Come acquistare una proprietà a Dubai, Emirati Arabi Uniti: prezzi e procedura di acquisto

Acquistare una proprietà negli Emirati è un investimento redditizio e lungimirante. Il mercato locale si sta gradualmente riprendendo dalla pandemia e dall'aumento dei prezzi del petrolio, offrendo un'ampia selezione di proprietà residenziali sia per uso personale che per investimento. L'attività più significativa si osserva nel mercato immobiliare di Dubai, Emirati Arabi Uniti. Negli ultimi anni, l'emirato ha visto quattro volte più transazioni immobiliari rispetto alla capitale del paese, con acquirenti stranieri che cercano prevalentemente opzioni abitative confortevoli per investimenti redditizi. Questo articolo esplora come i non residenti possono acquistare proprietà negli Emirati, le spese coinvolte nella transazione e come ottenere la residenza tramite investimento.

Chi può acquistare una proprietà negli Emirati Arabi Uniti?

Agli stranieri è consentito acquistare immobili con pieni diritti di proprietà solo in aree appositamente designate note come Freehold zones. Questo tipo di proprietà garantisce il diritto perpetuo di possedere sia l'edificio che il terreno su cui sorge. Acquisendo la piena proprietà, anche i non residenti possono richiedere un visto di residenza.

Quando si considera se gli stranieri possono acquistare proprietà a Dubai e in altre regioni del paese, è importante notare le zone Freehold più popolari. Queste aree in genere includono i quartieri più ricercati dove gli immobili vengono acquistati di frequente. Abu Dhabi ha nove zone Freehold, tra cui Reem, Saadiyat e Yas Islands. Dubai vanta circa 50 di queste aree, tra cui:

• Marina di Dubai
• Città degli studi di Dubai
• I Verdi
• Baia degli affari
• DIFC
• Centro di Dubai
• Italiano:
• Liwan
• Remram
• Al Furjan
• Colline DAMAC
• Città Internazionale, tra gli altri

I cittadini di qualsiasi paese possono acquistare proprietà negli Emirati. Tuttavia, i residenti dei paesi del GCC godono di alcuni privilegi, che garantiscono loro quasi gli stessi diritti dei cittadini degli Emirati Arabi Uniti. Ad esempio, a Dubai, non sono soggetti a restrizioni territoriali, consentendo la piena proprietà non solo nelle zone Freehold ma in tutta la città.

I non residenti possono acquistare appartamenti, case a schiera, ville e appezzamenti di terreno. Le regole di proprietà variano leggermente nei diversi emirati, ma le condizioni generali delle transazioni sono simili a livello nazionale. Oltre alla piena proprietà, gli immobili possono essere acquisiti in base a termini di locazione, che si presentano in tre forme:

• Musataha: Affitto fino a 50 anni, che consente modifiche dell'immobile.
• Usufrutto: Concesso per 99 anni, senza possibilità di modificare la proprietà.
• Contratto di locazione: Disponibile anche per 99 anni, con quasi gli stessi privilegi della piena proprietà.

Quando si acquista una proprietà in locazione finanziaria, il non residente è proprietario della casa ma non del terreno su cui è edificata, in modo simile a quanto avviene nel Regno Unito in materia di proprietà immobiliare.

Panoramica del mercato immobiliare

Il mercato immobiliare negli Emirati Arabi Uniti è caratterizzato da una rapida crescita e da uno sviluppo costante, come testimonia il numero di transazioni in costante aumento negli ultimi anni. Come accennato in precedenza, il mercato immobiliare di Dubai è particolarmente attivo. Solo nel 2023, sono state completate oltre 128.000 transazioni in città, ovvero circa quattro volte le cifre del 2020.

Osservando le tendenze del mercato immobiliare di Dubai per il 2024, all'inizio di maggio il numero di transazioni immobiliari nella metropoli aveva superato le 52.000. La maggior parte delle vendite riguarda appartamenti. Secondo i dati statistici, a maggio 2024 gli appartamenti rappresentavano 89% del mercato, mentre le ville ne rappresentavano solo 11%.

Spese e Residenza per Investimento

Spese coinvolte nelle transazioni immobiliari: Quando si acquista una proprietà negli Emirati Arabi Uniti, bisogna considerare diversi costi. Questi includono:

• Prezzo di acquisto: Il costo effettivo dell'immobile.
• Costi di registrazione: In genere circa 4% del valore dell'immobile.
• Commissioni dell'agente: Solitamente 2% del prezzo dell'immobile.
• Costi vari: Incluse le spese legali, le spese di valutazione immobiliare e le spese amministrative.

