Cómo comprar una propiedad en Dubai, Emiratos Árabes Unidos: precios y procedimiento de compra

Comprar una propiedad en los Emiratos es una inversión rentable y con visión de futuro. El mercado local se está recuperando paulatinamente de la pandemia y el aumento de los precios del petróleo, ofreciendo una amplia selección de propiedades residenciales tanto para uso personal como para inversión. La actividad más significativa se observa en el mercado inmobiliario de Dubai, Emiratos Árabes Unidos. En los últimos años, el emirato ha visto cuatro veces más transacciones de vivienda que la capital del país, y los compradores extranjeros buscan predominantemente opciones de vivienda cómodas para inversiones rentables. Este artículo explora cómo los no residentes pueden adquirir propiedades en los Emiratos, los gastos involucrados en la transacción y cómo obtener la residencia mediante inversión.

¿Quién puede comprar una propiedad en los Emiratos?

A los extranjeros se les permite comprar bienes inmuebles con plenos derechos de propiedad sólo en áreas especialmente designadas conocidas como zonas de dominio absoluto. Este tipo de propiedad otorga el derecho perpetuo a poseer tanto el edificio como el terreno en el que se encuentra. Al adquirir la propiedad total, los no residentes también pueden solicitar una visa de residencia.

Al considerar si los extranjeros pueden comprar propiedades en Dubai y otras regiones del país, es importante tener en cuenta las zonas de dominio absoluto más populares. Estas áreas suelen incluir los vecindarios más buscados donde con frecuencia se compran bienes raíces. Abu Dhabi tiene nueve zonas de dominio absoluto, incluidas las islas Reem, Saadiyat y Yas. Dubai cuenta con alrededor de 50 áreas de este tipo, que incluyen:

• Puerto deportivo de Dubái
• Ciudad de estudios de Dubái
• Los verdes
• Bahía de Negocios
• DIFC
• Centro de Dubái
• JBR
• Liwán
• Remram
• Al-Furjan
• Colinas DAMAC
• Ciudad Internacional, entre otras

Los ciudadanos de cualquier país pueden comprar propiedades en los Emiratos. Sin embargo, los residentes de los países del CCG disfrutan de ciertos privilegios que les otorgan casi los mismos derechos que los ciudadanos de los EAU. Por ejemplo, en Dubai, no están sujetos a restricciones territoriales, lo que permite la propiedad total no sólo en las zonas de dominio absoluto sino en toda la ciudad.

Los no residentes pueden adquirir apartamentos, casas adosadas, villas y terrenos. Las reglas de propiedad varían ligeramente entre los diferentes emiratos, pero las condiciones generales de las transacciones son similares en todo el país. Además de la propiedad total, los bienes inmuebles se pueden adquirir mediante arrendamiento, que se presentan en tres formas:

• musataha: Arrendamiento hasta por 50 años, permitiendo modificaciones de propiedad.
• Usufructo: Concedido por 99 años, sin posibilidad de alteración del inmueble.
• Arrendamiento: También disponible por 99 años, ofreciendo casi los mismos privilegios que la propiedad total.

Al comprar una propiedad en régimen de arrendamiento, el no residente es propietario de la casa pero no del terreno en el que se encuentra, similar a las estructuras de propiedad en el Reino Unido.

Descripción general del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario en los Emiratos Árabes Unidos se caracteriza por un rápido crecimiento y un desarrollo constante, como lo demuestra el número cada vez mayor de transacciones en los últimos años. Como se mencionó anteriormente, el mercado inmobiliario de Dubai es particularmente activo. Solo en 2023, se completaron más de 128.000 transacciones en la ciudad, aproximadamente cuatro veces las cifras de 2020.

Si analizamos las tendencias del mercado inmobiliario de Dubái para 2024, a principios de mayo el número de transacciones inmobiliarias en la metrópoli había superado las 52.000. La mayoría de las ventas corresponden a apartamentos. Según datos estadísticos, en mayo de 2024, los apartamentos representaban 89% del mercado, mientras que las villas representaban sólo 11%.

Gastos y Residencia por Inversión

Gastos involucrados en transacciones de propiedad: Al comprar una propiedad en los Emiratos Árabes Unidos, se deben considerar varios costos. Éstas incluyen:

• Precio de compra: El costo real de la propiedad.
• Cuotas de inscripción: Normalmente alrededor de 4% del valor de la propiedad.
• Honorarios del agente: Generalmente 2% del precio de la propiedad.
• Gastos diversos: Incluye honorarios legales, honorarios de valoración de propiedades y cargos administrativos.

