L'acquisto di un immobile già pronto a Dubai segue una procedura chiara e regolamentata. Vi illustrerò le tre fasi principali, così saprete esattamente cosa aspettarvi.
1. Modulo F: Contratto di vendita
Il modulo F è il Memorandum d'intesa (MOU) ufficiale tra acquirente e venditore. Si tratta di un contratto standard emesso da il Dipartimento del Territorio di Dubai (DLD) ed è obbligatorio per tutte le transazioni immobiliari quando si acquista un immobile già pronto a Dubai.
Cosa contiene il modulo F:
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Descrizione e prezzo dell'immobile
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Termini di pagamento e data del bonifico
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Importo dell'acconto (di solito 10% del prezzo di acquisto)
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Condizioni aggiuntive concordate da entrambe le parti
L'assegno di deposito: L'acquirente fornisce un assegno di deposito 10% tratto su un conto bancario degli Emirati Arabi Uniti al momento della firma del modulo F. Tale assegno viene generalmente trattenuto dal broker in custodia fiduciaria fino al completamento del trasferimento.
Protezione delle chiavi: Se l'acquirente si ritira senza una valida ragione, perde la caparra. Se è il venditore a ritirarsi, deve rimborsare all'acquirente il doppio della caparra.
Cosa includere nelle condizioni aggiuntive:
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Se l'immobile è occupato da un inquilino, confermate la data di rilascio e richiedete copie dei documenti Ejari.
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Se l'acquirente necessita di un mutuo, includere nella clausola che l'operazione è soggetta alla valutazione della banca e all'approvazione definitiva del mutuo.
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Il venditore garantisce che tutte le modifiche hanno le dovute approvazioni
Importante: se l'immobile è datato, verificare la presenza di una clausola "nello stato di fatto" nel modulo F. Ciò significa che accetti l'immobile con tutti i difetti esistenti, noti o ignoti. Una volta firmato il contratto, perdi il diritto di richiedere riparazioni al venditore.
La firma del modulo F rende l'accordo legalmente vincolante.
2. Ispezione di verifica: Controllo qualità
Lo snagging è un'ispezione tecnica dettagliata dell'immobile prima della sua accettazione. Quando si acquista un immobile già pronto a Dubai, lo snagging individua difetti, lavori incompleti o difformità rispetto alle specifiche concordate.
La verifica dei difetti non è obbligatoria per legge.Ma senza di esso, si accetta l'immobile "così com'è". Eventuali difetti scoperti dopo la firma diventano molto più difficili da contestare.
Cosa controllare durante la verifica dei difetti:
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Pareti e soffitti — crepe, vernice non uniforme, macchie di umidità
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Pavimentazione — piastrelle allentate, graffi, uniformità del livello
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Finestre e porte — apertura/chiusura, guarnizioni, funzione di blocco
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Cucina — armadietti, cassetti, impianto idraulico sotto il lavello
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Bagni — rubinetti, scarico, perdite, drenaggio
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Unità di condizionamento — potenza di raffreddamento, rumore insolito, condensa
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Prese elettriche — funzione presa, funzionamento interruttore
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Balcone — stabilità della ringhiera, impermeabilizzazione, drenaggio
Costo della correzione professionale dei difetti:
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Appartamento standard: da 500 a 1.200 AED
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Immobili di maggiori dimensioni: da 1.200 a 2.500 AED
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Ville: a partire da 2.500 AED
Procedure consigliate per segnalare eventuali problemi:
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Segnalazioni esclusivamente tramite canali ufficiali (portale sviluppatori o e-mail).
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Numerare ogni elemento difettoso (K1, K2 per la cucina; B1, B2 per il bagno)
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Ottieni una conferma scritta e concorda le date di rettifica.
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Non firmare il certificato di consegna finché non saranno stati risolti tutti i difetti materiali.
3. Consegna: Ricezione delle chiavi
Quando si acquista un immobile già pronto a Dubai, la procedura di consegna segue una sequenza strutturata.