Residenza tramite investimento: Investire in proprietà negli Emirati Arabi Uniti può qualificare i non residenti per un visto di residenza. L'investimento minimo richiesto per ottenere un visto di residenza varia, ma generalmente parte da 1 milione di AED. Il visto consente rinnovi multipli e garantisce all'investitore il diritto di risiedere negli Emirati Arabi Uniti con i propri familiari più prossimi.

Acquistare una proprietà negli Emirati Arabi Uniti è un investimento solido con potenziali benefici a lungo termine. Che tu stia cercando una casa o un'opportunità di investimento, il mercato offre una vasta gamma di opzioni per soddisfare diverse esigenze e preferenze.

Prezzi immobiliari negli Emirati Arabi Uniti

Il costo degli alloggi negli Emirati dipende principalmente dal tipo e dalle dimensioni della proprietà. Gli acquirenti possono scegliere tra appartamenti e monolocali, per lo più situati nelle zone centrali delle città, così come spaziose case, ville e cottage situati più vicino alla periferia. Un altro tipo di alloggio ricercato sono le ville di lusso, che sono costruite lungo le rive del Golfo Persico, offrendo ai residenti magnifiche viste sul mare.

Esaminiamo il costo al metro quadro degli immobili nei vari emirati:

• Dubai: 3.622 € in centro e 2.395 € in periferia.
• Abu Dhabi: 3.163 € nelle zone centrali e 2.548 € in quelle più remote.
• Ajman: 1.319 € nel centro città e 3.505 € in periferia.
• Sharjah: 1.959 € al centro e 1.212 € nelle zone periferiche.

Vantaggi dell'acquisto di una proprietà negli Emirati Arabi Uniti

Gli immobili negli Emirati sono molto richiesti tra gli stranieri. I non residenti acquistano case e appartamenti sia per la residenza permanente che per trarre profitto dalla rivendita o dall'affitto delle loro proprietà. Le ragioni della popolarità degli alloggi nel paese tra i cittadini stranieri sono le seguenti:

• Visto di residenza: L'acquisto di un immobile residenziale del valore di almeno $204.000 consente di ottenere un visto di residenza per un massimo di 2 anni.
• Elevata domanda di affitto:È facile trovare inquilini per immobili acquistati in qualsiasi emirato, poiché il paese attrae molti turisti durante tutto l'anno.
• Clima favorevole:Il clima piacevole, con temperature calde tutto l'anno, consente agli stranieri di trascorrere molto tempo in spiaggia.
• Aumento del valore degli immobili:I prezzi degli immobili nel Paese aumentano costantemente di circa 6-10% all'anno, garantendo buoni profitti ai proprietari in caso di rivendita.
• Assistenza sanitaria e istruzione di alta qualità: Gli Emirati Arabi Uniti sono noti per i loro eccellenti sistemi sanitari ed educativi. Il paese vanta cliniche, studi dentistici e scuole di prima classe, comprese quelle che offrono sistemi educativi britannici.

Come acquistare una proprietà negli Emirati

Acquistare una proprietà come cittadino straniero è un processo responsabile che richiede la conoscenza delle specificità del mercato locale e delle leggi statali. In media, la procedura richiede 4-6 settimane. Appartamenti o case possono essere acquistati solo in aree designate in cui la proprietà è concessa in piena proprietà a non residenti. Ecco una guida passo passo su come acquistare un appartamento a Dubai:

1. Scelta della proprietà: Non è necessario recarsi negli Emirati per selezionare una proprietà. È possibile scegliere da remoto, considerando i propri obiettivi, che si tratti di residenza, affitto o rivendita in un edificio in costruzione. Le visite possono essere effettuate anche online, ma è possibile recarsi di persona se lo si desidera.
2. Verifica dei documenti: Per evitare problemi, assicurati che la proprietà soddisfi i tuoi requisiti. È anche importante verificarne la legalità e assicurarti che il venditore abbia tutti i documenti necessari.
3. Prenotazione: Nella fase iniziale della transazione, firmare un contratto di prenotazione con lo sviluppatore o il venditore e versare un deposito pari al 10-20% del prezzo di acquisto.
4. Accordo preliminare: Tra il proprietario e l'acquirente viene redatto un accordo preliminare, in cui vengono specificati i termini della transazione e il piano di pagamento.
5. Contratto di acquisto: Successivamente, viene firmato un contratto di acquisto finale, che specifica la posizione della proprietà, il prezzo, i termini di pagamento e le scadenze. Il contratto delinea anche chi pagherà le spese. Se la casa è in costruzione, deve essere inclusa la data di completamento.
6. Certificato NOC: Se è coinvolto un mutuo, l'acquirente deve ottenere un certificato di non obiezione (NOC) dalla banca. Inoltre, ottenere una dichiarazione di pagamento dallo sviluppatore e il certificato di trasferimento dell'alloggio.
7. Registrazione dell'acquisto: Il nuovo proprietario trasferisce i fondi rimanenti su un conto di deposito a garanzia e la transazione viene registrata presso il Land Department dell'emirato. Una volta trasferita la proprietà all'acquirente, il venditore può prelevare il denaro dal conto.

