За годы работы в сфере недвижимости я усвоил одно правило: следуйте за инфраструктурой. Наиболее надежными факторами, влияющими на цены на недвижимость в Дубае, являются не маркетинговые кампании или временные тенденции, а масштабные государственные проекты, которые меняют жизнь и работу людей. В 2026 году ничто не сравнится с масштабом расширения международного аэропорта Аль-Мактум.
Цифры впечатляют. При инвестициях в размере 1 триллиона дирхамов (100 435 миллиардов дирхамов) аэропорт будет обслуживать более 260 миллионов пассажиров в год, что в пять раз больше, чем Дубайский международный аэропорт. Он будет иметь пять параллельных взлетно-посадочных полос, два пассажирских терминала, семь залов ожидания и более 430 стоянок для самолетов. Контракты на сумму 13 миллиардов дирхамов уже находятся в стадии исполнения, и Дубай планирует заключить еще контракты на 55 миллиардов дирхамов в ближайшие месяцы. Начало эксплуатации первой фазы запланировано на 2032 год.
Однако для инвесторов в недвижимость это не просто история об авиации. Речь идет о том, где люди будут жить и работать в течение следующего десятилетия.
«Эффект аэропорта» уже проявляется.
Когда строится аэропорт такого масштаба, вокруг него вырастает новый город. Люди переезжают ближе к работе, компании открывают офисы, а за ними следуют школы, магазины и кафе. Это уже происходит в Дубай-Саут — огромном районе площадью 145 квадратных километров, который развивается вокруг аэропорта.
Согласно данным Департамента земельных ресурсов Дубая, объем сделок в районе Дубай-Саут в первом квартале 2026 года достиг 5,3 млрд дирхамов ОАЭ. За последние шесть месяцев доходность от аренды в этом районе выросла на 22,81 тыс. дирхамов, а стоимость недвижимости оценивается в 211,4 млн дирхамов ОАЭ. На долю продаж на этапе строительства приходится 861 тыс. дирхамов от общего числа сделок.
Почему это происходит? Потому что аэропорт — это не просто транспортный узел, это место, создающее рабочие места. По прогнозам, после того, как аэропорт выйдет на полную мощность, в этом районе появится до миллиона жителей и более 500 000 новых рабочих мест. Крупные авиакомпании, логистические компании и технологические фирмы уже открывают офисы в Дубай-Саут и его окрестностях. Там, где растет занятость, растет и спрос на жилье.
Самое выгодное время для инвестиций – сейчас. Цены в Дубай-Саут значительно ниже среднего показателя по городу – примерно на 601 тыс. рупий ниже, чем в Бизнес-Бэй или Дубай-Марина.
Что это значит для инвесторов?
Для инвесторов Дубай Юг предлагает возможность выйти на рынок на ранней стадии. За последние три года цены на недвижимость в Дубай Юг выросли на 30–501 тыс. дирхамов. Студии, которые в 2022 году продавались за 400 000 дирхамов, теперь стоят 550 000–650 000 дирхамов. С 2024 года цены выросли на 251 тыс. дирхамов, а арендные ставки — на 201 тыс. дирхамов.
Средняя доходность от аренды в районе Дубай-Саут составляет 6,8–8,51 тыс. танзанийских рупий за 3 триллиона рупий. Для сравнения, доходность в центральном Дубае обычно не превышает 5–61 тыс. танзанийских рупий за 3 триллиона рупий. Однако такая высокая доходность частично объясняется тем, что предложение в настоящее время превышает спрос. Застройщики активно строят новые проекты, а арендодатели устанавливают конкурентоспособные цены, чтобы привлечь арендаторов. По мере расширения аэропорта и увеличения числа работающих людей этот дисбаланс будет сокращаться, и ожидается дальнейший рост доходности.
Что следует учитывать инвесторам:
-
Долгосрочная перспектива. Главный риск — это время: аэропорт достигнет полной загрузки только к 2032 году и позже. Инвестиции в Dubai South требуют терпения и перспективы на 5–10 лет.
-
Доступные цены на вход. Средняя цена сделки в районе Dubai South в 2026 году составляет 891 000 дирхамов ОАЭ, что делает его самым доступным районом из всех, которые мы отслеживаем.
-
Преимущества свободной экономической зоны. Dubai South предлагает иностранную собственность в рамках программы 100%, полное освобождение от корпоративного и личного подоходного налога, а также собственный визовый центр.
-
Гибкие планы оплаты. Многие застройщики предлагают планы рассрочки платежей после сдачи объекта в эксплуатацию на 2–3 года.
-
Условия получения «Золотой визы». Многие проекты в районе Дубай-Саут оцениваются выше 2 миллионов дирхамов ОАЭ, что позволяет претендовать на получение 10-летней «Золотой визы» ОАЭ.
Что это значит для покупателей жилья?
Для покупателей жилья район Дубай-Саут предлагает редкую возможность в Дубае: просторные, хорошо спланированные дома по доступным ценам.
