Одним из самых неожиданных рыночных сдвигов, за которыми я слежу в 2026 году, является впечатляющий рост коммерческой недвижимости. Хотя жилая недвижимость по-прежнему доминирует в заголовках новостей, офисный сектор незаметно демонстрирует доходность, которой могут позавидовать владельцы жилой недвижимости.
Коммерческая недвижимость в Дубае, 2026 год. Рынок претерпел фундаментальные изменения. В период с января по май 2026 года объем продаж коммерческой недвижимости достиг 16,07 млрд дирхамов ОАЭ — на 2101 тыс. дирхамов больше по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. За тот же период общий объем продаж жилой недвижимости остался практически неизменным. На долю коммерческой недвижимости сейчас приходится 6,811 тыс. дирхамов от общей стоимости продаж, по сравнению с всего лишь 2,211 тыс. дирхамов годом ранее.
Вот что на самом деле показывают данные и почему. Коммерческая недвижимость в Дубае, 2026 год. заслуживает вашего внимания.
Почему коммерческая недвижимость в Дубае в 2026 году демонстрирует лучшие результаты?
- Цифры говорят сами за себя.
Продажи офисной недвижимости стали доминирующей силой, достигнув с начала года 13,16 млрд дирхамов ОАЭ — почти 821 тыс. 3000 дирхамов ОАЭ от всех продаж коммерческой недвижимости. Средняя сумма сделки с офисной недвижимостью увеличилась более чем вдвое — с 3 млн дирхамов ОАЭ в 2025 году до 6,41 млн дирхамов ОАЭ в 2026 году.
Значительная часть этого роста пришлась на офисные помещения, находящиеся на стадии строительства. Фактически, объем продаж вырос до 13,06 млрд дирхамов ОАЭ, что составляет более 811 тыс. трлн дирхамов от общей стоимости продаж коммерческой недвижимости. Тем временем цены поднялись до 4349 дирхамов за квадратный фут по сравнению с 2388 дирхамами в 2025 году. ValuStrat прогнозирует рост стоимости офисной недвижимости и арендной платы примерно на 151 тыс. трлн дирхамов в 2026 году, по сравнению с ростом жилой недвижимости всего на 101 тыс. трлн дирхамов.
- Предложение не успевает за спросом.
На рынке элитной офисной недвижимости Дубая наблюдается исторически низкий уровень вакантных площадей. Уровень вакантных площадей в элитном секторе составляет всего 1,71 тыс. трлн рупий — самый низкий показатель с 2023 года. Вакантные площади в офисах класса А упали примерно до 51 тыс. трлн рупий, при этом в DIFC, One Central и Downtown сейчас практически нулевая вакантность.
Отчет Cavendish Maxwell за первый квартал 2026 года подтверждает, что цены на недвижимость выросли почти на 231 триллион дирхамов в годовом исчислении, достигнув 2029 дирхамов за квадратный фут. Средняя арендная плата составила почти 192 дирхама за квадратный фут — на 201 триллион дирхамов больше, чем в первом квартале прошлого года. Наибольший рост арендной платы наблюдался в DIFC (28,21 триллиона дирхамов), Barsha Heights (27,11 триллиона дирхамов) и Downtown Dubai (271 триллион дирхамов).
- Рост корпоративного расширения неуклонен.
Спрос также весьма привлекателен. В 2025 году в Торговой палате Дубая было зарегистрировано рекордное количество новых компаний — 71 830. В первом квартале 2026 года DIFC привлек 775 новых компаний, что на 621 трлн триллионов больше, чем за аналогичный период 2025 года.
Приток корпоративных клиентов напрямую отразился на объеме продаж офисных помещений. В сфере продаж преобладали помещения малого и среднего размера (менее 2001 кв. фута), на которые приходилось почти три четверти сделок на этапе строительства. Однако более крупные помещения площадью более 5000 кв. футов приобрели большую популярность, увеличив свой объем до 7,31 тыс. трлн долларов США в сделках на этапе строительства по сравнению с всего лишь 1,51 тыс. трлн долларов США в 2025 году.