Si noti che la domanda di registrazione della transazione viene inoltrata online tramite la domanda REPA (Real Estate Regulatory Agency). Quando si contatta il Land Department, viene pagata una commissione pari a 4% del valore della proprietà a Dubai. Dopo aver concluso l'affare, è possibile prendere possesso della proprietà e richiedere un visto di residenza.

Costi aggiuntivi per l'acquisto di una proprietà

Quando si acquista un immobile negli Emirati Arabi Uniti, gli acquirenti sostengono diverse spese, tra cui varie tasse, commissioni e costi di servizi di intermediazione. La tassazione per i cittadini stranieri nel paese è relativamente clemente. I non residenti non sono tenuti a pagare l'imposta sul reddito o l'imposta annuale sulla proprietà, con conseguenti risparmi significativi.

Le principali tasse e imposte richieste al momento dell'acquisto includono:

• I.V.A.: Introdotto nel 2018, è calcolato al tasso di 5%.
• Imposta di trasferimento: Questa tassa una tantum, una percentuale del prezzo della proprietà, varia a seconda dell'emirato. Ad Abu Dhabi è di 2%, mentre a Dubai è di 4%. Di solito, l'importo è diviso equamente tra il venditore e il nuovo proprietario.
• Quota di iscrizione: Questa commissione dipende dal prezzo della proprietà. Per le proprietà che costano meno di 500.000 AED, la commissione è di 2.000 AED. Per quelle che costano più di questa cifra, è di 4.000 AED.
• Tassa amministrativa: Varia in base al tipo di proprietà. Per i terreni, è di 430 AED; per uffici e appartamenti, è di 580 AED; e per le proprietà fuori piano, è di 40 AED.
• Tassa di proprietà: 250 AED.
• Servizi immobiliari: Per la legge degli Emirati Arabi Uniti, i servizi di un agente immobiliare sono obbligatori nelle transazioni immobiliari. La loro commissione è di 2% del prezzo di acquisto della proprietà.

Se la proprietà viene acquistata con un mutuo, si applicano costi aggiuntivi. È richiesta una commissione di disposizione del mutuo pari a 1% dell'importo del prestito e l'acquirente deve pagare la perizia della proprietà, che varia da 2.500 a 3.500 AED.

Assicurazione sulla proprietà negli Emirati Arabi Uniti

L'assicurazione negli Emirati Arabi Uniti protegge gli immobili da rischi quali incendio, furto e altri incidenti. Sono disponibili i seguenti tipi di assicurazione:

• Assicurazione dell'edificio: Protegge la struttura da incidenti, tra cui esplosioni e calamità naturali.
• Assicurazione del contenuto: Risarcisce i danni agli oggetti domestici quali elettrodomestici, mobili ed effetti personali.

Le polizze assicurative aggiuntive includono:

• Assicurazione di responsabilità civile: Copre la responsabilità del proprietario nei confronti di terzi, come ad esempio i danni alla proprietà di un vicino.
• Assicurazione per la perdita dell'affitto: Compensa la perdita di reddito da locazione se l'immobile diventa inabitabile a causa di calamità naturali.

Costi di manutenzione della proprietà negli Emirati Arabi Uniti

Gli acquirenti stranieri di appartamenti o case negli Emirati Arabi Uniti sostengono spese di manutenzione aggiuntive. Questi costi variano a seconda dell'emirato, con Dubai che è il più costoso in questo senso.

Ecco le spese tipiche associate al possesso di un immobile:

• Spese di servizio: Sono pagati per la manutenzione dell'edificio e sono stabiliti dalla società di gestione. Di solito variano da 3 a 30 AED al metro quadro.
• Tasse: I proprietari devono pagare un'imposta comunale, che ammonta fino al 5% del reddito da locazione.
• Bollette delle utenze: Questi includono elettricità, gas e acqua. Una famiglia di due persone spende in genere tra 440 e 550 AED al mese. Inoltre, Internet e televisione costano circa 300 AED.
• Assicurazione sulla proprietà: Ciò comporta un costo compreso tra 0,1% e 0,5% del valore dell'immobile all'anno.

