Comment acheter une propriété à Dubaï, Émirats arabes unis : prix et procédure d'achat

L'achat d'un bien immobilier aux Émirats est un investissement rentable et avant-gardiste. Le marché local se remet progressivement de la pandémie et de la hausse des prix du pétrole, offrant un large choix de propriétés résidentielles à usage personnel et d'investissement. L'activité la plus importante est observée sur le marché immobilier de Dubaï, aux Émirats arabes unis. Ces dernières années, l'émirat a enregistré quatre fois plus de transactions immobilières que la capitale du pays, les acheteurs étrangers recherchant principalement des options de logement confortables pour des investissements rentables. Cet article explore comment les non-résidents peuvent acquérir une propriété aux Émirats, les dépenses impliquées dans la transaction et comment obtenir la résidence grâce à un investissement.

Qui peut acheter une propriété aux Émirats

Les étrangers ne sont autorisés à acheter des biens immobiliers en pleine propriété que dans des zones spécialement désignées, appelées zones de pleine propriété. Ce type de propriété confère le droit perpétuel de posséder à la fois le bâtiment et le terrain sur lequel il se trouve. En acquérant la pleine propriété, les non-résidents peuvent également demander un visa de résidence.

Pour déterminer si les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers à Dubaï et dans d'autres régions du pays, il est important de noter les zones de pleine propriété les plus populaires. Ces zones comprennent généralement les quartiers les plus recherchés où les biens immobiliers sont fréquemment achetés. Abu Dhabi compte neuf zones de pleine propriété, notamment les îles Reem, Saadiyat et Yas. Dubaï compte environ 50 zones de ce type, dont :

• Marina de Dubaï
• Studio City à Dubaï
• Les Verts
• Baie d'affaires
• DIFC
• Centre-ville de Dubaï
• JBR
• Liwan
• Remraam
• Al-Furjan
• Collines de DAMAC
• Cité Internationale, entre autres

Les citoyens de n’importe quel pays peuvent acheter des biens immobiliers aux Émirats. Cependant, les résidents des pays du CCG bénéficient de certains privilèges, leur accordant quasiment les mêmes droits que les citoyens des Émirats arabes unis. Par exemple, à Dubaï, ils ne sont pas soumis à des restrictions territoriales, ce qui leur permet d’être pleinement propriétaires non seulement dans les zones franches mais dans toute la ville.

Les non-résidents peuvent acheter des appartements, des maisons de ville, des villas et des terrains. Les règles de propriété varient légèrement selon les émirats, mais les conditions générales des transactions sont similaires dans tout le pays. En plus de la pleine propriété, des biens immobiliers peuvent être acquis dans le cadre de contrats de location, qui se présentent sous trois formes :

• Musataha:Location jusqu'à 50 ans, permettant des modifications du bien.
• Usufruit:Accordé pour 99 ans, sans possibilité de modifier la propriété.
• Bail:Également disponible pour 99 ans, offrant presque les mêmes privilèges que la pleine propriété.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en vertu d'un bail emphytéotique, le non-résident est propriétaire de la maison mais pas du terrain sur lequel elle se trouve, à l'instar des structures de propriété immobilière au Royaume-Uni.

Aperçu du marché immobilier

Le marché immobilier des Émirats arabes unis se caractérise par une croissance rapide et un développement constant, comme en témoigne le nombre croissant de transactions ces dernières années. Comme mentionné précédemment, le marché immobilier de Dubaï est particulièrement actif. Rien qu'en 2023, plus de 128 000 transactions ont été réalisées dans la ville, soit environ quatre fois plus qu'en 2020.

En ce qui concerne les tendances du marché immobilier de Dubaï pour 2024, début mai, le nombre de transactions immobilières dans la métropole avait dépassé les 52 000. La majorité des ventes concernent des appartements. Selon les données statistiques, en mai 2024, les appartements représentaient 891 TP3T du marché, tandis que les villas ne représentaient que 111 TP3T.

Dépenses et résidence par investissement

Frais liés aux transactions immobilières:Lors de l'achat d'un bien immobilier aux Émirats arabes unis, plusieurs coûts doivent être pris en compte. Il s'agit notamment de :

• Prix d'achat:Le coût réel de la propriété.
• Frais d'inscription:Généralement environ 4% de la valeur de la propriété.
• Frais d'agence:Habituellement 2% du prix de la propriété.
• Frais divers:Y compris les frais juridiques, les frais d’évaluation foncière et les frais administratifs.