Куда инвестировать в коммерческую недвижимость в Дубае в 2026 году?
- Бизнес-Бэй лидирует на рынке
Объем продаж коммерческой недвижимости в районе Business Bay достиг 6,81 млрд дирхамов ОАЭ — 421 тыс. трлн дирхамов из общей стоимости продаж коммерческой недвижимости в Дубае. Продажи офисной недвижимости в этом районе выросли почти на 2801 тыс. трлн дирхамов ОАЭ по сравнению с прошлым годом и составили 6,62 млрд дирхамов ОАЭ. Такие проекты, как Lumena от Omniyat, принесли совокупный объем продаж в размере 4,58 млрд дирхамов ОАЭ.
- Другие районы набирают обороты.
В первом квартале 2026 года лидировал жилой комплекс Al Sufouh 1 с 380 сделками по продаже строящихся объектов. За ним следовал Jumeirah Lakes Towers с 223 сделками. В развивающихся жилых комплексах, таких как JVC и Arjan, впервые начались продажи квартир под коммерческую застройку.
- Покупка офисных помещений на стадии строительства представляет наибольший потенциал роста.
Переход к покупке офисных помещений на этапе строительства отражает растущую уверенность в будущем деловом спросе в Дубае. Инвесторы поддерживают масштабные новые проекты, и продажи на этапе строительства сейчас доминируют на рынке. Компании также обеспечивают себе офисные помещения на долгосрочную перспективу, покупая помещения на этапе строительства, чтобы избежать риска повышения арендной платы в будущем.
- Логистика и складское хранение остаются устойчивыми
Роль Дубая как региональных и глобальных торговых ворот продолжает стимулировать спрос на складские и логистические активы. Порты мирового класса, свободные экономические зоны и интегрированные транспортные связи с рынками Европы, Азии и Африки делают этот сектор надежным вариантом для инвесторов. Ожидается, что в этом секторе будут доминировать отечественные инвесторы, поскольку подобные проекты часто включают приобретение земли и более длительные циклы реализации.
Что означает 2026 год для инвесторов в сфере коммерческой недвижимости в Дубае?
- Для обеспечения стабильного дохода: Покупка офисных помещений и логистических центров на стадии строительства обеспечивает предсказуемые условия аренды и упрощает управление из-за рубежа.
- Для роста капитала: Дисбаланс между высоким спросом и ограниченным предложением нового жилья остается основной причиной дальнейшего роста арендной платы и стоимости капитала. Цены на офисные помещения на стадии строительства за один год выросли почти вдвое.
- Для сбалансированной стратегии: В 2026 году решения инвесторов все чаще будут основываться на устойчивости доходности, потенциале роста арендной платы и устойчивости активов в долгосрочной перспективе.
Мои заключительные рекомендации по коммерческой недвижимости в Дубае к 2026 году
Коммерческая недвижимость в Дубае, 2026 год. Вступает в более размеренную фазу, где ясность и избирательность важнее скорости. Резкий рост коммерческих продаж в 2011 году (TP3T) не является спекулятивным скачком — он отражает структурные изменения в экономике Дубая, расширение корпораций и фундаментальный дисбаланс спроса и предложения на рынке офисных помещений премиум-класса.
Business Bay остается доминирующим двигателем роста, при этом офисные помещения, находящиеся на стадии строительства, демонстрируют наибольший потенциал роста стоимости.
Развивающиеся коммерческие районы JVC и Arjan предлагают более ранние точки входа.
Логистика и складирование обеспечить устойчивые потоки доходов, подкрепленные положением Дубая как глобального торгового центра.
Если вы рассматриваете инвестиции в коммерческую недвижимость в Дубае и хотели бы получить индивидуальную рекомендацию, основанную на вашем бюджете и целях, я с удовольствием помогу вам оценить лучшие из доступных на данный момент возможностей.
Лилия Ибрагимова, основатель Alira Real Estate
Запишитесь на бесплатную консультацию
📞 +971 58 833 7903