Residencia por Inversión: Invertir en propiedades en los EAU puede calificar a los no residentes para una visa de residencia. La inversión mínima requerida para obtener una visa de residencia varía, pero generalmente comienza desde 1 millón de AED. La visa permite renovaciones múltiples y otorga al inversionista el derecho a residir en los EAU con su familia inmediata.

Comprar una propiedad en los Emiratos Árabes Unidos es una inversión sólida con beneficios potenciales a largo plazo. Ya sea que esté buscando una casa o una oportunidad de inversión, el mercado ofrece una amplia gama de opciones que se adaptan a diversas necesidades y preferencias.

Precios inmobiliarios en los Emiratos Árabes Unidos

El coste de la vivienda en los Emiratos depende principalmente del tipo y tamaño de la propiedad. Los compradores pueden elegir entre apartamentos y pisos, en su mayoría ubicados en zonas centrales de la ciudad, así como amplias casas, mansiones y cabañas situadas más cerca de las afueras. Otro tipo de vivienda muy popular son las villas de lujo, construidas a orillas del Golfo Pérsico y que ofrecen a los residentes magníficas vistas al mar.

Examinemos el costo por metro cuadrado de bienes raíces en varios emiratos:

• Dubái: 3.622 € en el centro y 2.395 € en las afueras.
• Abu Dhabi: 3.163 € en zonas centrales y 2.548 € en zonas más alejadas.
• Ajmán: 1.319 € en el centro de la ciudad y 3.505 € en las afueras.
• Sharjah: 1.959€ en el centro y 1.212€ en las zonas periféricas.

Ventajas de comprar una propiedad en los Emiratos Árabes Unidos

Los inmuebles en los Emiratos tienen una gran demanda entre los extranjeros. Los no residentes compran casas y apartamentos tanto para residencia permanente como para beneficiarse de la reventa o el alquiler de su propiedad. Las razones de la popularidad de la vivienda en el país entre los ciudadanos extranjeros son las siguientes:

• Visa de residencia: La compra de una propiedad residencial por un valor mínimo de $204.000 otorga una visa de residencia por hasta 2 años.
• Alta demanda de alquiler: Es fácil encontrar inquilinos para propiedades compradas en cualquier emirato, ya que el país atrae a muchos turistas durante todo el año.
• Clima favorable: El clima agradable con temperaturas cálidas durante todo el año permite a los extranjeros disfrutar de mucho tiempo en la playa.
• Aumento del valor de las propiedades: Los precios de las propiedades en el país aumentan constantemente alrededor de 6-10% anualmente, lo que garantiza buenas ganancias para los propietarios tras la reventa.
• Atención sanitaria y educación de alta calidad: Los Emiratos Árabes Unidos son conocidos por sus excelentes sistemas sanitarios y educativos. El país cuenta con clínicas, consultorios dentales y escuelas de primera clase, incluidas aquellas que ofrecen sistemas educativos británicos.

Cómo comprar una propiedad en los Emiratos

Comprar una propiedad como ciudadano extranjero es un proceso responsable que requiere conocimiento de las características específicas del mercado local y de las leyes estatales. En promedio, el procedimiento dura de 4 a 6 semanas. Los apartamentos o casas sólo se pueden comprar en áreas designadas donde la propiedad se concede en propiedad total a no residentes. Aquí tienes una guía paso a paso sobre cómo comprar un apartamento en Dubai:

1. Elegir la propiedad: No es necesario viajar a los Emiratos para seleccionar una propiedad. Puede elegir de forma remota, considerando sus objetivos, ya sea para residencia, alquiler o reventa en un edificio en construcción. Las visitas también se pueden realizar en línea, pero puede visitarlas en persona si lo desea.
2. Verificación de documentos: Para evitar problemas, asegúrese de que la propiedad cumpla con sus requisitos. También es importante verificar su legalidad y asegurarse de que el vendedor tenga todos los documentos necesarios.
3. Reserva: En la etapa inicial de la transacción, firme un acuerdo de reserva con el desarrollador o vendedor y pague un depósito de 10-20% del precio de compra.
4. Acuerdo preliminar: Se redacta un acuerdo preliminar entre el propietario y el comprador, que detalla los términos de la transacción y el calendario de pagos.
5. Acuerdo de compra: A continuación, se firma un acuerdo de compra final, especificando la ubicación de la propiedad, el precio, las condiciones de pago y los plazos. El acuerdo también describe quién pagará las tarifas. Si la casa está en construcción, se debe incluir la fecha de finalización.
6. Certificado NOC: Si se trata de una hipoteca, el comprador debe obtener un Certificado de No Objeción (NOC) del banco. Además, obtenga una declaración de pago del desarrollador y el certificado de transferencia de vivienda.
7. Registro de Compra: El nuevo propietario transfiere los fondos restantes a una cuenta de depósito en garantía y la transacción se registra en el Departamento de Tierras del emirato. Una vez que la propiedad se transfiere al comprador, el vendedor puede retirar el dinero de la cuenta.