Ottenere un permesso di soggiorno negli Emirati Arabi Uniti

Acquistare una proprietà negli Emirati Arabi Uniti non solo offre l'opportunità di possedere immobili di qualità, ma fornisce anche un percorso per ottenere un visto di residenza. Per qualificarsi per un permesso di residenza, i cittadini stranieri devono soddisfare diverse condizioni:

• Valore minimo della proprietà: La proprietà deve valere almeno 1 milione di AED. Il visto di residenza viene concesso se l'acquirente ha pagato per intero la proprietà e il venditore ha consegnato un appartamento pronto per essere abitato.
• Durata del visto: Il visto di residenza viene rilasciato per 2-3 anni con possibilità di rinnovo, a condizione che l'acquirente mantenga la proprietà dell'immobile.
• Visto d'oro: L'acquisto di una proprietà dal valore superiore a 5 milioni di AED dà diritto al visto Golden Visa, valido fino a 10 anni.
• Documenti richiesti:Il visto viene concesso sulla base di documenti che confermano la proprietà dell'immobile, la fedina penale pulita del proprietario e la stabilità finanziaria.

Per ottenere il visto, l'acquirente deve fare domanda all'ufficio immigrazione degli Emirati Arabi Uniti e inviare una richiesta di status di residenza. Ciò può essere fatto tramite il portale governativo o tramite un'agenzia accreditata. La richiesta deve includere un certificato sanitario. Una volta approvata, il cittadino straniero riceve una carta di immigrazione e un timbro sul passaporto corrispondente. Il visto di residenza può essere rinnovato fintanto che il cittadino straniero mantiene la proprietà della proprietà.

Come diventare cittadino degli Emirati Arabi Uniti

A differenza dell'ottenimento di un visto tramite investimento, acquisire la cittadinanza degli Emirati Arabi Uniti è un processo più complesso. Le autorità locali sono caute nel concedere la cittadinanza agli stranieri in base a investimenti immobiliari. Tuttavia, ci sono diversi modi per diventare cittadini:

• Residenza di lungo periodo:Risiedere legalmente nel Paese da oltre 30 anni.
• Matrimonio: Sposare un cittadino degli Emirati Arabi Uniti (applicabile solo alle donne).
• Discesa: Cittadinanza per discendenza se i genitori sono cittadini degli Emirati Arabi Uniti, indipendentemente dal luogo di nascita del figlio.

Esistono altre due opzioni con condizioni specifiche:

1. Investimenti significativi: Effettuare investimenti sostanziali e risiedere nel paese per un periodo di tempo determinato.
2. Merito eccezionale: Cittadinanza concessa per contributi eccezionali in campi quali la scienza, la medicina o la cultura.

Conclusione

Acquistare immobili negli Emirati Arabi Uniti è un modo eccellente per stabilirsi in un paese altamente sviluppato e confortevole, che offre numerose opportunità di investimento. Ecco un riepilogo dei punti chiave:

• Zone di proprietà libera: I cittadini stranieri possono acquistare proprietà solo nelle zone di proprietà libera. Ci sono nove di queste zone ad Abu Dhabi e oltre 50 a Dubai.
• Popolarità: Dubai è la più popolare tra i non residenti. La città registra oltre 100.000 transazioni all'anno e i prezzi degli immobili sono aumentati di circa 1,5 volte nell'ultimo decennio.
• Preferenza appartamento: Gli appartamenti sono molto più popolari delle ville, con un rapporto medio di 5:1 dovuto alla loro maggiore redditività. La rendita da locazione per gli appartamenti a Dubai è di 5-8% all'anno.
• Fattori di prezzo: Il costo della proprietà varia in base alla posizione, alle dimensioni, ai comfort e al numero di stanze. A Dubai, il prezzo medio al metro quadro è di $3.175. Le opzioni più costose si trovano sulle Palm Islands.
• Luoghi popolari:Le zone più ambite di Dubai sono Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai e Business Bay.
• Costi di manutenzione: La manutenzione annuale di un appartamento di 85 mq costa a partire da $3.200.
• Imposta di trasferimento: È richiesta un'imposta di trasferimento pari a 2-4% del prezzo di acquisto, a seconda dell'emirato.
• Ville: Le ville sul lungomare a Dubai sono disponibili solo sul mercato secondario. Per acquistare una nuova villa, bisogna viaggiare per 15 minuti dalle spiagge.
• Visto di residenza: Un visto di residenza è concesso per gli acquisti immobiliari. Uno status di residenza di 10 anni è disponibile per investimenti in proprietà di valore superiore a 5 milioni di AED. Il visto copre anche i figli e il coniuge dell'acquirente.

Grazie alla comprensione di questi aspetti, gli acquirenti stranieri possono prendere decisioni consapevoli e orientarsi efficacemente nel mercato immobiliare degli Emirati Arabi Uniti.

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