Der Kauf einer bezugsfertigen Immobilie in Dubai folgt einem klar definierten und geregelten Prozess. Ich erkläre Ihnen die drei wichtigsten Schritte, damit Sie genau wissen, was Sie erwartet.
1. Formular F: Der Kaufvertrag
Formular F ist die offizielle Absichtserklärung (Memorandum of Understanding, MOU) zwischen Käufer und Verkäufer. Es handelt sich um einen Standardvertrag, der von der Regierung ausgestellt wird. das Dubai Land Department (DLD) und ist obligatorisch für alle Immobilientransaktionen beim Kauf von bezugsfertigen Immobilien in Dubai.
Was Formular F enthält:
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Objektbeschreibung und Preis
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Zahlungsbedingungen und Überweisungsdatum
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Anzahlung (in der Regel 101 £ 3 £ des Kaufpreises)
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Zusätzliche, von beiden Parteien vereinbarte Bedingungen
Der Einzahlungsscheck: Der Käufer legt bei Unterzeichnung des Formulars F einen 10%-Einzahlungsscheck vor, der auf ein Bankkonto in den VAE ausgestellt ist. Dieser wird üblicherweise vom Broker treuhänderisch verwahrt, bis die Überweisung abgeschlossen ist.
Schlüsselschutz: Tritt der Käufer ohne triftigen Grund vom Kauf zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer vom Kauf zurück, muss er dem Käufer die doppelte Anzahlung zurückerstatten.
Was in den zusätzlichen Bedingungen enthalten sein sollte:
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Falls die Immobilie vermietet ist, bestätigen Sie den Auszugstermin und fordern Sie Kopien der Ejari-Dokumente an.
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Falls der Käufer eine Hypothek benötigt, sollten Bedingungen aufgenommen werden, die besagen, dass der Kauf unter dem Vorbehalt einer Bankbewertung und der endgültigen Hypothekengenehmigung steht.
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Der Verkäufer garantiert, dass alle Änderungen ordnungsgemäß genehmigt wurden.
Wichtig: Bei älteren Immobilien ist auf eine „wie besehen“-Klausel in Formular F zu achten. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie mit allen vorhandenen Mängeln, ob bekannt oder unbekannt, akzeptieren. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags verlieren Sie das Recht, vom Verkäufer Reparaturen zu verlangen.
Mit der Unterzeichnung von Formular F wird der Vertrag rechtsverbindlich.
2. Mängelprüfung: Qualitätskontrolle
Die sogenannte „Snagging“-Prüfung ist eine detaillierte technische Inspektion der Immobilie vor der Übergabe. Beim Kauf einer bezugsfertigen Immobilie in Dubai werden durch die Snagging-Prüfung Mängel, unvollständige Arbeiten oder Abweichungen von den vereinbarten Spezifikationen festgestellt.
Das Abfangen von Löchern ist nicht gesetzlich vorgeschriebenOhne diese Vereinbarung akzeptieren Sie die Immobilie „im Ist-Zustand“. Etwaige Mängel, die nach der Unterzeichnung entdeckt werden, lassen sich dann viel schwerer geltend machen.
Worauf Sie beim Reißen achten sollten:
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Wände und Decken — Risse, ungleichmäßiger Anstrich, feuchte Stellen
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Bodenbeläge — lose Fliesen, Kratzer, unebenes Gelände
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Fenster und Türen — Öffnungs-/Schließfunktion, Dichtungen, Verriegelungsfunktion
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Küche — Schränke, Schubladen, Wasserleitungen unter der Spüle
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Badezimmer — Wasserhähne, Spülung, Lecks, Abfluss
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Klimaanlagen — Kühlleistung, ungewöhnliche Geräusche, Kondensation
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Steckdosen — Steckdosenfunktion, Schalterbetrieb
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Balkon — Geländerstabilität, Abdichtung, Entwässerung
Kosten für professionelles Nachschneiden:
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Standardapartment: 500–1.200 AED
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Größere Objekte: 1.200–2.500 AED
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Villen: ab 2.500 AED
Bewährte Vorgehensweise zum Melden von Problemen:
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Meldungen bitte ausschließlich über offizielle Kanäle (Entwicklerportal oder E-Mail) vornehmen.
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Nummerieren Sie jeden Mangel (K1, K2 für Küche; B1, B2 für Badezimmer)
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Lassen Sie sich eine schriftliche Bestätigung und die vereinbarten Nachbesserungstermine geben.
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Unterzeichnen Sie das Übergabezertifikat erst, wenn alle materiellen Mängel behoben sind.
3. Übergabe: Schlüsselübergabe
Beim Kauf einer bezugsfertigen Immobilie in Dubai folgt der Übergabeprozess einer festgelegten Abfolge.