Tenga en cuenta que la solicitud de registro de transacciones se envía en línea mediante la aplicación REPA (Agencia Reguladora de Bienes Raíces). Al contactar con el Departamento de Tierras, se paga una tarifa de 4% del valor de la propiedad en Dubai. Después de cerrar el trato, podrá tomar posesión de la propiedad y solicitar una visa de residencia.

Costos adicionales al comprar una propiedad

Al comprar bienes raíces en los Emiratos Árabes Unidos, los compradores incurren en varios gastos, incluidos diversos impuestos, tarifas y costos de servicios de intermediación. Los impuestos para los ciudadanos extranjeros en el país son relativamente indulgentes. Los no residentes no están obligados a pagar impuestos sobre la renta ni impuestos anuales sobre la propiedad, lo que genera ahorros significativos.

Los principales impuestos y tasas requeridas al momento de la compra incluyen:

• IVA: Introducido en 2018, se calcula a razón de 5%.
• Impuesto de transferencia: Este impuesto único, un porcentaje del precio de la propiedad, varía según el emirato. En Abu Dhabi es 2% y en Dubai es 4%. Por lo general, el importe se divide en partes iguales entre el vendedor y el nuevo propietario.
• Cuota de inscripción: Esta tarifa depende del precio de la propiedad. Para propiedades que cuesten menos de 500.000 AED, la tarifa es de 2.000 AED. Para aquellos que superen esta cantidad, son 4.000 AED.
• Tasa administrativa: Esto varía según el tipo de propiedad. Para terrenos, 430 AED; para oficinas y apartamentos, 580 AED; y para propiedades sobre plano, 40 AED.
• Tarifa de título de propiedad: 250 DEA.
• Servicios de agentes inmobiliarios: Según la ley de los EAU, los servicios de un agente inmobiliario son obligatorios en las transacciones inmobiliarias. Su tarifa es de 2% del precio de compra de la propiedad.

Si la propiedad se compra con hipoteca, se aplican costos adicionales. Se requiere una tarifa de tramitación de la hipoteca de 1% del monto del préstamo y el comprador debe pagar la tasación de la propiedad, que oscila entre 2500 y 3500 AED.

Seguro de propiedad en los EAU

Los seguros en los Emiratos Árabes Unidos protegen los bienes inmuebles de riesgos como incendios, robos y otros incidentes. Están disponibles los siguientes tipos de seguro:

• Seguro de construcción: Cubre la estructura contra accidentes, incluyendo explosiones y desastres naturales.
• Seguro de contenido: Compensa daños en artículos del hogar como electrodomésticos, muebles y efectos personales.

Las pólizas de seguro adicionales incluyen:

• Seguro de responsabilidad: Cubre la responsabilidad del propietario frente a terceros, como daños a la propiedad de un vecino.
• Seguro por pérdida de alquiler: Compensa la pérdida de ingresos por alquiler si la propiedad se vuelve inhabitable debido a desastres naturales.

Costos de mantenimiento de la propiedad en los EAU

Los compradores extranjeros de apartamentos o casas en los EAU incurren en gastos de mantenimiento adicionales. Estos costes varían según el emirato, siendo Dubái el más caro en este sentido.

Estos son los gastos típicos asociados con la posesión de una propiedad:

• Cargos por servicio: Se pagan por el mantenimiento del edificio y son determinados por la sociedad gestora. Suelen oscilar entre 3 y 30 AED por metro cuadrado.
• Impuestos: Los propietarios deben pagar un impuesto municipal, que asciende a hasta 5% de los ingresos del alquiler.
• Recibos de servicios públicos: Incluyen electricidad, gas y agua. Un hogar de dos personas suele gastar entre 440 y 550 AED al mes. Además, Internet y la televisión cuestan alrededor de 300 AED.
• Seguro de propiedad: Esto cuesta entre 0.1% a 0.5% del valor de la propiedad anualmente.

