So kaufen Sie Immobilien in Dubai, VAE: Preise und Kaufvorgang

Der Kauf einer Immobilie in den Emiraten ist eine rentable und zukunftsorientierte Investition. Der lokale Markt erholt sich allmählich von der Pandemie und dem Anstieg der Ölpreise und bietet eine große Auswahl an Wohnimmobilien sowohl für den Eigengebrauch als auch für Investitionen. Die größte Aktivität ist auf dem Immobilienmarkt von Dubai, VAE, zu beobachten. In den letzten Jahren gab es im Emirat viermal mehr Immobilientransaktionen als in der Hauptstadt des Landes, wobei ausländische Käufer vor allem nach komfortablen Wohnmöglichkeiten für rentable Investitionen suchen. Dieser Artikel untersucht, wie Nichtansässige in den Emiraten Immobilien erwerben können, welche Kosten mit der Transaktion verbunden sind und wie man durch Investitionen eine Aufenthaltsgenehmigung erhält.

Wer kann in den Emiraten Immobilien kaufen?

Ausländern ist der Erwerb von Immobilien mit vollem Eigentumsrecht nur in speziell ausgewiesenen Gebieten, den sogenannten Freehold-Zonen, gestattet. Diese Eigentumsart gewährt das unbefristete Recht, sowohl das Gebäude als auch das Grundstück zu besitzen, auf dem es steht. Mit dem Erwerb des vollen Eigentumsrechts können Nichtansässige auch ein Aufenthaltsvisum beantragen.

Wenn man darüber nachdenkt, ob Ausländer in Dubai und anderen Regionen des Landes Immobilien kaufen können, ist es wichtig, die beliebtesten Freehold-Zonen zu beachten. Diese Gebiete umfassen in der Regel die begehrtesten Viertel, in denen häufig Immobilien gekauft werden. Abu Dhabi hat neun Freehold-Zonen, darunter Reem, Saadiyat und Yas Islands. Dubai verfügt über rund 50 solcher Gebiete, darunter:

• Dubai Marina
• Dubai Studio Stadt
• Die Grünen
• Business Bay
• DIFC
• Innenstadt von Dubai
• JBR
• Liwan
• Remraam
• Al Furjan
• DAMAC-Hügel
• International City, unter anderem

Bürger aller Länder können in den Emiraten Immobilien erwerben. Allerdings genießen Einwohner der GCC-Länder bestimmte Privilegien, die ihnen fast dieselben Rechte gewähren wie Bürger der VAE. In Dubai beispielsweise unterliegen sie keinen territorialen Beschränkungen und haben nicht nur in Freehold-Zonen, sondern in der gesamten Stadt volles Eigentumsrecht.

Nichtansässige können Wohnungen, Stadthäuser, Villen und Grundstücke erwerben. Die Eigentumsregeln unterscheiden sich in den verschiedenen Emiraten leicht, aber die allgemeinen Bedingungen für Transaktionen sind landesweit ähnlich. Neben dem Volleigentum können Immobilien auch zu Pachtbedingungen erworben werden, die in drei Formen möglich sind:

• Musataha: Leasing über bis zu 50 Jahre, mit Möglichkeit zur Umgestaltung der Immobilie.
• Nutznießung: Wird für 99 Jahre gewährt, ohne die Möglichkeit, das Eigentum zu verändern.
• Pacht: Auch für 99 Jahre erhältlich und bietet fast dieselben Privilegien wie das Volleigentum.

Beim Kauf einer Immobilie im Rahmen eines Pachtvertrags ist der Nichtansässige Eigentümer des Hauses, nicht jedoch des Grundstücks, auf dem es steht. Dies ist vergleichbar mit den Eigentumsstrukturen in Großbritannien.

Immobilienmarktübersicht

Der Immobilienmarkt in den VAE ist durch schnelles Wachstum und stetige Entwicklung gekennzeichnet, was durch die stetig steigende Zahl der Transaktionen in den letzten Jahren belegt wird. Wie bereits erwähnt, ist der Immobilienmarkt in Dubai besonders aktiv. Allein im Jahr 2023 wurden in der Stadt über 128.000 Transaktionen abgeschlossen, was etwa dem Vierfachen der Zahlen von 2020 entspricht.