Résidence par investissement:L'investissement immobilier aux EAU peut permettre aux non-résidents d'obtenir un visa de résidence. L'investissement minimum requis pour obtenir un visa de résidence varie mais démarre généralement à partir de 1 million d'AED. Le visa permet plusieurs renouvellements et accorde à l'investisseur le droit de résider aux EAU avec sa famille immédiate.

L'achat d'un bien immobilier aux Émirats arabes unis est un investissement sûr qui peut s'avérer rentable à long terme. Que vous recherchiez une maison ou une opportunité d'investissement, le marché offre une gamme variée d'options pour répondre à divers besoins et préférences.

Prix de l'immobilier aux Émirats arabes unis

Le coût de l'immobilier aux Émirats dépend principalement du type et de la taille du bien. Les acheteurs peuvent choisir entre des appartements, principalement situés dans les quartiers centraux des villes, ainsi que des maisons spacieuses, des manoirs et des cottages situés plus près de la périphérie. Un autre type de logement recherché est celui des villas de luxe, construites le long des rives du golfe Persique, offrant aux résidents une vue magnifique sur la mer.

Examinons le coût au mètre carré de l’immobilier dans différents émirats :

• Dubaï:3 622 € dans le centre et 2 395 € en banlieue.
• Abou Dhabi:3 163 € dans les zones centrales et 2 548 € dans les endroits plus éloignés.
• Ajman:1 319 € en centre-ville et 3 505 € en banlieue.
• Charjah:1 959 € dans le centre et 1 212 € en périphérie.

Avantages d'acheter une propriété aux Émirats arabes unis

L'immobilier aux Émirats est très demandé par les étrangers. Les non-résidents achètent des maisons et des appartements à la fois pour y résider de manière permanente et pour tirer profit de la revente ou de la location de leur propriété. Les raisons de la popularité de l'immobilier dans le pays auprès des citoyens étrangers sont les suivantes :

• Visa de résidence:L'achat d'une propriété résidentielle d'une valeur d'au moins $204 000 donne droit à un visa de résidence d'une durée maximale de 2 ans.
• Forte demande de location:Il est facile de trouver des locataires pour les propriétés achetées dans n'importe quel émirat, car le pays attire de nombreux touristes toute l'année.
• Climat favorable:Le climat agréable avec des températures chaudes toute l'année permet aux étrangers de profiter pleinement de la plage.
• Hausse de la valeur des propriétés:Les prix de l'immobilier dans le pays augmentent régulièrement d'environ 6 à 101 TP3T par an, garantissant de bons bénéfices aux propriétaires lors de la revente.
• Des soins de santé et une éducation de qualité:Les Émirats arabes unis sont connus pour leurs excellents systèmes de santé et d'éducation. Le pays dispose de cliniques, de cabinets dentaires et d'écoles de premier ordre, y compris celles qui proposent des systèmes d'éducation britanniques.

Comment acheter une propriété aux Émirats

Acheter un bien immobilier en tant que citoyen étranger est un processus responsable qui nécessite une connaissance des spécificités du marché local et des lois de l'État. En moyenne, la procédure prend 4 à 6 semaines. Les appartements ou les maisons ne peuvent être achetés que dans les zones désignées où la pleine propriété est accordée aux non-résidents. Voici un guide étape par étape sur la façon d'acheter un appartement à Dubaï :

1. Choisir la propriété:Vous n'avez pas besoin de vous rendre aux Émirats pour sélectionner un bien. Vous pouvez choisir à distance, en fonction de vos objectifs : résidence, location ou revente dans un immeuble en construction. Les visites peuvent également être effectuées en ligne, mais vous pouvez vous rendre sur place si vous le souhaitez.
2. Vérification des documents:Pour éviter tout problème, assurez-vous que le bien répond à vos critères. Il est également important de vérifier sa légalité et de vous assurer que le vendeur dispose de tous les documents nécessaires.
3. Réservation:Au stade initial de la transaction, signez un contrat de réservation avec le développeur ou le vendeur et payez un acompte de 10-20% du prix d'achat.
4. Accord préliminaire:Un accord préliminaire est établi entre le propriétaire et l'acheteur, détaillant les modalités de la transaction et l'échéancier de paiement.
5. Contrat d'achat:Ensuite, un contrat d'achat définitif est signé, précisant l'emplacement du bien, le prix, les modalités de paiement et les délais. Le contrat précise également qui paiera les frais. Si la maison est en construction, la date d'achèvement doit être indiquée.
6. Certificat NOC:Si une hypothèque est en jeu, l'acheteur doit obtenir un certificat de non-objection (NOC) de la banque. De plus, obtenir un relevé de paiement du promoteur et le certificat de transfert du logement.
7. Enregistrement de l'achat:Le nouveau propriétaire transfère les fonds restants sur un compte séquestre et la transaction est enregistrée auprès du Département foncier de l'émirat. Une fois la propriété transférée à l'acheteur, le vendeur peut retirer l'argent du compte.