Что следует учитывать покупателям:
-
Цена за квадратный фут в районе Dubai South (1200–1800 дирхамов ОАЭ) на 40–551 тыс. дирхамов ниже, чем в Business Bay, и на 60–651 тыс. дирхамов ниже, чем в Downtown Dubai. Стоимость студий начинается от 490 000 дирхамов ОАЭ, а однокомнатных квартир — от 920 000 дирхамов ОАЭ.
-
Этот район проектируется как самодостаточный город. В этом районе школы, парки, магазины и офисы строятся рядом с жилыми домами. Вам не придется ждать годы, пока появится необходимая инфраструктура.
-
Широкий выбор вариантов жилья — от студий и квартир до таунхаусов и вилл на берегу моря.
-
Этот район все еще находится в стадии развития. Поэтому не все удобства пока доступны. Если вам нужен благоустроенный жилой комплекс с первого дня, Дубай-Саут может показаться вам слишком похожим на строительную площадку.
-
Зависимость от автомобиля. Этот район пока плохо связан с центром города общественным транспортом, поэтому автомобиль необходим.
Что это значит для арендаторов?
Для арендаторов район Дубай-Саут предлагает возможность снять современное жилье по более низким ценам, чем в центральных районах, и при этом жить недалеко от работы.
Что следует знать арендаторам:
-
Средняя годовая арендная плата в районе Дубай Юг:
-
Студия: 42 000 – 45 000 дирхамов ОАЭ
-
Квартира с 1 спальней: 62 000 – 65 000 дирхамов ОАЭ.
-
Двухкомнатная квартира: 85 000 – 88 000 дирхамов ОАЭ.
-
-
Повышение арендной платы регулируется Согласно стандартным правилам Дубая, даже при высоком спросе арендодатели не могут повышать арендную плату сверх официального индекса.
-
Спрос будет расти. Поскольку аэропорт создает новые рабочие места, в этот район будет переезжать больше специалистов, что усилит конкуренцию за качественные квартиры.
-
Если вы работаете в авиации, логистике или рядом с Экспо-Сити.Жить в районе Dubai South удобно — дорога до центра города займет 10–15 минут вместо часа.
-
Возможности для развлечений по-прежнему ограничены. Однако ситуация быстро меняется: регулярно открываются новые кафе, магазины и общественные пространства.
Новая экономика, новый город
Дубай Южный проектируется как самодостаточный город, а не просто спальный район:
-
Преимущества свободной зоны : 100% иностранная собственность, полное освобождение от налогов и наличие визового отдела на месте.
-
Разумное городское планирование : экологически чистые технологии, пешеходные зоны, школы, офисы, парки и магазины в непосредственной близости.
-
Мультимодальные перевозки : связь с Etihad Rail, новыми линиями метро и беспилотными транспортными средствами.
-
Культурная инфраструктура : оперный театр, выставочные залы и академия исполнительских искусств.
Крупные застройщики уже анонсировали проекты: элитные жилые комплексы от Damac, дома на берегу лагуны Саутбей, жилой комплекс с полем для гольфа от Emaar, а также преобразование Экспо-Сити в современный городской центр. Сдача более 1000 квартир в Саут-Бей и Саут-Ливинг запланирована на конец 2026 года.
Мой последний совет
Расширение международного аэропорта Аль-Мактум — это не просто транспортный проект. Это структурный сдвиг в том, как Дубай будет функционировать в течение следующих двух десятилетий. Районы, которые когда-то считались «периферийными», становятся центром новой экономической экосистемы.
Если вы долгосрочный инвестор Это одна из самых значительных возможностей на рынке Дубая сегодня. Аэропорт планируется открыть в 2032 году, но рынок недвижимости уже реагирует на это. Возможность войти на рынок по текущим ценам закрывается. В настоящее время большая часть активности сосредоточена на рынке строящейся недвижимости, где можно инвестировать на ранней стадии.
Если вы покупаете дом Дубай Юг предлагает нечто редкое для Дубая: продуманную планировку районов, доступные цены и реальный потенциал роста. Школы, парки и магазины строятся одновременно с жилыми домами, а не спустя годы.
Если вы являетесь арендатором Дубай Юг — это возможность жить в современном районе недалеко от работы по ценам ниже, чем в центре города. Просто будьте готовы к тому, что этот район все еще находится в стадии развития.
Самые умные инвесторы, которых я знаю, не ждут открытия аэропорта. Они покупают сейчас, пока инфраструктура видна, но премия еще не полностью учтена в цене.
Если вы рассматриваете возможность инвестирования вблизи нового международного аэропорта Аль-Мактум или хотели бы получить индивидуальную рекомендацию, основанную на вашем бюджете и целях, я с удовольствием вам помогу.
Лилия Ибрагимова, основатель Alira Real Estate
Запишитесь на бесплатную консультацию
📞 +971 58 833 7903