Schritt 1: Der Entwickler stellt eine Fertigstellungsmitteilung aus. Hiermit wird die Ausstellung der Baufertigstellungsbescheinigung bestätigt. In der Regel haben Sie 30 Tage Zeit, die Übergabeformalitäten abzuschließen.
Schritt 2: Alle ausstehenden Zahlungen begleichen. Dies umfasst die letzten Meilensteine, Servicegebühren und DLD-Gebühren.
Schritt 3: NOC vom Entwickler einholen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung (No Objection Certificate, NOC) bestätigt, dass keine ausstehenden Gebühren bestehen. Die Bearbeitung der NOC dauert 3–7 Werktage und kostet je nach Bauträger 500–5.000 AED.
Schritt 4: Durchführung einer Mängelprüfung. Diesen Schritt sollten Sie nicht überspringen. Dokumentieren Sie alle Mängel, bevor Sie die Immobilie annehmen.
Schritt 5: DLD-Übertragung abschließen. Besuchen Sie ein von der DLD autorisiertes Treuhandbüro. Sie benötigen:
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Unterzeichnetes Formular F (Absichtserklärung)
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Originale Eigentumsurkunde
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NOC vom Entwickler
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Gültiger Emirates-Ausweis oder Reisepass
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Abrechnung der Servicegebühr
Schritt 6: DLD-Gebühren bezahlen. Die Übertragungsgebühr beträgt 4% des Immobilienwerts. Zu den zusätzlichen Gebühren gehören die Ausstellung der Eigentumsurkunde (580 AED), die Registrierungsgebühr (2.000 AED oder 4.000 AED, abhängig vom Immobilienwert) und die Wissens-/Innovationsgebühr (jeweils 10 AED).
Schritt 7: Erhalt der neuen Eigentumsurkunde. Nach Zahlungsbestätigung erhält der Käufer die digitale Eigentumsurkunde auf seinen Namen.
Gewährleistungszeitraum (DLP)
Selbst nach der Behebung von Mängeln können später noch Probleme auftreten. Gemäß Dubai-Gesetz Nr. 6 von 2019:
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10-jährige Haftung bei baulichen Mängeln (Fundamente, tragende Wände, Abdichtung)
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1-jährige Haftung für Mängel an Mechanik, Elektrik, Sanitärinstallationen und Oberflächenbearbeitung
Der Treuhänder verwahrt 5% des Projektwertes für ein Jahr nach Fertigstellung und bildet so einen Garantiefonds.
Wenn der Entwickler sich weigert, Probleme zu beheben:
Formelle schriftliche Beschwerde → RERA über die Dubai REST App → DLD-Streitbeilegung → Gerichte in Dubai
Kostenübersicht
Hier ist eine Übersicht über die Kosten, die Sie beim Kauf einer bezugsfertigen Immobilie in Dubai einplanen sollten:
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DLD-Überweisungsgebühr: 4% des Immobilienwerts
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Ausstellung der Eigentumsurkunde: 580 AED
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Anmeldegebühr: 2.000 AED (Immobilien unter 500.000 AED) oder 4.000 AED (Immobilien über 500.000 AED)
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NOC: 500 AED – 5.000 AED
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Mängelprüfung: 500 AED – 2.500+ AED
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Agentenprovision: Üblicherweise 2% des Kaufpreises
Gesamtbudget: Ungefähr 7–10% über dem Kaufpreis
Mein abschließender Rat
- Das Aufspüren von Hindernissen sollte nicht ausgelassen werden. Dies ist Ihre einzige Möglichkeit, Mängel zu dokumentieren, bevor Sie das Übergabezertifikat unterzeichnen.
- Lassen Sie sich alles schriftlich geben. Mündliche Zusagen genügen nicht. Verlangen Sie immer eine schriftliche Bestätigung und einen genauen Zeitplan.
- Bewahren Sie alle Dokumente auf. Ihre Übergabeprotokolle, der Mängelbericht und die DLD-Dokumente dienen als Beweismittel, falls Mängel erneut auftreten.
- Für ältere Immobilien, Beachten Sie die „wie besehen“-Klauseln in Formular F. Führen Sie Ihre Prüfung durch, bevor Sie unterschreiben.
Der Immobilienmarkt in Dubai zählt zu den am besten regulierten und investorenfreundlichsten der Welt. Befolgen Sie diese Schritte, um Ihre Investition zu schützen.
Sollten Sie Fragen zum Kaufprozess haben, helfe ich Ihnen gerne weiter.
Von Liliia Ibragimova, Gründerin von Alira Real Estate
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