L'achat d'un bien immobilier neuf à Dubaï suit un processus clair et réglementé. Je vais vous présenter les trois étapes clés pour que vous sachiez exactement à quoi vous attendre.
1. Formulaire F : Contrat de vente
Le formulaire F est le protocole d'entente officiel (PE) entre l'acheteur et le vendeur. Il s'agit d'un contrat standard émis par le Département foncier de Dubaï (DLD) et est obligatoire pour toutes les transactions immobilières lors de l'achat d'un bien immobilier prêt à habiter à Dubaï.
Que contient le formulaire F ?
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Description et prix du bien
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Modalités de paiement et date de transfert
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Montant de l'acompte (généralement 10% du prix d'achat)
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Conditions supplémentaires convenues par les deux parties
Le chèque de dépôt : Lors de la signature du formulaire F, l'acheteur fournit un chèque de dépôt 10% tiré sur un compte bancaire des Émirats arabes unis. Ce chèque est généralement conservé par le courtier en fiducie jusqu'à ce que le transfert soit finalisé.
Protection des clés : Si l'acheteur se rétracte sans motif valable, il perd son acompte. Si le vendeur se rétracte, il doit rembourser à l'acheteur le double de l'acompte.
Éléments à inclure dans les conditions supplémentaires :
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Si le logement est occupé, vérifiez la date de départ du locataire et demandez des copies des documents Ejari.
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Si l'acheteur a besoin d'un prêt hypothécaire, précisez que la transaction est soumise à l'évaluation de la banque et à l'approbation finale du prêt.
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Le vendeur garantit que toutes les modifications ont reçu les approbations nécessaires.
Important : Si le bien est ancien, vérifiez la présence d’une clause « tel quel » dans le formulaire F. Cela signifie que vous acceptez le bien en l'état, avec tous ses défauts, connus ou inconnus. Une fois le contrat signé, vous perdez le droit d'exiger des réparations du vendeur.
La signature du formulaire F rend l'accord juridiquement contraignant.
2. Inspection des défauts : Contrôle qualité
La réception des travaux consiste en une inspection technique détaillée du bien immobilier avant sa livraison. Lors de l'achat d'un bien immobilier prêt à habiter à Dubaï, cette réception permet d'identifier les défauts, les travaux inachevés ou les écarts par rapport au cahier des charges convenu.
L'accrochage n'est pas obligatoire légalement.Mais sans cela, vous acceptez le bien « en l’état ». Tout défaut découvert après la signature devient alors beaucoup plus difficile à réclamer.
Éléments à vérifier lors de l'accrochage :
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Murs et plafonds — fissures, peinture irrégulière, taches d'humidité
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Sol — carreaux descellés, rayures, uniformité du niveau
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Fenêtres et portes — ouverture/fermeture, joints, fonction de verrouillage
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Cuisine — placards, tiroirs, plomberie sous l'évier
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Salles de bains — robinets, chasse d'eau, fuites, drainage
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unités de climatisation — puissance de refroidissement, bruit inhabituel, condensation
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prises électriques — Fonctionnement de la prise, fonctionnement de l'interrupteur
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Balcon — stabilité des garde-corps, étanchéité, drainage
Coût de la réparation professionnelle :
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Appartement standard : 500 à 1 200 AED
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Propriétés plus grandes : 1 200 à 2 500 AED
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Villas : à partir de 2 500 AED
Meilleures pratiques pour signaler les problèmes :
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Signalez les problèmes uniquement via les canaux officiels (portail développeur ou courriel).
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Numérotez chaque point d'accroche (K1, K2 pour la cuisine ; B1, B2 pour la salle de bain).
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Obtenez un accusé de réception écrit et des dates de rectification convenues.
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Ne signez pas le certificat de réception tant que tous les défauts matériels n'ont pas été réparés.
3. Remise des clés : Récupération des clés
Le processus de remise des clés suit une séquence structurée lorsque vous achetez un bien immobilier prêt à habiter à Dubaï.
