Покупка готовой недвижимости в Дубае осуществляется в соответствии с четкой и регламентированной процедурой. Позвольте мне рассказать вам о трех ключевых этапах, чтобы вы точно знали, чего ожидать.
1. Форма F: Договор купли-продажи
Форма F — это официальный Меморандум о взаимопонимании (MOU) между покупателем и продавцом. Это стандартный договор, выпускаемый Земельный департамент Дубая (DLD) и является обязательным условием для всех сделок с недвижимостью при покупке готовой недвижимости в Дубае.
Что содержит форма F:
-
Описание объекта недвижимости и цена
-
Условия оплаты и дата перевода
-
Сумма задатка (обычно 10% от покупной цены)
-
Дополнительные условия, согласованные обеими сторонами.
Депозитный чек: При подписании формы F покупатель предоставляет депозитный чек 10%, выписанный на банковский счет в ОАЭ. Как правило, брокер хранит этот чек на доверительном счете до завершения перевода.
Ключевая защита: Если покупатель отказывается от покупки без уважительной причины, он теряет задаток. Если продавец отказывается от покупки, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.
Что следует включить в дополнительные условия:
-
Если в квартире проживает арендатор, уточните, когда он съедет, и запросите копии документов Ejari.
-
Если покупателю необходим ипотечный кредит, включите в договор условия, согласно которым сделка зависит от оценки банком недвижимости и окончательного одобрения ипотеки.
-
Продавец гарантирует, что все модификации имеют необходимые разрешения.
Важно: если недвижимость старая, проверьте наличие пункта «как есть» в форме F. Это означает, что вы принимаете недвижимость со всеми существующими дефектами, известными или неизвестными. После подписания договора вы теряете право требовать от продавца ремонта.
Подписание формы F делает сделку юридически обязательной.
2. Проверка качества на наличие дефектов: контроль качества.
Проверка на наличие дефектов (snagging) — это детальная техническая инспекция объекта недвижимости перед его приемкой. При покупке готовой недвижимости в Дубае проверка на наличие дефектов, незавершенных работ или отклонений от согласованных спецификаций позволяет выявить недостатки.
Зацепы не являются обязательными по закону.Но без этого вы принимаете имущество «как есть». Любые дефекты, обнаруженные после подписания договора, будет гораздо сложнее заявить.
Что проверять при ловле рыбы на коряги:
-
Стены и потолки — трещины, неровная краска, влажные пятна
-
Напольное покрытие — отслоившаяся плитка, царапины, неровность поверхности
-
Окна и двери — Открытие/закрытие, уплотнения, функция замка
-
Кухня — шкафы, ящики, сантехника под раковиной
-
Ванные комнаты — краны, смыв, протечки, канализация
-
кондиционеры — холодопроизводительность, необычный шум, конденсация
-
Электрические розетки — работа розетки, управление выключателем
-
Балкон — устойчивость ограждений, гидроизоляция, дренаж
Стоимость профессионального устранения дефектов:
-
Стандартная квартира: 500–1200 дирхамов ОАЭ.
-
Более крупные объекты недвижимости: 1200–2500 дирхамов ОАЭ.
-
Виллы: от 2500 дирхамов ОАЭ.
Рекомендации по сообщению о проблемах:
-
Сообщайте о проблемах только через официальные каналы (портал разработчиков или электронную почту).
-
Пронумеруйте каждый дефект (K1, K2 для кухни; B1, B2 для ванной комнаты).
-
Получите письменное подтверждение и согласованные даты исправления.
-
Не подписывайте акт передачи до устранения всех материальных недостатков.
3. Передача ключей: получение ключей
При покупке готовой недвижимости в Дубае процесс передачи объекта осуществляется в структурированной последовательности.
Шаг 1: Разработчик направляет уведомление о завершении работ. Это подтверждает выдачу свидетельства о завершении строительства. Обычно у вас есть 30 дней на завершение формальностей по передаче объекта.