Notez que la demande d'enregistrement de la transaction se fait en ligne via l'application REPA (Real Estate Regulatory Agency). En contactant le Land Department, des frais de 4% de la valeur du bien sont payés à Dubaï. Une fois la transaction conclue, vous pouvez prendre possession du bien et demander un visa de résidence.

Coûts supplémentaires lors de l'achat d'une propriété

Lors de l'achat d'un bien immobilier aux Émirats arabes unis, les acheteurs doivent s'acquitter de plusieurs frais, notamment de diverses taxes, frais et coûts de services intermédiaires. La fiscalité des citoyens étrangers dans le pays est relativement clémente. Les non-résidents ne sont pas tenus de payer l'impôt sur le revenu ou l'impôt foncier annuel, ce qui leur permet de réaliser des économies importantes.

Les principales taxes et frais exigés au moment de l'achat comprennent :

• T.V.A.:Introduit en 2018, il est calculé à un taux de 5%.
• Taxe de transfert:Cette taxe unique, un pourcentage du prix du bien, varie selon les émirats. À Abu Dhabi, elle est de 2% et à Dubaï, de 4%. En général, le montant est réparti à parts égales entre le vendeur et le nouveau propriétaire.
• Frais d'inscription:Ces frais dépendent du prix du bien. Pour les biens coûtant moins de 500 000 AED, les frais sont de 2 000 AED. Pour ceux dont le prix est supérieur à 500 000 AED, ils sont de 4 000 AED.
• Frais administratifs:Ce montant varie selon le type de bien. Pour les terrains, il est de 430 AED ; pour les bureaux et les appartements, il est de 580 AED ; et pour les biens sur plan, il est de 40 AED.
• Frais de titre de propriété: 250 AED.
• Services d'agent immobilier:Selon la loi des Émirats arabes unis, les services d'un agent immobilier sont obligatoires dans les transactions immobilières. Leurs honoraires s'élèvent à 2% du prix d'achat du bien.

Si le bien est acheté avec un prêt hypothécaire, des frais supplémentaires s'appliquent. Des frais de dossier de prêt hypothécaire de 1% du montant du prêt sont exigés et l'acheteur doit payer l'évaluation du bien, qui varie entre 2 500 et 3 500 AED.

Assurance immobilière aux Émirats arabes unis

Aux Émirats arabes unis, l'assurance protège les biens immobiliers contre les risques tels que l'incendie, le vol et d'autres incidents. Les types d'assurance suivants sont disponibles :

• Assurance bâtiment:Couvre la structure contre les accidents, y compris les explosions et les catastrophes naturelles.
• Assurance du contenu:Compense les dommages causés aux articles ménagers tels que les appareils électroménagers, les meubles et les effets personnels.

Les polices d’assurance complémentaires comprennent :

• Assurance responsabilité civile:Couvre la responsabilité du propriétaire envers des tiers, comme les dommages causés à la propriété d'un voisin.
• Assurance perte de loyer:Compense les pertes de revenus locatifs si la propriété devient inhabitable en raison de catastrophes naturelles.

Coûts d'entretien d'une propriété aux Émirats arabes unis

Les acheteurs étrangers d'appartements ou de maisons aux Émirats arabes unis doivent faire face à des frais d'entretien supplémentaires. Ces coûts varient selon les émirats, Dubaï étant le plus cher à cet égard.

Voici les dépenses typiques associées à la possession d’une propriété :

• Frais de service:Ces frais sont payés pour l'entretien du bâtiment et sont fixés par la société de gestion. Ils varient généralement entre 3 et 30 AED par mètre carré.
• Impôts:Les propriétaires doivent payer une taxe municipale, qui s'élève à 5% du revenu locatif.
• Factures de services publics:Ces dépenses comprennent l'électricité, le gaz et l'eau. Un ménage de deux personnes dépense généralement entre 440 et 550 AED par mois. De plus, Internet et la télévision coûtent environ 300 AED.
• Assurance de biens:Cela coûte entre 0,1% et 0,5% de la valeur de la propriété par an.