Betrachtet man die Trends auf dem Immobilienmarkt in Dubai für 2024, so lag die Zahl der Immobilientransaktionen in der Metropole Anfang Mai bei über 52.000. Der Großteil der Verkäufe betrifft Wohnungen. Laut statistischen Daten machten Wohnungen im Mai 2024 891 TP3B des Marktes aus, während Villen nur 111 TP3B ausmachten.

Ausgaben und Aufenthaltserlaubnis nach Investition

Kosten bei Immobilientransaktionen: Beim Kauf einer Immobilie in den VAE müssen verschiedene Kosten berücksichtigt werden. Dazu gehören:

• Kaufpreis: Die tatsächlichen Kosten der Immobilie.
• Anmeldegebühren: Normalerweise etwa 4% des Eigenschaftswerts.
• Maklergebühren: Normalerweise 2% des Immobilienpreises.
• Sonstige Kosten: Einschließlich Anwaltskosten, Gebühren für die Immobilienbewertung und Verwaltungsgebühren.

Aufenthaltserlaubnis durch Investition: Durch Investitionen in Immobilien in den VAE können Nichtansässige ein Aufenthaltsvisum erhalten. Die Mindestinvestition, die für die Erlangung eines Aufenthaltsvisums erforderlich ist, variiert, beginnt aber im Allgemeinen bei 1 Million AED. Das Visum kann mehrfach verlängert werden und gewährt dem Investor das Recht, mit seiner unmittelbaren Familie in den VAE zu wohnen.

Der Erwerb einer Immobilie in den VAE ist eine solide Investition mit potenziellen langfristigen Vorteilen. Ob Sie ein Eigenheim oder eine Investitionsmöglichkeit suchen, der Markt bietet eine breite Palette an Optionen für unterschiedliche Bedürfnisse und Vorlieben.

Immobilienpreise in den VAE

Die Kosten für Wohnraum in den Emiraten hängen in erster Linie von der Art und Größe der Immobilie ab. Käufer können zwischen Apartments und Wohnungen wählen, die sich meist in zentralen Stadtgebieten befinden, sowie zwischen geräumigen Häusern, Villen und Cottages, die näher am Stadtrand liegen. Eine weitere begehrte Art von Wohnraum sind Luxusvillen, die an den Ufern des Persischen Golfs gebaut werden und den Bewohnern einen herrlichen Meerblick bieten.

Lassen Sie uns die Kosten pro Quadratmeter Immobilien in verschiedenen Emiraten untersuchen:

• Dubai: 3.622 € im Zentrum und 2.395 € in den Vororten.
• Abu Dhabi: 3.163 € in zentralen Gebieten und 2.548 € in abgelegeneren Gebieten.
• Adschman: 1.319 € in der Innenstadt und 3.505 € in den Vororten.
• Schardscha: 1.959 € im Zentrum und 1.212 € in den Randgebieten.

Vorteile des Immobilienkaufs in den VAE

Immobilien in den Emiraten sind bei Ausländern sehr gefragt. Nichtansässige kaufen Häuser und Wohnungen sowohl zum dauerhaften Aufenthalt als auch, um durch den Weiterverkauf oder die Vermietung ihres Eigentums Gewinn zu erzielen. Die Gründe für die Beliebtheit von Wohnraum im Land bei ausländischen Bürgern sind folgende:

• Aufenthaltsvisum: Der Kauf von Wohneigentum im Wert von mindestens $204.000 gewährt ein Aufenthaltsvisum für bis zu 2 Jahre.
• Hohe Mietnachfrage: In jedem Emirat ist es einfach, Mieter für gekaufte Immobilien zu finden, da das Land das ganze Jahr über viele Touristen anzieht.
• Günstiges Klima: Das angenehme Klima mit ganzjährig warmen Temperaturen ermöglicht es Ausländern, viel Zeit am Strand zu verbringen.
• Steigende Immobilienwerte: Die Immobilienpreise im Land steigen jährlich konstant um etwa 6-10%, was den Eigentümern beim Wiederverkauf gute Gewinne sichert.
• Hochwertige Gesundheitsversorgung und Bildung: Die VAE sind für ihr ausgezeichnetes Gesundheits- und Bildungssystem bekannt. Das Land verfügt über erstklassige Kliniken, Zahnarztpraxen und Schulen, darunter auch solche mit britischem Bildungssystem.

