Im Laufe meiner langjährigen Tätigkeit im Immobiliensektor habe ich eine Regel gelernt: Orientieren Sie sich an der Infrastruktur. Die verlässlichsten Treiber für Immobilienpreise in Dubai sind nicht Marketingkampagnen oder vorübergehende Trends, sondern großangelegte Regierungsprojekte, die das Leben und Arbeiten der Menschen verändern. Im Jahr 2026 wird nichts mit dem Umfang der Erweiterung des internationalen Flughafens Al Maktoum vergleichbar sein.
Die Zahlen sind beeindruckend. Mit Investitionen in Höhe von 1,4 Billionen AED wird der Flughafen jährlich über 260 Millionen Passagiere abfertigen und damit fünfmal so groß sein wie der internationale Flughafen Dubai. Er wird über fünf parallele Start- und Landebahnen, zwei Passagierterminals, sieben Abflughallen und mehr als 430 Flugzeugstellplätze verfügen. Verträge im Wert von 13 Milliarden AED werden bereits ausgeführt, und Dubai plant, in den kommenden Monaten weitere 55 Milliarden AED zu vergeben. Die erste Phase soll 2032 in Betrieb gehen.
Für Immobilieninvestoren ist dies jedoch nicht nur eine Geschichte über die Luftfahrt. Es geht darum, wo die Menschen im nächsten Jahrzehnt leben und arbeiten werden.
Der „Flughafeneffekt“ ist bereits Realität.
Wenn ein Flughafen dieser Größenordnung gebaut wird, entsteht rundherum eine neue Stadt. Menschen ziehen näher an ihren Arbeitsplatz, Unternehmen eröffnen Niederlassungen, und Schulen, Geschäfte und Cafés folgen. Genau das geschieht bereits in Dubai South – einem riesigen, 145 Quadratkilometer großen Viertel, das sich rund um den Flughafen entwickelt.
Daten des Dubai Land Department zeigen, dass das Transaktionsvolumen in Dubai South im ersten Quartal 2026 5,3 Milliarden AED erreichte. In den vergangenen sechs Monaten stiegen die Mietrenditen in diesem Gebiet um 22,81 Billionen AED, wobei der Immobilienwert auf 211,4 Millionen AED geschätzt wird. 861 Billionen AED entfielen auf Verkäufe von Immobilien in Planungsphase.
Warum ist das so? Weil der Flughafen nicht nur ein Verkehrsknotenpunkt ist, sondern auch Arbeitsplätze schafft. Prognosen zufolge werden in der Region bis zu einer Million Einwohner und über 500.000 neue Arbeitsplätze entstehen, sobald der Flughafen seine volle Kapazität erreicht hat. Große Fluggesellschaften, Logistikunternehmen und Technologiekonzerne eröffnen bereits Büros in und um Dubai South. Wo die Beschäftigung wächst, steigt auch die Nachfrage nach Wohnraum.
Der beste Zeitpunkt für Investitionen ist jetzt. Die Preise in Dubai South liegen deutlich unter dem Stadtdurchschnitt – etwa 601.000 BDT niedriger als in Business Bay oder Dubai Marina.
Was dies für Anleger bedeutet
Für Investoren bietet Dubai South die Möglichkeit, frühzeitig in den Markt einzusteigen. In den letzten drei Jahren sind die Immobilienpreise in Dubai South um 30 bis 501 Billionen AED gestiegen. Studios, die 2022 noch für 400.000 AED verkauft wurden, erzielen heute Preise zwischen 550.000 und 650.000 AED. Seit 2024 sind die Preise um 251 Billionen AED gestiegen, während die Mietpreise um 201 Billionen AED zugelegt haben.
Die durchschnittlichen Mietrenditen in Dubai South liegen bei 6,8–8,51 TP3T. Im Vergleich dazu erreichen die Renditen im Zentrum von Dubai typischerweise nicht mehr als 5–61 TP3T. Diese höhere Rendite ist jedoch teilweise darauf zurückzuführen, dass das Angebot derzeit die Nachfrage übersteigt. Bauträger realisieren aktiv neue Projekte, und Vermieter setzen wettbewerbsfähige Preise an, um Mieter zu gewinnen. Mit dem Ausbau des Flughafens und dem damit verbundenen Zuzug von Arbeitskräften wird sich dieses Ungleichgewicht verringern, und die Renditen dürften weiter steigen.
Was Anleger beachten sollten:
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Langfristiger Zeithorizont. Das größte Risiko liegt im Timing: Der Flughafen wird seine volle Kapazität erst ab 2032 erreichen. Investitionen in Dubai South erfordern Geduld und einen Anlagehorizont von 5 bis 10 Jahren.
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Günstige Einstiegspreise. Der durchschnittliche Transaktionspreis in Dubai South wird im Jahr 2026 bei 891.000 AED liegen und ist damit die günstigste Region, die wir beobachten.
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Vorteile der Freihandelszone. Dubai South bietet ausländisches Eigentum gemäß 100%, vollständige Befreiung von der Körperschaft- und Einkommensteuer sowie ein eigenes Visazentrum.
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Flexible Zahlungspläne. Viele Bauträger bieten Zahlungspläne nach der Übergabe über einen Zeitraum von 2-3 Jahren an.
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Voraussetzungen für das Goldene Visum. Viele Projekte in Dubai South liegen preislich über der Schwelle von 2 Millionen AED und sind somit für das 10-jährige Goldene Visum der VAE qualifiziert.
Was das für Hauskäufer bedeutet
Für Wohnungskäufer bietet Dubai South eine seltene Gelegenheit in Dubai: geräumige, gut geplante Wohnungen zu erschwinglichen Preisen.