Obtenir un permis de séjour aux EAU

L'achat d'un bien immobilier aux Émirats arabes unis offre non seulement la possibilité de posséder un bien immobilier de qualité, mais également la possibilité d'obtenir un visa de résidence. Pour obtenir un permis de séjour, les citoyens étrangers doivent remplir plusieurs conditions :

• Valeur minimale de la propriété:Le bien doit avoir une valeur d'au moins 1 million d'AED. Le visa de résidence est accordé si l'acheteur a entièrement payé le bien et si le vendeur a livré un appartement prêt à emménager.
• Durée du visa:Le visa de résidence est délivré pour 2 à 3 ans avec possibilité de renouvellement, à condition que l'acheteur conserve la propriété du bien.
• Visa doré:L'achat d'un bien immobilier d'une valeur supérieure à 5 millions d'AED donne droit à l'acheteur à un Golden Visa, valable jusqu'à 10 ans.
• Documents requis:Le visa est accordé sur la base de documents confirmant la propriété du bien, le casier judiciaire vierge du propriétaire et la stabilité financière.

Pour obtenir le visa, l'acheteur doit s'adresser au bureau de l'immigration des Émirats arabes unis et soumettre une demande de statut de résidence. Cela peut être fait via le portail gouvernemental ou via une agence accréditée. La demande doit inclure un certificat de santé. Une fois approuvée, le citoyen étranger reçoit une carte d'immigration et un tampon de passeport correspondant. Le visa de résidence peut être renouvelé tant que le citoyen étranger conserve la propriété du bien.

Comment devenir citoyen des Émirats arabes unis

Contrairement à l'obtention d'un visa par investissement, l'acquisition de la citoyenneté émirienne est un processus plus complexe. Les autorités locales sont prudentes quant à l'octroi de la citoyenneté à des étrangers sur la base d'investissements immobiliers. Cependant, il existe plusieurs façons de devenir citoyen :

• Résidence de longue durée:Résider légalement dans le pays depuis plus de 30 ans.
• Mariage:Épouser un citoyen des Émirats arabes unis (applicable uniquement aux femmes).
• Descente:Citoyenneté par filiation si les parents sont citoyens des Émirats arabes unis, quel que soit le lieu de naissance de l'enfant.

Il existe deux autres options avec des conditions spécifiques :

1. Des investissements importants:Réaliser des investissements substantiels et résider dans le pays pendant une période déterminée.
2. Mérite exceptionnel:Citoyenneté accordée pour des contributions exceptionnelles dans des domaines tels que la science, la médecine ou la culture.

Conclusion

Acheter un bien immobilier aux Émirats arabes unis est un excellent moyen de s'installer dans un pays très développé et confortable, offrant de nombreuses opportunités d'investissement. Voici un résumé des points clés :

• Zones franches:Les citoyens étrangers ne peuvent acheter des biens immobiliers que dans des zones franches. Il existe neuf zones de ce type à Abu Dhabi et plus de 50 à Dubaï.
• Popularité:Dubaï est la ville la plus prisée des non-résidents. La ville enregistre plus de 100 000 transactions par an et les prix de l'immobilier ont augmenté d'environ 1,5 fois au cours de la dernière décennie.
• Appartement préféré:Les appartements sont beaucoup plus populaires que les villas, avec un ratio moyen de 5:1 en raison de leur rentabilité plus élevée. Le rendement locatif des appartements à Dubaï est de 5-8% par an.
• Facteurs de prix:Le coût d'un bien immobilier varie en fonction de son emplacement, de sa taille, des équipements et du nombre de pièces. À Dubaï, le prix moyen au mètre carré est de 1 TP4T3 175. Les options les plus chères se trouvent sur les îles Palm.
• Emplacements populaires:Les zones les plus recherchées de Dubaï sont Palm Jumeirah, Dubaï Marina, le centre-ville de Dubaï et Business Bay.
• Coûts d'entretien:L'entretien annuel d'un appartement de 85 m² coûte à partir de $3,200.
• Taxe de transfert:Une taxe de transfert de 2-4% du prix d'achat, selon l'émirat, est requise.
• Villas:Les villas en bord de mer à Dubaï ne sont disponibles que sur le marché secondaire. Pour acheter une villa neuve, il faut se rendre à 15 minutes des plages.
• Visa de résidence:Un visa de résidence est accordé pour les achats immobiliers. Un statut de résidence de 10 ans est disponible pour les investissements dans des biens immobiliers d'une valeur supérieure à 5 millions d'AED. Le visa couvre également les enfants et le conjoint de l'acheteur.

En comprenant ces aspects, les acheteurs étrangers peuvent prendre des décisions éclairées et naviguer efficacement sur le marché immobilier aux Émirats arabes unis.

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