espaciosas y bien planificadas a precios accesibles.
Lo que los compradores deben tener en cuenta:
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El precio por pie cuadrado en Dubai South (1200–1800 AED) es entre 40 y 551 TP3T inferior al de Business Bay y entre 60 y 651 TP3T inferior al de Downtown Dubai. Los estudios tienen un precio a partir de 490.000 AED, y los apartamentos de 1 dormitorio a partir de 920.000 AED.
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El distrito está siendo diseñado como una ciudad autosuficiente. Con escuelas, parques, tiendas y oficinas construidas junto a las viviendas. No tendrá que esperar años para que llegue la infraestructura.
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Una amplia gama de opciones de vivienda — desde estudios y apartamentos hasta casas adosadas y villas frente al mar.
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La zona aún está en desarrollo. Por lo tanto, no todas las comodidades están disponibles todavía. Si necesita una comunidad consolidada desde el primer día, Dubai South puede parecerle demasiado una obra en construcción.
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Dependencia del automóvil. La zona aún no está bien comunicada con el centro de la ciudad mediante transporte público, por lo que es imprescindible disponer de coche.
Qué significa esto para los inquilinos
Para quienes buscan alquilar, Dubai South ofrece la oportunidad de encontrar alojamiento moderno a precios más bajos que en las zonas céntricas, viviendo además cerca del trabajo.
Lo que los inquilinos deben saber:
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Alquileres anuales promedio en el sur de Dubái:
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Estudio: 42.000 – 45.000 AED
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Apartamento de 1 dormitorio: 62.000 – 65.000 AED
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Apartamento de 2 habitaciones: 85.000 – 88.000 AED
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Los aumentos de alquiler están regulados. Según las normas habituales de Dubái, incluso con una alta demanda, los propietarios no pueden subir los alquileres por encima del índice oficial.
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La demanda aumentará. A medida que el aeropuerto genere nuevos puestos de trabajo, más profesionales se mudarán a la zona, lo que aumentará la competencia por buenos apartamentos.
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Si trabajas en aviación, logística o cerca de Expo CityVivir en Dubai South es muy práctico: el trayecto al trabajo será de 10 a 15 minutos en lugar de una hora desde el centro de la ciudad.
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Las opciones de entretenimiento siguen siendo limitadas. Pero la situación está cambiando rápidamente, con la apertura regular de nuevos cafés, tiendas y espacios públicos.
Una nueva economía, una nueva ciudad
Dubai South está siendo diseñado como una ciudad autosuficiente, no solo como un suburbio dormitorio:
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Ventajas de la zona franca : Propiedad extranjera 100%, exención total de impuestos y autoridad de visados en el lugar.
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Planificación urbana inteligente Tecnologías sostenibles, barrios transitables a pie, escuelas, oficinas, parques y tiendas a poca distancia.
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Transporte multimodal : conectividad con Etihad Rail, nuevas líneas de metro y vehículos autónomos.
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Infraestructura cultural : un teatro de ópera, salas de exposiciones y una academia de artes escénicas.
Importantes promotoras inmobiliarias ya han anunciado proyectos: complejos residenciales de lujo de Damac, viviendas frente al mar en Southbay Lagoon, una comunidad con campo de golf de Emaar y la transformación de Expo City en un moderno centro urbano. Se prevé la entrega de más de 1000 unidades en South Bay y South Living para finales de 2026.
Mi consejo final
La ampliación del Aeropuerto Internacional Al Maktoum no es solo un proyecto de transporte. Representa un cambio estructural en el funcionamiento de Dubái durante las próximas dos décadas. Zonas que antes se consideraban periféricas se están convirtiendo en el centro de un nuevo ecosistema económico.
Si eres un inversor a largo plazo Esta es una de las oportunidades más importantes del mercado inmobiliario de Dubái en la actualidad. El aeropuerto abrirá sus puertas en 2032, pero el mercado inmobiliario ya está reaccionando. La oportunidad de invertir a los precios actuales se está agotando. La mayor parte de la actividad se concentra actualmente en el mercado de proyectos sobre plano, donde se puede acceder a las propiedades en una fase temprana.
Si estás comprando una casa Dubai South ofrece algo poco común en Dubái: vecindarios cuidadosamente planificados, precios asequibles y un verdadero potencial de crecimiento. Escuelas, parques y tiendas se construyen junto a las viviendas, no años después.
Si eres inquilino Dubai South ofrece la oportunidad de vivir en una zona moderna, cerca del trabajo, a precios más bajos que en el centro de la ciudad. Eso sí, ten en cuenta que la zona aún está en desarrollo.
Los inversores más inteligentes que conozco no están esperando a que se inaugure el aeropuerto. Están comprando ahora, mientras la infraestructura es visible pero la prima aún no está totalmente reflejada en el precio.
Si está considerando invertir cerca del nuevo Aeropuerto Internacional Al Maktoum o si desea una recomendación personalizada en función de su presupuesto y objetivos, estaré encantado de ayudarle.
Liliia Ibragimova, fundadora de Alira Real Estate
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