So kaufen Sie Immobilien in den Emiraten

Der Kauf einer Immobilie als ausländischer Staatsbürger ist ein verantwortungsvoller Prozess, der Kenntnisse über die Besonderheiten des lokalen Marktes und die Gesetze des Staates erfordert. Im Durchschnitt dauert das Verfahren 4-6 Wochen. Wohnungen oder Häuser können nur in ausgewiesenen Gebieten erworben werden, in denen Nichtansässigen das volle Eigentumsrecht zugesprochen wird. Hier ist eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf einer Wohnung in Dubai:

1. Auswahl der Immobilie: Sie müssen nicht in die Emirate reisen, um eine Immobilie auszuwählen. Sie können aus der Ferne auswählen und dabei Ihre Ziele berücksichtigen – ob Sie in einem im Bau befindlichen Gebäude wohnen, es vermieten oder weiterverkaufen möchten. Besichtigungen können auch online durchgeführt werden, Sie können aber auch persönlich vorbeikommen, wenn Sie möchten.
2. Dokumentenprüfung: Um Probleme zu vermeiden, stellen Sie sicher, dass die Immobilie Ihren Anforderungen entspricht. Es ist auch wichtig, ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen und sicherzustellen, dass der Verkäufer über alle erforderlichen Dokumente verfügt.
3. Reservierung: Unterzeichnen Sie in der Anfangsphase der Transaktion eine Reservierungsvereinbarung mit dem Entwickler oder Verkäufer und zahlen Sie eine Anzahlung in Höhe von 10-20% des Kaufpreises.
4. Vorvertrag: Zwischen Eigentümer und Käufer wird ein vorläufiger Vertrag geschlossen, in dem die Bedingungen der Transaktion und der Zahlungsplan detailliert beschrieben werden.
5. Kaufvertrag: Als nächstes wird ein endgültiger Kaufvertrag unterzeichnet, in dem der Standort der Immobilie, der Preis, die Zahlungsbedingungen und die Fristen angegeben sind. Der Vertrag legt auch fest, wer die Gebühren trägt. Wenn sich das Haus im Bau befindet, muss das Fertigstellungsdatum angegeben werden.
6. NOC-Zertifikat: Wenn eine Hypothek im Spiel ist, muss der Käufer von der Bank ein No Objection Certificate (NOC) einholen. Außerdem muss er vom Bauträger eine Zahlungsaufstellung und die Eigentumsübertragungsbescheinigung einholen.
7. Registrierung des Kaufs: Der neue Eigentümer überweist den Restbetrag auf ein Treuhandkonto und die Transaktion wird beim Land Department des Emirats registriert. Sobald das Eigentum auf den Käufer übergegangen ist, kann der Verkäufer das Geld vom Konto abheben.

Beachten Sie, dass der Antrag auf Transaktionsregistrierung online über die REPA-Anwendung (Real Estate Regulatory Agency) eingereicht wird. Bei Kontaktaufnahme mit dem Land Department wird in Dubai eine Gebühr von 4% des Immobilienwerts entrichtet. Nach Abschluss des Geschäfts können Sie die Immobilie in Besitz nehmen und ein Aufenthaltsvisum beantragen.

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Beim Kauf von Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten entstehen Käufern mehrere Kosten, darunter verschiedene Steuern, Gebühren und Kosten für Maklerdienstleistungen. Die Besteuerung ausländischer Bürger im Land ist relativ großzügig. Nichtansässige müssen weder Einkommenssteuer noch jährliche Grundsteuer zahlen, was zu erheblichen Einsparungen führt.

Zu den wichtigsten beim Kauf anfallenden Steuern und Gebühren gehören:

• Umsatzsteuer: Eingeführt im Jahr 2018, wird es mit einem Satz von 5% berechnet.
• Grunderwerbsteuer: Diese einmalige Steuer, ein Prozentsatz des Immobilienpreises, variiert je nach Emirat. In Abu Dhabi beträgt sie 2% und in Dubai 4%. Normalerweise wird der Betrag zu gleichen Teilen zwischen dem Verkäufer und dem neuen Eigentümer aufgeteilt.
• Registrierungsgebühr: Diese Gebühr hängt vom Preis der Immobilie ab. Für Immobilien, die weniger als 500.000 AED kosten, beträgt die Gebühr 2.000 AED. Für Immobilien, die diesen Betrag überschreiten, beträgt sie 4.000 AED.
• Bearbeitungsgebühr: Dies variiert je nach Immobilientyp. Für Grundstücke beträgt es 430 AED, für Büros und Wohnungen 580 AED und für Off-Plan-Immobilien 40 AED.
• Eigentumsurkundengebühr: 250 AED.
• Immobilienmakler-Dienstleistungen: Nach dem Recht der VAE sind Maklerdienste bei Immobilientransaktionen obligatorisch. Ihre Gebühr beträgt 2% des Kaufpreises der Immobilie.

Wenn die Immobilie mit einer Hypothek erworben wird, fallen zusätzliche Kosten an. Es fällt eine Hypothekenbearbeitungsgebühr in Höhe von 1% des Darlehensbetrags an, und der Käufer muss für die Immobilienbewertung aufkommen, die zwischen 2.500 und 3.500 AED liegt.

Sachversicherung in den VAE

Versicherungen in den VAE schützen Immobilien vor Risiken wie Feuer, Diebstahl und anderen Vorfällen. Folgende Versicherungsarten sind verfügbar:

• Gebäudeversicherung: Deckt die Struktur gegen Unfälle ab, einschließlich Explosionen und Naturkatastrophen.
• Inhaltsversicherung: Entschädigt Schäden an Haushaltsgegenständen wie Geräten, Möbeln und persönlichen Gegenständen.

Zu den zusätzlichen Versicherungspolicen gehören:

• Haftpflichtversicherung: Deckt die Haftung des Eigentümers gegenüber Dritten ab, beispielsweise für Schäden am Eigentum eines Nachbarn.
• Mietausfallversicherung: Gleicht entgangene Mieteinnahmen aus, wenn die Immobilie aufgrund von Naturkatastrophen unbewohnbar wird.

Instandhaltungskosten für Immobilien in den VAE

Ausländische Käufer von Wohnungen oder Häusern in den VAE müssen mit zusätzlichen Instandhaltungskosten rechnen. Diese Kosten variieren je nach Emirat, wobei Dubai in dieser Hinsicht am teuersten ist.

Hier sind die typischen Kosten, die mit dem Besitz einer Immobilie verbunden sind:

• Nebenkosten: Diese werden für die Instandhaltung des Gebäudes gezahlt und von der Verwaltungsgesellschaft festgelegt. Sie liegen normalerweise zwischen 3 und 30 AED pro Quadratmeter.
• Steuern: Vermieter müssen eine Kommunalsteuer zahlen, die bis zu 5% der Mieteinnahmen beträgt.
• Nebenkostenabrechnungen: Dazu gehören Strom, Gas und Wasser. Ein Zwei-Personen-Haushalt gibt normalerweise zwischen 440 und 550 AED pro Monat aus. Zusätzlich kosten Internet und Fernsehen etwa 300 AED.
• Sachversicherung: Dies kostet jährlich zwischen 0,11 TP3T und 0,51 TP3T des Immobilienwerts.

Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis in den VAE

Der Kauf einer Immobilie in den VAE bietet nicht nur die Möglichkeit, hochwertige Immobilien zu besitzen, sondern auch die Möglichkeit, ein Aufenthaltsvisum zu erhalten. Um sich für eine Aufenthaltserlaubnis zu qualifizieren, müssen ausländische Staatsbürger mehrere Bedingungen erfüllen:

• Minimaler Eigenschaftswert: Die Immobilie muss mindestens 1 Million AED wert sein. Das Aufenthaltsvisum wird erteilt, wenn der Käufer die Immobilie vollständig bezahlt hat und der Verkäufer eine bezugsfertige Wohnung übergeben hat.
• Visumsdauer: Das Aufenthaltsvisum wird für 2-3 Jahre mit der Möglichkeit einer Verlängerung ausgestellt, sofern der Käufer Eigentümer der Immobilie bleibt.
• Goldenes Visum: Beim Kauf einer Immobilie im Wert von über 5 Millionen AED erhält der Käufer ein Goldenes Visum mit einer Gültigkeit von bis zu 10 Jahren.
• Erforderliche Dokumente: Das Visum wird auf der Grundlage von Dokumenten erteilt, die den Besitz der Immobilie, ein sauberes Strafregister des Eigentümers und seine finanzielle Stabilität bestätigen.