Шаг 2: Погасите все непогашенные платежи. Это включает в себя заключительные этапы, плату за услуги и сборы DLD.
Шаг 3: Получите разрешение от разработчика. Свидетельство об отсутствии возражений подтверждает отсутствие задолженностей. Обработка заявления занимает от 3 до 7 рабочих дней и стоит от 500 до 5000 дирхамов ОАЭ в зависимости от застройщика.
Шаг 4: Проведите осмотр на наличие дефектов. Не пропускайте этот шаг. Задокументируйте все дефекты до принятия объекта недвижимости.
Шаг 5: Завершите передачу данных в DLD. Посетите уполномоченный DLD офис доверительного управляющего. Вам понадобится:
-
Подписанная форма F (Меморандум о взаимопонимании)
-
Оригинал свидетельства о праве собственности
-
Разрешение от разработчика
-
Действительный паспорт или удостоверение личности гражданина ОАЭ.
-
Оплата сервисного сбора
Шаг 6: Оплатите сборы DLD. Плата за передачу права собственности составляет 4% от стоимости недвижимости. Дополнительные сборы включают выдачу свидетельства о праве собственности (580 дирхамов ОАЭ), регистрационный сбор (2000 или 4000 дирхамов ОАЭ в зависимости от стоимости недвижимости) и сборы за знания/инновации (10 дирхамов ОАЭ за каждый).
Шаг 7: Получите новый документ, подтверждающий право собственности. После подтверждения оплаты покупатель получает электронное свидетельство о праве собственности на свое имя.
Гарантийный период (DLP)
Даже после устранения неполадок некоторые проблемы могут проявиться позже. В соответствии с Законом Дубая № 6 от 2019 года:
-
10-летняя ответственность для устранения конструктивных дефектов (фундамент, несущие стены, гидроизоляция).
-
Ответственность за 1 год для устранения механических, электрических, сантехнических и отделочных дефектов.
Агент по условному депонированию удерживает 51 трлн долларов США от стоимости проекта в течение одного года после его завершения, создавая гарантийный фонд.
Если разработчик отказывается исправлять ошибки:
Официальная письменная жалоба → RERA через приложение Dubai REST → Разрешение споров в Департаменте земельных ресурсов Дубая → Суды Дубая
Сводка затрат
Вот что вам нужно заложить в бюджет при покупке готовой недвижимости в Дубае:
-
Комиссия за перевод в DLD: 4% стоимости недвижимости
-
Выдача свидетельства о праве собственности: 580 дирхамов ОАЭ
-
Регистрационный взнос: 2000 дирхамов ОАЭ (недвижимость стоимостью менее 500 000 дирхамов ОАЭ) или 4000 дирхамов ОАЭ (недвижимость стоимостью более 500 000 дирхамов ОАЭ)
-
NOC: 500 – 5000 дирхамов ОАЭ
-
Проверка на наличие дефектов: от 500 до 2500 дирхамов ОАЭ
-
Комиссия агента: Обычно 2% от покупной цены
Общий бюджет: Примерно на 7–101 ТТ3Т выше цены покупки
Мой последний совет
- Не пренебрегайте ловлей коряг. Это ваш единственный шанс задокументировать недостатки до подписания акта передачи объекта.
- Все оформляйте в письменном виде. Устных обещаний недостаточно. Всегда запрашивайте письменное подтверждение и сроки.
- Сохраните все документы. В случае повторного обнаружения дефектов, ваши акты приемки, отчет о выявленных неполадках и документы DLD будут служить вам доказательством.
- Для более старых объектов недвижимости, Обратите внимание на пункты «как есть» в форме F. Проведите осмотр перед подписанием.
Рынок недвижимости Дубая — один из самых регулируемых и благоприятных для инвесторов в мире. Следуйте этой процедуре, и вы защитите свои инвестиции.
Если у вас возникнут вопросы о процессе покупки, я с удовольствием вам помогу.
Лилия Ибрагимова, основатель Alira Real Estate
Запишитесь на бесплатную консультацию
📞 +971 58 833 7903