Étape 1 : Le développeur envoie un avis d’achèvement. Cela confirme que le certificat d'achèvement des travaux a été délivré. Vous disposez généralement de 30 jours pour accomplir les formalités de remise des clés.
Étape 2 : Régler tous les paiements en suspens. Cela inclut les étapes finales, les frais de service et les frais DLD.
Étape 3 : Obtenir l’autorisation du développeur. Le certificat de non-objection atteste l'absence de frais impayés. Son traitement prend de 3 à 7 jours ouvrables et coûte entre 500 et 5 000 AED selon le promoteur.
Étape 4 : Procéder à une inspection de contrôle des défauts. Ne négligez pas cette étape. Documentez tous les défauts avant d'accepter le bien.
Étape 5 : Finaliser le transfert DLD. Rendez-vous dans un bureau de fiduciaire agréé par le DLD. Vous aurez besoin de :
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Formulaire F signé (Protocole d'entente)
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Titre de propriété original
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NOC du développeur
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Carte d'identité émirienne ou passeport valide
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acquittement des frais de service
Étape 6 : Payer les frais DLD. Les frais de transfert s'élèvent à 4% de la valeur du bien. Les frais supplémentaires comprennent l'émission du titre de propriété (580 AED), les frais d'enregistrement (2 000 ou 4 000 AED selon la valeur du bien) et les frais de transfert de connaissances/innovation (10 AED chacun).
Étape 7 : Recevoir le nouveau titre de propriété. Après vérification du paiement, l'acheteur reçoit le titre de propriété numérique à son nom.
Période de garantie des défauts (DLP)
Même après avoir surmonté les difficultés, certains problèmes peuvent survenir ultérieurement. Conformément à la loi n° 6 de 2019 de Dubaï :
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responsabilité sur 10 ans pour les défauts structurels (fondations, murs porteurs, étanchéité)
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Responsabilité d'un an pour les défauts mécaniques, électriques, de plomberie et de finition
L'agent fiduciaire détient 5% de la valeur du projet pendant un an après son achèvement, créant ainsi un fonds de garantie.
Si le développeur refuse de corriger les problèmes :
Plainte écrite officielle → RERA via l'application Dubai REST → Règlement des litiges du DLD → Tribunaux de Dubaï
Résumé des coûts
Voici ce que vous devez prévoir dans votre budget lorsque vous achetez un bien immobilier prêt à habiter à Dubaï :
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Frais de transfert DLD : 4% de valeur immobilière
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Délivrance du titre de propriété : 580 AED
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Frais d'inscription : 2 000 AED (bien immobilier d’une valeur inférieure à 500 000 AED) ou 4 000 AED (bien immobilier d’une valeur supérieure à 500 000 AED)
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NOC : 500 AED – 5 000 AED
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Inspection des défauts : 500 AED – 2 500 AED+
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Commission de l'agent : Habituellement 2% du prix d'achat
Budget total : Environ 7 à 10% au-dessus du prix d'achat
Mes derniers conseils
- N'oubliez pas d'accrocher les morceaux. C'est votre seule chance de documenter les défauts avant de signer le certificat de réception.
- Mettez tout par écrit. Les promesses verbales ne suffisent pas. Demandez toujours une confirmation écrite et un calendrier.
- Conservez tous les documents. Vos documents de réception, le rapport de non-conformité et les documents DLD constituent vos preuves en cas de réapparition des défauts.
- Pour les propriétés plus anciennes, Soyez attentif aux clauses « en l’état » du formulaire F. Procédez à votre inspection avant de signer.
Le marché immobilier de Dubaï est l'un des plus réglementés et des plus favorables aux investisseurs au monde. En suivant cette procédure, vous protégez votre investissement.
Si vous avez des questions concernant le processus d'achat, je serai ravi de vous aider.
Par Liliia Ibragimova, fondatrice d'Alira Real Estate
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