Um das Visum zu erhalten, muss der Käufer sich an die Einwanderungsbehörde der VAE wenden und einen Antrag auf Aufenthaltsstatus einreichen. Dies kann über das Regierungsportal oder über eine akkreditierte Agentur erfolgen. Dem Antrag muss ein Gesundheitszeugnis beiliegen. Nach der Genehmigung erhält der ausländische Staatsbürger eine Einwanderungskarte und einen entsprechenden Passstempel. Das Aufenthaltsvisum kann verlängert werden, solange der ausländische Staatsbürger Eigentümer der Immobilie bleibt.

So werden Sie Staatsbürger der VAE

Anders als bei der Erlangung eines Visums durch Investitionen ist der Erwerb der Staatsbürgerschaft der VAE ein komplexerer Prozess. Die lokalen Behörden sind bei der Gewährung der Staatsbürgerschaft an Ausländer aufgrund von Immobilieninvestitionen vorsichtig. Es gibt jedoch mehrere Möglichkeiten, Staatsbürger zu werden:

• Langfristiger Aufenthalt: Seit über 30 Jahren legal im Land ansässig.
• Hochzeit: Heirat mit einem Staatsbürger der VAE (gilt nur für Frauen).
• Abstieg: Staatsbürgerschaft durch Abstammung, wenn die Eltern Staatsbürger der VAE sind, unabhängig vom Geburtsort des Kindes.

Es gibt zwei weitere Optionen mit bestimmten Bedingungen:

1. Bedeutende Investitionen: Wesentliche Investitionen tätigen und für einen bestimmten Zeitraum im Land wohnen.
2. Außergewöhnliche Verdienste: Staatsbürgerschaft, die für herausragende Beiträge in Bereichen wie Wissenschaft, Medizin oder Kultur verliehen wird.

Abschluss

Der Erwerb einer Immobilie in den VAE ist eine hervorragende Möglichkeit, sich in einem hochentwickelten und komfortablen Land niederzulassen, das zahlreiche Investitionsmöglichkeiten bietet. Hier eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte:

• Freibesitzzonen: Ausländische Bürger können Immobilien nur in Freehold-Zonen erwerben. In Abu Dhabi gibt es neun solcher Zonen und in Dubai über 50.
• Popularität: Dubai ist bei Nicht-Einwohnern am beliebtesten. Die Stadt verzeichnet jährlich über 100.000 Transaktionen und die Immobilienpreise sind im letzten Jahrzehnt um etwa das 1,5-fache gestiegen.
• Wohnungspräferenz: Wohnungen sind aufgrund ihrer höheren Rentabilität mit einem durchschnittlichen Verhältnis von 5:1 viel beliebter als Villen. Die Mietrendite für Wohnungen in Dubai beträgt 5-8% pro Jahr.
• Preisfaktoren: Die Immobilienkosten variieren je nach Lage, Größe, Ausstattung und Anzahl der Zimmer. In Dubai beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis $3.175. Die teuersten Optionen gibt es auf den Palm Islands.
• Beliebte Orte: Die begehrtesten Gegenden in Dubai sind Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai und Business Bay.
• Instandhaltungskosten: Die jährliche Instandhaltung einer 85 m² großen Wohnung kostet ab $3.200.
• Grunderwerbsteuer: Es fällt eine Übertragungssteuer in Höhe von 2–41 TP3T des Kaufpreises (je nach Emirat) an.
• Villen: Villen am Meer in Dubai sind nur auf dem Sekundärmarkt erhältlich. Um eine neue Villa zu kaufen, muss man 15 Minuten von den Stränden entfernt fahren.
• Aufenthaltsvisum: Für Immobilienkäufe wird ein Aufenthaltsvisum erteilt. Für Investitionen in Immobilien im Wert von über 5 Millionen AED ist ein 10-jähriger Aufenthaltsstatus möglich. Das Visum gilt auch für die Kinder und den Ehepartner des Käufers.

Durch das Verständnis dieser Aspekte können ausländische Käufer fundierte Entscheidungen treffen und sich auf dem Immobilienmarkt in den VAE erfolgreich zurechtfinden.

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