Obtener un permiso de residencia en los EAU

Comprar una propiedad en los Emiratos Árabes Unidos no sólo ofrece la oportunidad de poseer bienes inmuebles de calidad, sino que también proporciona una vía para obtener una visa de residencia. Para tener derecho a un permiso de residencia, los ciudadanos extranjeros deben cumplir varias condiciones:

• Valor mínimo de propiedad: La propiedad debe valer al menos 1 millón de AED. El visado de residencia se concede si el comprador ha pagado el inmueble en su totalidad y el vendedor ha entregado un apartamento listo para entrar a vivir.
• Duración de la visa: La visa de residencia se expide por 2-3 años con posibilidad de renovación, siempre que el comprador conserve la propiedad de la propiedad.
• Visa Dorada: La compra de una propiedad por valor de más de 5 millones de AED califica al comprador para una Visa Dorada, válida por hasta 10 años.
• Documentos requeridos: La visa se otorga sobre la base de documentos que confirman la propiedad de la propiedad, los antecedentes penales limpios del propietario y la estabilidad financiera.

Para obtener la visa, el comprador debe presentar una solicitud en la oficina de inmigración de los EAU y presentar una solicitud de estatus de residencia. Esto se puede hacer a través del portal gubernamental o mediante una agencia acreditada. La solicitud debe incluir un certificado sanitario. Una vez aprobada, el ciudadano extranjero recibe una tarjeta de inmigración y el correspondiente sello en el pasaporte. La visa de residencia puede renovarse siempre y cuando el ciudadano extranjero conserve la propiedad del inmueble.

Cómo convertirse en ciudadano de los Emiratos Árabes Unidos

A diferencia de la obtención de una visa mediante inversión, adquirir la ciudadanía de los EAU es un proceso más complejo. Las autoridades locales se muestran cautelosas a la hora de conceder la ciudadanía a extranjeros basándose en inversiones inmobiliarias. Sin embargo, existen varias formas de convertirse en ciudadano:

• Residencia de larga duración: Residir legalmente en el país desde hace más de 30 años.
• Casamiento: Casarse con un ciudadano de los EAU (aplicable sólo a mujeres).
• Descendencia: Ciudadanía por descendencia si los padres son ciudadanos de los Emiratos Árabes Unidos, independientemente del lugar de nacimiento del niño.

Hay otras dos opciones con condiciones específicas:

1. Inversiones significativas: Realizar inversiones sustanciales y residir en el país por un período determinado.
2. Mérito excepcional: Ciudadanía concedida por contribuciones destacadas en campos como la ciencia, la medicina o la cultura.

Conclusión

Comprar bienes inmuebles en los Emiratos Árabes Unidos es una excelente manera de establecerse en un país confortable y altamente desarrollado, que ofrece numerosas oportunidades de inversión. Aquí hay un resumen de los puntos clave:

• Zonas de dominio absoluto: Los ciudadanos extranjeros sólo pueden comprar propiedades en zonas de dominio absoluto. Hay nueve zonas de este tipo en Abu Dhabi y más de 50 en Dubai.
• Popularidad: Dubai es el más popular entre los no residentes. La ciudad registra más de 100.000 transacciones al año y los precios de las propiedades han aumentado aproximadamente 1,5 veces en la última década.
• Preferencia de apartamento: Los apartamentos son mucho más populares que las villas, con una proporción media de 5:1 debido a su mayor rentabilidad. El rendimiento del alquiler de apartamentos en Dubai es de 5-8% por año.
• Factores de precio: El costo de la propiedad varía según la ubicación, el tamaño, las comodidades y la cantidad de habitaciones. En Dubai, el precio medio por metro cuadrado es de $3.175. Las opciones más caras están en Palm Islands.
• Ubicaciones populares: Las zonas más buscadas de Dubai son Palm Jumeirah, Dubai Marina, el centro de Dubai y Business Bay.
• Costos de mantenimiento: El mantenimiento anual de un apartamento de 85 m2 cuesta desde $3200.
• Impuesto de transferencia: Se requiere un impuesto de transferencia de 2-4% del precio de compra, según el emirato.
• Villas: Las villas frente al mar en Dubai sólo están disponibles en el mercado secundario. Para comprar una villa nueva, hay que viajar 15 minutos desde las playas.
• Visa de residente: Se concede visa de residencia para compras de bienes inmuebles. Un estado de residencia de 10 años está disponible para inversiones en propiedades por valor de más de 5 millones de AED. La visa también cubre a los hijos y al cónyuge del comprador.

Al comprender estos aspectos, los compradores extranjeros pueden tomar decisiones informadas y navegar eficazmente en el mercado inmobiliario de los EAU.

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