Fase 1: Lo sviluppatore invia la notifica di completamento. Questo conferma che il certificato di agibilità dell'edificio è stato rilasciato. In genere si hanno 30 giorni per completare le formalità di consegna.
Passaggio 2: Saldare tutti i pagamenti in sospeso. Ciò include le tappe finali, le spese di servizio e le commissioni DLD.
Passaggio 3: Ottenere il nulla osta dallo sviluppatore. Il certificato di non obiezione (NOC) conferma l'assenza di debiti insoluti. L'elaborazione del NOC richiede dai 3 ai 7 giorni lavorativi e ha un costo che varia dai 500 ai 5.000 AED a seconda del costruttore.
Fase 4: Eseguire l'ispezione per la ricerca di difetti. Non trascurate questo passaggio. Documentate tutti i difetti prima di accettare l'immobile.
Passaggio 5: Completare il trasferimento DLD. Recati presso un ufficio fiduciario autorizzato dal DLD. Avrai bisogno di:
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Modulo F (Memorandum d'intesa) firmato
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Atto di proprietà originale
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Nulla osta da parte dello sviluppatore
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Carta d'identità o passaporto degli Emirati Arabi Uniti validi
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liquidazione delle spese di servizio
Passaggio 6: Pagare le tasse DLD. La tassa di trasferimento è pari a 4% del valore dell'immobile. Le spese aggiuntive includono il rilascio dell'atto di proprietà (580 AED), la tassa di registrazione (2.000 o 4.000 AED a seconda del valore dell'immobile) e le spese per la conoscenza/innovazione (10 AED ciascuna).
Passaggio 7: Ricevere il nuovo atto di proprietà. Dopo la verifica del pagamento, l'acquirente riceve l'atto di proprietà digitale a suo nome.
Periodo di garanzia per i difetti (DLP)
Anche dopo aver risolto un problema, potrebbero emergere delle problematiche in seguito. Ai sensi della Legge n. 6 del 2019 di Dubai:
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responsabilità decennale per difetti strutturali (fondamenta, muri portanti, impermeabilizzazione)
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responsabilità di 1 anno per difetti meccanici, elettrici, idraulici e di finitura
L'agente fiduciario detiene 5% del valore del progetto per un anno dopo il completamento, creando un fondo di garanzia.
Se lo sviluppatore si rifiuta di risolvere i problemi:
Reclamo formale scritto → RERA tramite l'app Dubai REST → Risoluzione delle controversie DLD → Tribunali di Dubai
Riepilogo dei costi
Ecco cosa devi includere nel tuo budget quando acquisti un immobile già pronto a Dubai:
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Costo del trasferimento DLD: 4% di valore immobiliare
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Rilascio dell'atto di proprietà: 580 AED
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Quota di iscrizione: 2.000 AED (immobili di valore inferiore a 500.000 AED) o 4.000 AED (immobili di valore superiore a 500.000 AED)
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NOC: Da 500 a 5.000 AED
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Ispezione di verifica: Da 500 a 2.500 AED e oltre
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Commissione dell'agente: Solitamente 2% del prezzo di acquisto
Budget totale: Circa 7–10% al di sopra del prezzo di acquisto
Il mio ultimo consiglio
- Non trascurare la fase di rifinitura. Questa è la tua unica possibilità per documentare i difetti prima di firmare il certificato di consegna.
- Metti tutto per iscritto. Le promesse verbali non bastano. Richiedete sempre una conferma scritta e delle tempistiche.
- Conservate tutti i documenti. I documenti di consegna, il rapporto sui difetti e i documenti DLD costituiscono la prova nel caso in cui i difetti si ripresentino.
- Per gli immobili più vecchi, Presta attenzione alle clausole "nello stato di fatto" presenti nel modulo F. Effettua un'ispezione prima di firmare.
Il mercato immobiliare di Dubai è uno dei più regolamentati e favorevoli agli investitori al mondo. Seguendo questa procedura, proteggerete il vostro investimento.
Se avete domande sulla procedura di acquisto, sarò lieto di aiutarvi.
Di Liliia Ibragimova, fondatrice di Alira Real Estate
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