Was Käufer beachten sollten:
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Der Preis pro Quadratfuß in Dubai South (1.200–1.800 AED) liegt 40–551 TP3T niedriger als in Business Bay und 60–651 TP3T niedriger als in Downtown Dubai. Studios gibt es ab 490.000 AED, 1-Zimmer-Apartments ab 920.000 AED.
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Der Bezirk wird als autarke Stadt konzipiert. Schulen, Parks, Geschäfte und Büros werden direkt neben den Wohnhäusern gebaut. Sie müssen nicht jahrelang auf die Infrastruktur warten.
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Eine breite Palette an Wohnmöglichkeiten — von Studios und Apartments bis hin zu Stadthäusern und Villen am Wasser.
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Das Gebiet befindet sich noch in der Entwicklung. Daher sind noch nicht alle Annehmlichkeiten verfügbar. Wenn Sie von Anfang an eine etablierte Wohngegend benötigen, könnte sich Dubai South zu sehr wie eine Baustelle anfühlen.
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Autoabhängigkeit. Die Gegend ist durch öffentliche Verkehrsmittel noch nicht gut mit dem Stadtzentrum verbunden, daher ist ein Auto unerlässlich.
Was das für Mieter bedeutet
Für Mieter bietet Dubai South die Möglichkeit, moderne Unterkünfte zu niedrigeren Preisen als in zentralen Lagen zu mieten und gleichzeitig in der Nähe des Arbeitsplatzes zu wohnen.
Was Mieter wissen sollten:
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Durchschnittliche Jahresmieten in Dubai Süd:
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Studio: AED 42.000 – 45.000
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1-Zimmer-Wohnung: AED 62.000 – 65.000
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2-Zimmer-Wohnung: AED 85.000 – 88.000
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Mieterhöhungen werden reguliert Nach den Standardregeln Dubais. Selbst bei hoher Nachfrage dürfen Vermieter die Mieten nicht über den offiziellen Index hinaus anheben.
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Die Nachfrage wird steigen. Da durch den Flughafen neue Arbeitsplätze entstehen, werden mehr Fachkräfte in die Gegend ziehen, was den Wettbewerb um gute Wohnungen verschärfen wird.
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Wenn Sie in der Luftfahrt, Logistik oder in der Nähe der Expo City arbeitenDas Leben in Dubai South ist praktisch – Ihr Arbeitsweg vom Stadtzentrum dauert nur 10–15 Minuten statt einer Stunde.
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Das Unterhaltungsangebot ist weiterhin begrenzt Doch die Situation ändert sich schnell, da regelmäßig neue Cafés, Geschäfte und öffentliche Plätze eröffnet werden.
Eine neue Wirtschaft, eine neue Stadt
Dubai South wird als autarke Stadt konzipiert, nicht nur als Wohnvorort:
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Vorteile der Freihandelszone : 100% Ausländisches Eigentum, vollständige Steuerbefreiung und eine Visabefugnis vor Ort.
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Intelligente Stadtplanung : nachhaltige Technologien, fußgängerfreundliche Viertel, Schulen, Büros, Parks und Geschäfte in unmittelbarer Nähe.
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Multimodaler Transport : Anbindung an Etihad Rail, neue U-Bahn-Linien und autonome Fahrzeuge.
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Kulturelle Infrastruktur : ein Opernhaus, Ausstellungshallen und eine Akademie für darstellende Künste.
Große Bauträger haben bereits Projekte angekündigt: Premium-Wohnanlagen von Damac, Häuser am Wasser in Southbay Lagoon, eine Golfplatzanlage von Emaar und die Umgestaltung der Expo City in ein modernes Stadtzentrum. Über 1.000 Wohneinheiten in South Bay und South Living sollen bis Ende 2026 bezugsfertig sein.
Mein abschließender Rat
Der Ausbau des internationalen Flughafens Al Maktoum ist mehr als nur ein Verkehrsprojekt. Er markiert einen grundlegenden Wandel für die Funktionsweise Dubais in den kommenden zwei Jahrzehnten. Gebiete, die einst als „peripher“ galten, entwickeln sich zum Zentrum eines neuen wirtschaftlichen Ökosystems.
Wenn Sie ein langfristiger Investor sind Dies ist eine der bedeutendsten Chancen auf dem heutigen Markt in Dubai. Der Flughafen soll zwar erst 2032 eröffnet werden, doch der Immobilienmarkt reagiert bereits jetzt. Das Zeitfenster für einen Einstieg zu den aktuellen Preisen schließt sich. Derzeit konzentriert sich die Aktivität vor allem auf den Markt für Neubauprojekte, wo man frühzeitig investieren kann.
Wenn Sie ein Haus kaufen Dubai South bietet etwas Seltenes in Dubai: durchdacht geplante Wohnviertel, erschwingliche Preise und echtes Wachstumspotenzial. Schulen, Parks und Geschäfte werden direkt neben den Wohnhäusern gebaut, nicht erst Jahre später.
Wenn Sie Mieter sind Dubai South bietet die Möglichkeit, in einem modernen Viertel in der Nähe des Arbeitsplatzes zu Preisen zu wohnen, die unter denen im Stadtzentrum liegen. Man sollte sich jedoch darüber im Klaren sein, dass sich das Viertel noch im Aufbau befindet.
Die klügsten Investoren, die ich kenne, warten nicht auf die Eröffnung des Flughafens. Sie kaufen jetzt, solange die Infrastruktur bereits sichtbar ist, der Aufpreis aber noch nicht vollständig eingepreist ist.
Wenn Sie überlegen, in der Nähe des neuen internationalen Flughafens Al Maktoum zu investieren oder eine auf Ihr Budget und Ihre Ziele abgestimmte, individuelle Empfehlung wünschen, helfe ich Ihnen gerne weiter.
Liliia Ibragimova, Gründerin von Alira Real Estate
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